物业管理调研报告怎么写(7篇)

篇一：物业管理调研报告怎么写

　　物业管理工作调研报告（共5篇）

　　（篇一）

　　随着商品房住宅小区投入使用，给市民“高品质生活”的同时，也对物业管理工作提出了新要求。按照区人大常委会**年工作安排，区人大城环委牵头成立了专题调研组，先后深入区国土房管局、东城街道办事处等单位，长坡社区、玉泉社区部分还建房以及美丽泽京、世纪阳光等重点小区，通过听取汇报、查阅资料、实地走访、座谈交流等形式深入了解我区物业管理工作情况，广泛收集了各方面对物业管理情况的建议和意见，调研组还到渝北区人和街道进行了考察学习。现将我区物业管理工作报告如下。

　　一、我区物业管理基本情况

　　目前，我区从事物业服务的企业已发展到67家（开展经营业务的52家，部分本地注册企业未在我区开展业务），其中区内注册企业36家，区外注册企业31家。全区物业服务从业人员近4000人，累计服务小区（单体楼）742个，涉及业主12.5万户，其中有1个小区被评为国家级物业优秀示范小区，12个小区被评为市级物业优秀示范小区。目前，我区小区物业管理主要有三种管理模式：一是专业化物业管理。主要是商品房住宅，功能相对配套，具备物业管理条件的小区，聘请物业管理公司实施专业化管理；二是自主式物业管理。主要是单位修建的办公综合楼、职工集资建房和房改房，由单位或业主出资管理；三是业主自主组织实施管理。主要是老城区修建的商品房和拆迁还房，由社区

　　和业主牵头，聘请退休人员、下岗职工管理。

　　近年来，区政府及相关部门以贯彻落实《**市物业管理条例》为抓手，主要做了以下几方面工作：

　　（一）完善体制机制，理清职责形成了工作合力

　　在贯彻实施好国务院《物业管理条例》《**市物业管理条例》等法律法规的基础上，**年，区政府制定了关于进一步加强物业管理工作的意见，按照“条块结合、属地管理”的原则，建立了区、街道（镇）、社区（村）三级物业管理体系，健全了以房地产行政主管部门牵头，相关职能部门密切配合，各街道办事处（镇政府）属地管理，社区居（村）民委会具体抓落实的工作方式，按照职责分工，形成上下联动、齐抓共管的工作机制。又于**年，制定关于进一步加强物业管理工作的通知，进一步落实了镇街物业属地监管责任，厘清了职能部门物业管理工作职责。

　　（二）加强宣传引导，形成了良好的物业管理氛围

　　一是印制并发放物业管理相关知识宣传手册。区国土房管局印制《**市**区物业管理知识宣传手册》6000册向广大群众及小区业主发放，涵盖物业管理的概念、作用和服务细则，物业管理相关政策和法律法规，业主权利、义务和应当遵守的有关事项，物管小区主要矛盾纠纷处置部门及联系方式等内容。二是通过各种媒体宣传物业管理相关政策。通过电视台、报纸、**手机报、“**”和“无线**”APP等媒体，大力宣传物业管理政策法规，通报深化物管小区专项整治工作进展和成果，有效增进社会

　　各界对物业管理政策的了解，促进小区业主对物业管理工作的理解和支持。三是开展物业管理培训工作。**—**连续两年开展针对物业服务企业、镇街、社区、业主委员会的专题培训，每年完成不低于十期的专题培训，今年已完成七期专题培训。通过培训不断提升了物业管理和服务人员思想道德素质、业务技能和管理水平，有效推动物业服务行业向精细化、高品质方向发展。

　　（三）坚持防治并举，物业管理水平有新提升

　　一是扎实开展“六大环境”提升工作。通过开展**—**年连续三年“六大环境”提升工作，督促物管公司加强小区秩序、环境、安全等管理和维护，不断提高物管服务水平。积极开展物管示范小区创建活动，着力打造一批环境卫生好、绿化美化好、治安秩序好、文明风尚好的示范小区，以点带面推动小区管理提品质、上台阶，切实提升城市整体形象取得较好效果。二是扎实开展小区矛盾纠纷化解工作。区国土房管局会同区规划局、区城乡建委、区公安局、区城管局、区消防支队等单位，全面排查城区所有物业小区存在的突出问题，发现存在物业服务问题的小区88个，涉及问题303个；违章搭建问题逾500个；消防通道堵塞小区56个，存在其他消防隐患的小区15个。根据摸排出的问题，下发整改通知603份，明确整改事项、整改要求和整改完成时限，并对整改情况予以检查验收，逐一销号。三是开展物业服务检查执法工作。物业主管部门通过部分业主投诉、职能部门和镇街反馈、社区和业主委员会反映，以及日常检查工作中发现的物业服务企业存在的问题，在调查核实的基础上，主管部门及时约谈物业企业负责人，要求其认真履行物业服务合同，并督促物业服务企业限时整改。如，**年区国土房管局对无经营资质的捷洁物业公司进行立案调查，并处以5万元罚款；锦天物业公司、仁恒物业公司、卓雅物业公司存在自立收费项目的违规行为，责令其限期整改，清退违法所得，并处以罚款，并在全区物业服务行业内予以通报。

　　二、存在的问题

　　总体看，近年来，我区物业管理工作在区委、区政府的高度重视下，在区级相关职能部门和镇街的共同努力下，逐步走上了制度化、规范化的轨道，物业管理水平显著提升。但依然存在一些不容忽视的问题，据区信访办统计，**年，全区共受理物业纠纷类信访来访182件，同比增长22%，且多是联名来信来访，反映全体或大部分业主的诉求，利益群体巨大，极易引发集体性事件。通过分析归类，主要集中在以下几方面：

　　（一）建设遗留问题多。一是个别开发商没有严格按照规划设计建设房屋或公共设施设备，小区业主投诉多，物业公司后续管理难度大。二是质保期内物业公司履职难。如楼房共用的楼道、屋顶等出现质量问题时，物业公司联系开发商后，经常推诿拖延。质保过期后，只能使用业主缴纳的物业专项维修资金进行维修，业主或业委会意见大。三是开发建设单位过度承诺。为促进房屋销售，个别开发建设单位售房时夸大宣传，口头（书面）承诺公

　　共部分如底楼的花园（绿地）、屋顶等交由购房人使用，导致小区装修经常发生乱搭乱建、占绿毁绿行为，物业管理难。四是车位利用不充分，部分开发建设单位配套车位只出售不出租，或以高额租金出租车位，造成小区业主停车难。

　　（二）物管企业服务质量差。一是物业服务企业工作质量不高。出于成本考虑，物业服务人员未接受系统的教育、培训、再学习，员工不懂管理、无技术、不善沟通，不能够为业主提供称心如意的服务。保安、清洁、工程等常规化服务已经不能满足业主的要求，多数物业企业在提供多元化和个性化的服务方面还有待进一步提高。二是物业服务企业管理水平不高。物业企业在物业管理的过程中，往往处于弱势，多数采取顺从的服务方式，来维持小区的管理。而对一些破坏“管理规约”的业主，未及时制止、纠正，导致管理失衡，小区秩序混乱。三是公共收益管理不规范，群众意见大。不少物业企业对公共收益的收入、使用、管理有待规范，不能按有关规定对小区公共收益的收支情况进行公示，业主对物业服务费用的构成不甚了解，对公共收益的使用及去向存疑，引发矛盾纠纷。

　　（三）业主及业委会问题突出。有的业主行为习惯有待规范，存在垃圾乱堆放，不讲公共卫生，忽视公共利益，甚至在小区内种菜、饲养宠物等。有的业主法制意识淡薄，业主只一味强调权利而忽视相应的义务。还有个别业主别有用心挑拨闹事，甚至收受其他物业服务企业好处，挑拨唆使不明真相的业主聚集闹事，无故拖欠物管费，以求达到更替物业服务企业的目的，严重扰乱小区和谐稳定环境。同时，业主委员会的运行也存在诸多问题：一是成立比例不高。目前，全区成立业委会的小区（单体楼）不足10%。二是已成立的业主委员会运行效果差。由于业主委会成员素质参差不齐、对自身权利和义务认识不清，镇街、社区对其监管缺乏有效手段，业委会不作为、乱作为的问题时有发生。在已成立的业主委员会中，能够充分发挥作用的不足20%，较多业委会不能或没有发挥作用。三是业主委员会发挥作用不当。业主委员会具有法定的选聘权，但实际操作中，选聘权运用不规范，擅自乱用选聘权，不按规定程序行使权利，甚至有的向物业管理企业领取报酬、报销电话费等。如，六顺花园宜家物业公司反映业委会在选聘物业企业时弄虚作假，造成新企业进不去，老企业退不出的混乱局面。

　　（四）物业监管不到位。一是主管部门监管力量薄弱。区国土房管局作为物业行业的行政主管部门，未成立专门的物业管理科，目前由住房保障科4名工作人员兼职负责物业管理相关工作，不能及时对物业服务企业不作为、乱作为作出处罚。二是属地镇街和社区管理缺少有效抓手。《**市物业管理条例》第四条规定“街道办事处（镇人民政府）负责指导本辖区内业主大会成立及业主委员会的选举工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解物业管理纠纷，协调物业管理与社区建设的关系”。但实际业委会选举过程中，街道办事处（镇人民政府）实质性参与

　　不够，导致物业服务企业靠向物业建设单位，业主委员会演变成为维权而设立，使双方从开始就带着较强的对立情绪，失去物业服务企业与业主的沟通协商交流平台。一旦发生物业纠纷，两者难以协商交流，甚至激化矛盾。出现物业纠纷后，所在街道办事处、居委会才会出面协调，这种“亡羊补牢”式的事后调解，未起到应有的作用。

　　三、工作建议

　　（一）提高对物业管理工作的认识。一是对物业管理问题定位要“准”。物业管理是一个新型产业，要以十九大精神为指导，把物业管理工作纳入“社会治理创新”等重点工作加以研究、探索。全社会都应加大对物业管理工作的重视和支持，推进物业管理工作的不断规范和完善。二是进一步强化各方的职能职责。区政府要将高度重视物业管理行业和物业服务企业的建设和发展，切实提到议事日程上来。物业管理行业行政主管部门应加大对相关物业管理单位的协调力度；加大对物业服务企业的监督力度，促使物业管理企业提供质价相称的服务。街镇要按照新物管条例的要求，扮演好五个角色：政策法规宣传者、居民自治指导者、矛盾纠纷协调者、法规执行监督者、特殊情况下业委会部分职能代行者。社区要了解、熟悉、掌握情况、动态，当好街镇的参谋助手。三是要加强宣传引导。主管部门和属地镇街要加大宣传力度，让广大居民熟悉物业管理，理解物业管理，接受和支持物业管理，促使业主形成正确的物业管理消费观念。

　　（二）加大小区建设审查力度。在前期规划、设计时，建设、规划和房管部门要严格按照政策规定，加强小区楼房及其基础配套设施审查力度，并制定严格的小区交付使用验收制度，可借鉴银行发放贷款推行的放款收款终身负责制，对参与验收的单位和个人采取责任追究和责任倒查制度，执行谁签字谁负责，确保新建小区的工程质量、水电气、通讯、消防、安防、电梯以及其他配套设施等方面质量全面合格。对验收中发现的问题和不足，要责令开发单位认真整改直至完全达标合规。（三）加大物管服务监管力度。要加强物业管理监管队伍建设，配齐配强区物业管理科工作人员，并加强对其法律法规、岗位职责和业务素质等方面的宣传培训，提升其监管能力。要规范物管企业运营，提高责任心和服务质量。比如，严格物业服务企业的市场准入，把日常检查和抽查结果、业主投诉量与考核有机结合，形成有效的监管机制；完善考核体系，对业主满意度高、积极完成交办工作和探索物业服务新思路、新方式的物业企业给予奖励和资金扶持，对管理混乱、投诉较多、不按标准提供服务甚至损害业主利益的物业企业，依照有关规定予以严惩，并在物管行业内和公共媒体予以通报；监督物业服务企业在小区设立公告栏、宣传栏，公开物业服务合同的有关约定、小区公共收益的收支等情况，同时设立投诉举报电话、举报信箱，畅通业主的监督举报渠道等等。对出现矛盾纠纷的物业小区，要坚持“疏”“堵”结合的原则予以快速处置，对小区和物业服务企业确实存在的问题要跟踪督促、坚决

　　整改，确保问题及时解决，维护业主的正当权益；区公安局要结合扫黑除恶专项斗争对带着非法目的挑头闹事、停车故意阻塞小区出入口的人员采取强有力的措施，维护小区正常秩序。（四）引导业委会发挥好职能作用。一是加强业主委员会建设。要重视小区业主委员会的成立和换届选举工作，推进小区自治建设。着眼保障业委会正确有效履职，增加对业委会成员的准入、管理和约束条款。二是主管部门和镇街要加强对业委会的业务指导和监督。组织业主委员会参加职能职责、小区维护专业知识和相关职能运作等方面培训，强化住宅维修基金和公用设施专用基金的规范管理，进一步明确业主委员会的监督体系和公开事项及程序。三是加强社区管理力量。建议建立各社区负责联系辖区内小区物业管理工作，推进辖区内业主委员会建设，监督指导业主委员会依法履职与维权，积极调解物业管理矛盾纠纷，引导住宅小区业主树立物业管理意识。（五）进一步完善物业管理机制。一是要创新社区治理体系。强化城市基层党建引领社会治理创新，健全基层党组织和网格党支部日常工作机制，搭建社区党组织、物业服务企业和业主委员会三方良性互动平台，强化政策研究、标准制定和激励宣传，补齐社区服务管理短板。二是探索优化物业管理体制机制。进一步明确镇街、各监管部门职责，更好地推动问题解决。如，建立物业服务企业优秀人员到社区兼职制度，根据工作实际，聘请物业项目负责人到社区兼职，参与社区涉及物业小区的日常工作，将物业工作和小区管理有机结合起来；再如，引进法官、律师、物业管理协会会员等专业人员，组建物业小区矛盾纠纷人民调解“专家库”，积极参与热点难点的矛盾纠纷化解工作，以专业性提升矛盾纠纷化解的权威性和公信力。

　　（篇二）

　　为进一步了解和掌握滨江开发区物业管理情况，督导加强园区物业管理工作，改善人民群众的生活环境，根据年初工作计划安排，9月上旬，滨江开发区组织部分人大代表在人大工委主任赵禄祥的带领下，对滨江新城房地产项目物业管理情况进行了调研。调研期间听取了物业管理部门的情况汇报，与有关部门、物业服务企业负责人和部分居民代表进行了座谈交流；到**、**、**等6个小区进行了调研，现场察看了住宅小区物业管理情况。现将调研情况报告如下：

　　一、物业管理工作现状

　　近几年，园区的房地产业迅猛发展，与此相伴，物业管理工作也取得相当大的成就。在滨江开发区党工委、管委会的不懈努力下，物业管理部门认真贯彻执行国务院《物业管理条例》和《**省物业管理条例》，园区物业管理工作走向规范，为加强和改善园区管理、推进小区建设、优化投资环境、促进经济社会协调发展起到较大推动作用。

　　（一）物业管理实现市场化全覆盖。截止目前，共有6家商品房正式交付使用，分别为**、**、**、新逸花园、绿地一期滨湖花苑绿地二期风情雅苑、朗诗未来家，均由开发商指定的物业

　　服务企业实施管理，累计实施物业管理的住宅86栋，房屋6101套，物业管理覆盖率100%。

　　（二）物业管理服务意识显著提升。近年来，滨江新城住宅小区发展迅猛，园区物业管理部门不断加大工作力度，督促各物业服务企业改进管理方式、提升服务水平。经过多年的努力，广大业主、开发企业和物业公司对物业管理工作重要性的认识越来越高。初具现代化新城区形态，居住和生活环境明显改观，有力地促进了和谐社会建设，物业管理工作也得到健康发展。

　　（三）服务内容丰富水平提高。物业管理的服务项目从过去简单的保安、保洁、维修等基本内容，发展到目前的家政服务、代收代缴、车辆管理等多方面、多层次。管理项目也从单一的住宅小区开始向商业街延伸覆盖面不断扩大。

　　（四）小区治安监管力度不断加大。一是建立巡查制度，对重点部位夜间坚持蹲守、巡查相结合，有效遏制偷盗等现象；二是加强高层小区电梯的日常使用和养护管理，编制困人救护、突然停电等突发事件应急措施预案，确保广大业主安全正常使用电梯。

　　二、物业管理领域存在的问题

　　1.公众参与意识有待进一步提高。业主对物业法规的了解不多，责、权、利的认识和意识缺乏，参与管理、配合管理和自治管理的意识淡薄，有的小区入住率不高，成立业主委员会难度大。部分业主片面强调个人维权，只主张权利不尽义务，不遵守规定，不服从管理。

　　2.新能源设施配备存在较大差距。代表们通过现场和业主深入交谈发现，电动车、新能源汽车充电桩配备不完善，是当前物业管理十分突出的问题。由于滨江新城绝大多数业主在园区企业上班，距离较近，电瓶车使用率高，再加上新能源汽车的推广，新能源设施配备严重缺乏。

　　3.小区周边餐饮油烟扰民现象频发。绿地、朗诗为近年来新建的小区，随着大量业主的入住，周边商贸、餐饮开始繁忙起来，随之而来的投诉事件与日俱增，主要表现为餐饮店烟道距离住宅过近，且未安装油烟净化处理设施。

　　4.物业服务企业的服务水平不高。物业管理服务企业缺乏竞争意识和责任意识，招收往往年龄较大、文化程度较低、素质不高的物管职工，与业主沟通都存在明显不足，总体服务水平不高。

　　三、加强物业管理的几点建议

　　1.加大宣传力度，提升业主参与意识。一是深入一线，深入群众，倾听业主呼声，集中民智民意，及时解决业主的所想、所思、所盼，为后续物业管理打下基础。二是广泛宣传物业管理法律法规，提高合同履约意识，让业主充分认识到，物业也是商品，享受服务就要缴费，为物业管理营造良好的健康法制环境。三是要提高业主主人翁意识，善于发挥业主作用，对危害公众利益的人和事要主动干预、积极举报，引导居民共同维护自己的家园。

　　2.规范小区设施配备管理。超前规划，科学合理确定小区新

　　能源设施配建标准，依据社会发展趋势结合小区实际情况，充分考虑新能源设施配备数量，满足群众切实所需。

　　3.整合资源，加强部门联动，依法查处违法违规行为。加强领导、统筹、协调，建立自上而下的联动机制，从根本上明确相关部门的职责，协调城管、市场监督管理局、环保、信访、公安等执法部门及时查处油烟扰民问题，保证执法效果，同时确定工作目标，严格管理考核。

　　4.采取多种举措，提高物业服务质量和水平。一是要加强物业管理从业人员学习培训，认真学习相关物业管理条例，增加知识本领，提升综合素质，改进工作方法；二是物业管理部门要加强对物业服务企业的监管，督促提升物业服务质量和水平，构建和谐的物业服务企业和业主关系。

　　（篇三）

　　为进一步了解和掌握全市物业管理情况，督导加强城市物业管理工作，改善人民群众的生活环境，根据市人大常委会工作安排，11月下旬到12月上旬，城环委在常委会毕礼伟副主任的带领下，对全市物业管理情况进行了调研。调研期间分别听取了市住房和城乡建设局的情况汇报，与有关部门、公共服务企业、街道、社区、物业服务企业负责人和部分居民代表进行了座谈交流；到环翠区、乳山市、高区、经区进行了调研，委托文登区、荣成市人大常委会和临港区管委对辖区物业管理情况进行了调研；现场察看了祥云花园、保利凯旋公馆等9个住宅小区物业管理情况。

　　现将调研情况报告如下：

　　一、全市物业管理工作现状

　　近年来，各级各有关部门认真贯彻执行国务院《物业管理条例》和《山东省物业管理条例》，逐步建立起以市级为总揽、区级为重点、街道为基础的物业管理新机制，物业管理工作逐步走向规范。

　　（一）物业管理事业快速发展，覆盖面不断扩大。我市的物业管理始于1998年，经过近20年的发展，截止今年11月，全市共有物业服务企业378家，其中市区260家、荣成市58家、乳山市60家，从业人员近1.8万人，实施物业管理的住宅项目1201个，服务面积9168万平方米，物业管理覆盖率98%以上，新建小区物业管理覆盖率100%。

　　（二）开展物业服务行业文明创建活动，提升行业文明程度。物业管理部门制定了《威海市物业服务行业开展文明行业创建活动试点工作规划》和《**年度全市物业服务行业开展文明行业创建活动实施方案》，开展物业服务行业文明创建活动。一是针对物业行业突出问题开展了集中排查专项行动，制定整改措施，督促整改落实。二是推行“阳光物业”，全面落实“三会三公开”制度。要求各物业服务企业公开服务价格、标准和内容，公开投诉渠道和方式，公开公共部位收益信息。三是在行业内树立典型，发挥示范标杆作用。制定了威海市物业行业文明服务明星、文明示范项目、文明创建标兵企业评分标准，组织物业企业积极参与

　　全省物业行业文明创建活动，目前全市共有20名服务明星、6个示范项目、6家标兵企业通过了初审。通过开展这些活动，规范了物业服务企业的行为，有效提升了物业管理行业的文明程度。

　　（三）加大监督考核力度，规范物业服务企业行为。为加强对物业服务企业的事中事后监管，市物业管理部门对各区物业管理部门、物业服务企业和物业项目实施月度考核，定期检查各区物业主管部门业务管理、企业信用建设、投诉处理、专项整治活动推进情况等，并实现考核常态化。同时，积极推行各区交叉考核，考核结果列入各区考核成绩，并与物业服务企业项目评优、招投标、信用等级评定等挂钩。今年以来累计进行考核26次，对6家违规企业进行了约谈。通过行政和市场手段的有机结合促进企业优胜劣汰，规范和引导物业服务企业的服务行为。

　　（四）实施住宅专项维修资金制度，为公用部位维修维护提供资金保障。**年7月，我市开始归集住宅专项维修资金，有关部门密切配合，层层把关，突出预售合同备案、综合验收、不动产登记等重点环节，加大维修资金收缴力度，提高收缴率。截至今年10月，已有17.71万户缴纳了住宅维修资金，住宅专项维修资金本金及利息共计16.04亿元。另外，物业管理部门还管理房改房维修资金9779.38万元。目前，全市物业管理部门管理的两项维修资金共计17.02亿元。

　　（五）开展智慧物业管理试点，拓展增值服务。物业管理部门积极推动信息化、智能化技术在物业管理领域的推广应用，并

　　在部分理念超前的物业服务企业开展试点。**年环翠区龙泽府小区第一个推出“小区管家”APP，目前中心城区已有近20个项目实行智能化物业管理。今年年初，环翠区鲸园街道办事处投资开发了“物管通”平台，对辖区物业管理项目实行24小时视频监控。乳山市把物业管理与社区综合管理相结合，组建了智慧社区平台，实现物业主管部门、社区管理部门和业主三方信息互动、信息共享，业主可以通过APP平台进行交费、投票、反映问题、预约家政维修服务等操作，方便快捷，深受欢迎。

　　二、全市物业管理领域存在的问题

　　在物业管理部门、基层组织和物业服务企业的共同努力下，全市物业管理事业有了较快的发展，但与城市发展和人民群众对美好生活的向往相比，还存在一定的差距。

　　（一）物业服务企业的服务水平和业主的交费意识不高，导致物业费交纳率较低。市区范围内新建住宅小区（封闭住宅小区）物业费交费比例超过70%，而老旧小区物业费交费比例较低，一般只能达到20%到50%。导致这种现象的主要原因有两个，一是物业服务的质量和水平不高。目前我市大部分物业服务企业提供的都是保洁、绿化、安保等常规性服务，而且服务质量不高，服务水平得不到业主的认可。二是业主的交费意识还需要提高。住在老旧小区的部分业主，在实施物业管理之前不需要交纳物业费，在进行综合改造实施物业管理之后，仍然认为应当免费享受物业服务等公共服务，因此不愿意交纳物业费。最终形成物业服务水

　　平低、业主不满意、业主不交费的恶性循环。

　　（二）车位有效供给不足，停车管理矛盾突出。从群众反映情况看，车位紧张及停车秩序混乱，是当前物业管理十分突出的问题。2000年前建成的老旧生活区,很少配建停车设施，仅有的少量车库超过95%被业主出租，改做商业用途；2000年至2008年间建设的半封闭或封闭小区，规划配建的车位较少，而需求量很高，矛盾最为集中；2008年之后建设的小区，虽然调高了规划车位比，各项管理措施也比较到位，但短缺矛盾仍然十分突出。目前我市规划部门确定的车位配建标准最高为每100平方米1个车位，在第二辆甚至是第三辆汽车已经开始大量进入市民家庭的时代，已经不能满足广大业主的停车需求。

　　（三）业主委员会组建比例低，没有充分发挥应有的作用。目前我市共成立业主委员会272个，仅占住宅小区物业服务项目的22.6%。多数业委会运行不够规范，仅有不到10%的业委会能够按照《山东省物业管理条例》规定履行职责，约70%的业委会履行职责比较被动，还有个别业委会存在履职越位现象。总体看，业委会组建比例低，不能依法履职、依法维权，是目前制约物业管理水平提升的短板。

　　（四）专项维修资金使用门槛高，使用率偏低。专项维修资金的使用，必须经占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意才能使用，门槛较高，程序较为复杂，因此使用情况不多。截止到今年10月，共支出住宅专项维修资金461笔，金额212.31万元。房改房维修资金由于资金数额少，申请程序较为复杂，维修支出也不多。今年前10个月，共支出维修资金92笔，金额42万元。

　　（五）物业项目交接时未严格履行承接查验手续，开发遗留问题比较多。目前新建项目大部分实行单体验收交房，综合验收交房比例不到30%，很多物业服务企业与开发商交接过程中未严格进行承接查验，对项目存在的问题没能及时发现和解决，导致业主60%以上的投诉与开发遗留问题有关，如房屋漏雨，储藏室、车库质量问题，电梯、消防、地下管网质量问题，绿化、人车分流设计不达标问题等。

　　（六）小区内违法建设屡禁不止，占用公共绿地现象时有发生。住宅小区内私搭乱建和占用公共空间种菜现象是个老大难问题，并且屡禁不止、屡屡反弹，这种现象在2000年到**年建成的小区比较普遍，尤其是城乡结合部的小区和一楼带小院的小区更为严重。近几年结合裸露土地整治，相关部门开展了多轮占绿种菜问题整治行动，效果较为明显；但私搭乱建顶风而上，而且一旦形成，违法建设认定、拆除等程序复杂、涉及部门多、处置时间长，重新恢复难度极大。

　　三、加强物业管理的几点建议

　　物业管理与千家万户的利益息息相关，是一项涉及到各级各有关部门的系统工程，物业管理行业的健康发展需要全社会的共同关心和支持。为此，提出以下几点建议：

　　（一）制定新的物业管理条例实施办法，建立健全配套的法规体系。我市原物业管理条例实施办法于**年2月开始施行，在《山东省物业管理条例》出台后废止。建议结合全市物业管理的现状，尽快制定新的适应我市实际、内容完善、可操作性强的物业管理条例实施办法。明确规划部门、建设管理部门、物业管理部门、相关工作部门的职责分工，厘清房地产开发企业、物业服务企业、业主、业主委员会、街道、社区的权利、责任和义务，规定好小区的基础设施、安全消防、园林配套、公共空间、水电煤气、环卫保洁、车辆停放等诸多内容。

　　（二）采取多种举措，提高物业服务质量和水平。加大宣传力度，广泛宣传物业管理相关政策法规，增强业主法律意识和诚信意识，提高业主交纳物业费的自觉性。相关部门要加强对物业服务企业的监管，督促提升物业服务质量和水平。鼓励物业服务企业提供“菜单式服务”，由业主自由选择“服务套餐”并按照相应的标准交纳物业费。构建和谐的物业服务企业和业主关系，提高业主交费的主动性；建立对恶意拖欠物业费案件快速审判的绿色通道，对一些恶意拖欠物业费的行为，依法快速处理。

　　（三）增加车位有效供给，规范小区停车管理。超前规划，科学合理确定新建住宅小区车位配建标准，严格落实住宅小区建设规划审批时车位的比例。充分挖掘老旧住宅小区的停车潜力，结合小区环境综合整治，通过调整绿化空间、优化小区布局、拆除违法建设等方式，增加车位。加强管理，依法纠正改变车库和

　　车位使用功能的行为。鼓励有条件的小区建设智能立体式停车库。盘活闲置车位，对开发商尚未售出的车位和业主购买后未使用的车位加以利用。对小区内占用消防通道停车、占用他人车位停车、乱停车和恶意堵塞进出通道等行为，由物业服务企业进行劝阻引导，规范业主有序停车。

　　（四）加强业主委员会组织建设，充分发挥业主委员会的作用。业主委员会是做好物业管理的基础之一，要学习借鉴外地成功经验和做法，结合我市实际，严格按照相关的法律法规规定，适时召开业主大会，加强业主委员会建设。倡导业主委员会成员与居民委员会成员交叉任职，鼓励业主中的党代表、人大代表、政协委员、机关事业单位人员积极参与业主委员会。积极开展业主委员会组建和运行方面的业务培训，提高业主委员会成员的思想素质和专业水平。进一步理顺居委会、业主委员会、物业服务企业之间的关系，推进沟通合作，提升社区物业管理水平。试点将业主委员会建设情况纳入到对街道（镇）、社区的年终考核，提高基层对业主委员会建设工作的重视程度。

　　（五）严格实行物业综合验收制度，防止开发商遗留问题影响后期的物业管理。有关部门要加大监管力度，督促物业服务企业与开发建设单位做好物业项目承接查验工作，并办理各类资料移交手续；认真落实《山东省物业管理条例》和《山东省新建物业质量保修金管理办法》（鲁建发〔**〕5号）的规定，建立物业质量保修金制度，明确保修工作的受理、实施的程序和标准，强化对保修责任的监管，切实维护业主的合法权益。

　　（六）创新维修资金使用方式，出台相关办法。使用住房专项维修资金时，可以采取委托、集合、默认、公示、异议等有效表决方式，提高表决效率。建立应急维修机制，明确应急维修范围和标准，开通紧急情况维修资金使用的快速通道，简化维修资金使用审批程序，对危及房屋使用和业主人身财产安全等紧急情况，可不经业主“双三分之二”表决同意直接使用维修资金，由居委会（村委会）、业主委员会及物业服务企业共同组织抢修。试点业主大会管理维修资金，逐步将维修资金划转业主大会管理和使用，物业管理部门、街道（镇）、社区全程进行监管。

　　(七）加大小区执法力度，清理违法建设、破坏公共绿地等行为。明确各级执法机构工作职责，着重解决住宅小区违法建设、侵占公共部位、破坏公共绿地、占用消防通道、住宅楼开饭店等突出问题。城管执法部门要加大执法力度，及时开展执法活动，对拒不配合行政执法的，依法申请人民法院予以强制执行。物业服务企业要加强配合，对违法违规行为及时进行劝阻和报告，积极协助执法活动开展。

　　（八）支持智慧物业建设，开展互联网+服务。将互联网思维融入物业管理中，加快搭建基于大数据的互联网平台，开展互联网+服务。依托智慧城市建设，制定智慧物业建设指导标准，推广智慧住宅小区应用系统，建设智能物业管理服务平台和电子投票平台；综合开发利用各类信息资源，开展智能家居、公共设

　　施管理、智能停车管理、水电气费自动抄表等智能化物业服务综合管理应用；鼓励物业服务企业、通讯运营企业和社会资本对已建小区进行智慧物业改造，实现小区管理和服务的智能化和信息化。

　　（篇四）

　　按照**人大常委会**年工作要点和主任会议安排，人大常委会组成了以常委会副主任萨仁托娅为组长，人大财经委、综合执法局、住建局、环保局、国土局、草监局等部门人员为成员的调研组，对旗所在地居民小区和部分苏木镇物业管理情况进行了专项调研。通过听取相关部门汇报，深入到居民小区实地查看，与社区居民及物业企业负责人座谈等形式，详细了解了我旗物业管理工作的现状及存在的问题，现将调研情况报告如下：

　　一、物业管理工作的现状

　　目前，全旗居民小区有84个,7个居民小区成立了业主委员会，有40个居民小区聘请物业企业管理，3个小区为开发商代管，有7家物业公司，有物业办公室的小区12个，其中开发商提供的物业办公用房9个，老旧小区改造的物业办公用房3个。

　　**年3月，我旗将物业管理职能从住建局划转到综合执法局，成立了物业管理办公室，负责统一协调全旗各居民小区物业管理工作。截至目前，由金都物业管理（综合执法局组建）完成了对上都镇内15个无物业居民小区的回收管理，并对个别小区进行了硬化、亮化、绿化及雨污水管道维修、安装了限高栏设施，对

　　7个小区安装监控设施。

　　二、存在的问题

　　近年来，我旗城镇化建设进程不断加快，许多小区相继建成。在旗委、政府的领导下，经过有关部门不懈努力，小区物业发展步伐、管理体系逐步加快，在完善小区治理、优化人居环境、提升城市品味中发挥了作用。但也存在管理不完善、运行不规范、物业服务标准低与群众要求期望值高的矛盾日益突出。主要表现为：

　　（一）物业管理责任不实。物业管理工作没有摆到城镇建设管理的突出位置，对小区物业管理关注少、投入少，没有建立综合性考核制度，日常监管措施不完善，管理成效达不到群众的要求和满意。社区居民委员会、住建、城管等单位管理职能不具体、不明确,协调沟通渠道不畅通，没有形成小区治理的合力。

　　（二）小区配套设施建设不到位，部分小区开发遗留问题较多。一方面存在施工不规范，道路、绿化、停车、监控设施配套标准偏低，小区设计没有垃圾堆放点，居民活动场地和小区休息区、卫生间缺失，同时有的房屋质量也存在矛盾隐患。多数小区前期物业企业隶属开发商，或由开发商协议选聘，因而对小区设施设备接收标准把关不严，对建设遗留问题重视不够，留下纠纷隐患。一些小区公共设施维修不及时，小区房屋漏水、设施坏损并在保修期内的存在开发商推诿扯皮行为。在保修期外的不知如何申请使用专项维修资金，业主维修费无法报销。老旧小区基础

　　设施薄弱，管理不规范。如道路、绿化、污水排放、屋顶瓦片等基础设施老化，安全防范措施不到位,建设好的小区开发商和物业移交手续不全等问题不同程度的存在。另一方面全旗居民小区整体规划水平低，开发商为自己的利益，这两栋、那三栋的形不成居民小区整体规模效应。

　　（三）全旗84个居民住宅小区中有有物业办公室的12个，开发商建居民小区时虽按要求留有物业办公室，但是因产权不明，走时开发商全部卖掉，造成环卫工人无处休息和办公，工具都无处可放。

　　（四）业主委员会成立难度大。目前，全旗84个居民小区中，成立业主委员会的仅有7个，占到8.3%。小区业主对业主委员会组织不了解，认识不到位；有的小区即使成立了业主委员会，但业主委员会成员缺少敬业精神、跟踪服务不到位，没有发挥其应有的作用，更无法实现真正意义上的自治管理。

　　（五）小区业主意识较差。个别小区的业主从窗口乱扔垃圾，垃圾乱堆乱放，小区内摆放废弃的板凳，影响小区环境卫生；同时个别居民也存在不爱护公共财物、不讲卫生、不遵守公共秩序等现象，有的业主甚至恶意拒交物业服务费，给物业管理带来阻力。

　　（六）老旧小区改造投入少，力度不够。对老旧小区安防设施完善、路面平整处理、停车位(线)划定、垃圾装运处置、环境整治、管理用房配置、雨污分流、管线序化等功能性专项改造不

　　够，整体工作没有真正惠及民生。

　　（七）棚户区改造后的遗留问题。我旗城镇棚户区改造工作正在持续进行，从**年至今已对2000余处房屋进行拆除。在改造拆迁过程中产生了大量的建筑垃圾，但目前在棚户区改造过程中拆毁房屋所产生的建筑垃圾未能及时清理运输，并且居民将部分垃圾随意倾倒、堆放在建筑垃圾中与建筑垃圾混在一起，对周围居民和城镇环境卫生造成了严重的污染和影响。

　　三、几点建议

　　（一）健全组织机构，明确工作职责。一是成立管理机构。建议旗人民政府成立由政府分管领导任组长，相关职能部门、社区负责同志为成员的管理委员会，定期协调解决物业管理中出现的矛盾和问题，物业管理办公室负责处理日常工作和物业管理的工作机制。二是齐抓共管，落实属地管理责任。推广社区居民委员会、业主委员会、物业管理企业互为一体、各司其职、互相促进的“三位一体”工作，配齐物业管理专职人员，确保有人干事，有人管事。加强对小区物业服务工作的协调指导和监督考评，着力推动各部门管理职能进小区，明确职责，建立责任清单，协助社区建立业主委员会，推动我旗小区物业管理走向正规。三是按国家和自治区有关物业管理的政策及法律要求，制定出台符合我旗实际的物业管理办法或物业管理规范性文件，明确物业服务企业、业主、社区、政府管理部门之间的责任。加强房屋竣工验收和物业承接验收，确保物业服务设施设备保质保量，不出现各种

　　隐患。

　　（二）多方参与，推进业主委员会建设。一是社区居民委员会要大力推进业主委员会建设，选出真正能够代表业主利益，热心公益事业、公道正派、敢于负责、有一定工作水平的人员主持,参与业主委员会工作。发挥业主委员会与物业企业和业主之间的桥梁纽带作用，建立双方相互沟通、相互理解的良好关系。二是建立健全业主委员会和业主委员会成员的工作职责，建立激励机制和约束机制。三是业主委员会要向业主做好宣传、解释、协调工作，发挥应有的作用，团结引导业主遵守各项管理制度，按合同约定交纳物业管理费用，自觉支持物业管理工作。

　　（三）强化配套建设，提升承载功能。一是把紧小区规划、审批和综合验收关口。住建局要严把物业管理企业进驻的审核、审批手续，按照国家有关规定，在小区规划中要留有物业用房、垃圾堆放清运点和居民活动场地，公共区域应达到国家规定的硬化、绿化标准。二是无论是旧城改造还是新建小区，要留有物业用房。物业用房产权归属于业主委员会，属业主共有财产，为居民、物业管理人员和清洁工提供方便。三是尽快启动老旧小区改造计划。结合全旗棚户区改造，将老旧小区改造列入城市建设计划，分批次进行改造，全面提升老旧小区配套功能，改善居民宜居环境。四是科学管理专项维修资金。学习借鉴外地住宅专项维修资金管理的经验，完善专项维修资金使用办法，简化程序提高效率，专项维修资金是小区的“治病钱”、“养老钱”，应坚持安

　　全管理与有效使用相统一，确保小区屋顶掉瓦漏水、管道坏损等现象得到及时维修。

　　（四）规范物业管理，提升服务水平。一是牢固树立“物业无小事”、“物业就是服务”的理念，着力强化教育培训，全面提高物业管理从业人员整体素质和服务技能。二是严格加强物业企业招聘管理，推进物业市场公开招标、竞争竞聘。三是强化物业管理和监督力度，开展物业企业信用等级评定、物业管理标准的制定、实施，培育品牌企业和物业管理示范小区，发挥管理部门连接各方的桥梁纽带作用。四是完善物业收费标准调整机制。对于前期物业收费，遵循政府指导价，可根据不同小区业主的需求，制定有关政策，完善“协商议价”调整机制，允许协商确定等级性收费标准，确保“质价相符”。对于后期物业收费，遵循市场调节价，并加强物业费市场化的宣传和指导，督促物业企业全面公示服务内容、服务标准、收支明细，让收费和服务公开透明、阳光运作，方便业主监督，赢得群众认可支持。五是积极探索小区物业企业管理与小区业主自主管理相结合的路子。引导无物业小区自主管理，帮助他们成立自治委员会，由业主委员会自行处理小区的物业管理事项，维护全体业主和物业使用人的合法权益，保障物业的安全与合理使用。

　　（五）做好棚户区改造项目建筑垃圾的清除工作，提高文明城镇水平。依据建设部139号令《城市建筑垃圾管理规定》，建议尽快对已造成污染的建筑及生活垃圾进行清运处,同时在拆迁

　　施工工地周围设置围挡及必要的标语警示，避免再次出现生活垃圾与建筑垃圾混放现象。

　　（六）选择并规划好居民小区和道路名称。旗人民政府及其职能部门要加强对居民小区和道路的调研，进一步规范和统一居民小区和道路的名称。

　　（七）加强宣传教育，提高思想认识。一是，加强物业政策宣传，制定行业发展规章,积极引导业主自我教育、自我管理。二是积极指导物业企业提高管理水平、培训员工职业技能、贯彻相关政策法规、调解处理物业纠纷，组织开展文明创建活动，积极纠正不文明行为促进企业和居民道德素质的提高和文明意识的增强。三是积极推动公共服务向小区延伸。社区居民委员会要充分发挥基层管理的优势，打通面向业主的公共服务通道，做好人性化服务。继续抓好小区供热、供水等民生工作，切实解决好日常的民生需求，不断增强居民的满意度和归属感，推进社会管理创新，推动美丽幸福**建设。

　　（篇五）

　　随着经济的发展和城市化水平的逐步提高,物业管理已经成为城市管理的重要内容,物业管理的好坏直接影响城市居民的日常生活和社会秩序。物业行业作为一个新兴的行业,在我国只有三十多年的历史,由于我国物业管理起步晚，市场化程度较低，物业管理还没有形成一套比较成熟、完善有效果的运行机制。近年来，我市城市发展迅速，老城区的棚户区改造，新城区的快速

　　扩张，越来越多的城市居民生活都以住宅小区为单位纳入城市管理，物业行业和物业管理中存在问题也逐渐显现，物业企业与小区业主之间的纠纷和矛盾也日益突出，甚至引发群体性上访事件，造成不良社会影响。根据市委主要领导的安排,**年1月下旬,市人大常委会熊彬、吴明亮二位副主任及市人大法制委的同志，就我市物业管理情况进行了调研，并与市房管局分别召集十几个相关部门和部分街道、社区、物业管理公司、房产开发商及业主住户进行了座谈。现将有关情况报告如下：

　　一、我市物业行业基本情况

　　我市物业行业经过近几年的持续稳定发展，目前已有物业服务企业76家，服务住宅小区96个。全市住宅物业服务总面积约800多万平方米。物业服务已涵盖住宅小区、办公楼、商厦、学校、医院、园区等多个类别，已创建了国家、省、市級示范小区10个。

　　二、我市对物业行业进行管理的主要做法

　　（一）开展行业指导和业务培训。注重和加强物业法规、条例专业知识等学习宣传，组织物业从业人员进行专业知识的学习培训,**年,参加培训人数达100余人次。充分利用新媒体,建立物业工作微信交流群，组织从业人员通过微信平台宣传、交流经验,不断提升管理水平。

　　（二）组织重点项目检查。为进一步提高物业服务整体水平，规范我市物业服务行为，重点组织对我市住宅小区定期进行检査

　　考评。**年，对我市物业小区安全生产、消防安全大检查，对电动车充电停放、高层建筑消防安全重点检查，累计检查排査了87个物业服务住宅小区,检查、安全巡排查200余次。

　　（三）完善物业管理机制。为规范前期物业管理行为，避免产生纠纷，市房管局明确了房地产开发企业和物业服务企业的前期管理责任，要求新建项目交付前必须承接查验。**年，对中泰盛景等多个小区进行了承接查验，防止开发建设单位的遗留问题引发矛盾纠纷。

　　（四）妥善处理物业投诉。**年共受理各类信访投诉300余件。对信访投诉上门沟通、限时办结；暂时解决有困难的公开回复；对不合理的耐心解释。遇到重大信访问题或群体事件，会同相关职能部门、街道、社区共同调处，力求妥善解决。

　　（五）依托市委、政府中心工作，提升行业管理成效。结合我市开展的“扫黑除恶”、“禁放烟花爆竹”、“生活垃圾分类”、“创建卫生城”等中心工作要求，物业行业主管部门引导物业公司以此为契机，提高业主自我管理意识，自觉维护小区环境，提升管理成效。

　　三、我市物业行业存在的主要问题

　　近年来，我市物业行业发展较快，行业发展过程中也出现了一些问题，因物业公司和小区业主纠纷引发的上访事件时有发生，分析个中原因，归纳起来主要有以下几个方面：

　　（一）因顶层设计层面产生的问题

　　1、物业行业从业门槛低，物业公司从业水平和从业资格难以保障。

　　2、小区物业管理未能纳入社区建设。物业企业是市场经济中的企业主体，业主与物业企业之间为雇用关系。但物业企业在小区的日常管理中承担了很多政府部门的职能。因为没有执法权，很难实现有效管理。

　　3、产权不清晰引发的管理难问题。比如小区地下车位权属不明确，开发商与业主纠纷不断，矛盾不断激化，**年来因地下车位权属不明导致的重大信访类投诉就有5起。

　　4、业主委员会成立难、规范运行难。我市成立业主委员会的小区多为早期开发的小规模项目，以本单位或者本地居民为主，业主来源比较单一，管理较易。未成立业主委员会的小区多为“鸟型”小区，业主多来自我市不同的乡镇、街道，互相不认识，很难按标准成立业主委员会。即使成立业委会的，业委会作为一个无法人地位的自治性组织，主体地位不明，难以承担民事责任，业委会会议也很难实现参会面积和人数“双过半”。

　　（二）因行业管理层面产生的问题

　　1、目前我市还没有成立物业行业协会,物业行业没有一个基本的行业标准,物业行业的管理、物业纠纷的调处没有一个统一的管理平台.

　　2、部分职能部门重小区建设的监管，而轻房屋使用过程的监管，某些物业管理企业未按规定和要求从事服务，也没有具体

　　的部门进行检查、处罚或取消资质。个别小区的物业管理企业对自身提供的劣质服务有恃无恐，物业管理的乱象导致物业管理公司与业主之间矛盾激化,引发群体上访事件。

　　3、房屋维修资金使用流程多申请难，业主报修后，问题长期得不到解决，产生抵触情绪而拒缴物业费，引发恶性循环。

　　4、公安、城管、供电、供水等一些部门的职能没有延伸到小区内。物业公司对小区内的乱停乱放、违章搭建等不具有执法权，管理乏力。小区电力设施产权没有移交相关部门，维护存在问题等等，由此产生的各类问题得不到解决，引发物业公司与业主矛盾纠纷。

　　5、物业公司的不作为，得不到有效监管和问责,业主正当权益和享受服务得不到保障，引发各种矛盾和问题。对于个别业主恶意拖欠物业费行为，走诉讼程序时间长、成本高，物业公司往往得不偿失，业主得不到有效惩戒。

　　6、物业费与服务水平存在差距。有些老、旧的小区，物业收费标准偏低，物业公司服务标准降低。业主因对物业公司服务不满，拒绝同意提高物业收费标准，也不相信提高收费后享受的服务标准能提升。物业公司收不上物业费，企业运营困难，面临撤场，形成死循环局面。

　　（三）因物业公司层面产生的问题

　　1、从业人员特别是保安、水电工等年龄偏大，无法胜任岗位。物业公司管理层人员多，运营成本高，收缴的物业费很大一

　　部分都消耗在人员工资上，挤占了投入到小区管理和服务的资金。

　　2、物业公司在物业费的管理使用上不规范，资金存在问题和风险。物业费收取后通常是由物业公司自行管理和支配，没有第三方监管。物业公司卷走资金离场的情况也偶有发生。

　　3、物业公司的权责不明晰，应该提供哪些服务，承担什么责任和义务不明确。提供的便民服务或有偿服务项目少或者基本没有，服务业主往往只停留在口号上。

　　4、物业公司服务理念和服务意识不强，收费时积极，解决问题时推、拖、慢，导致管理小区的过程中很难得到业主的主动支持和配合。

　　（四）因小区业主层面产生的问题

　　1、恶意拖欠物业费，私自改变房屋结构、乱搭乱建等得不到有效惩戒，小区其他业主跟风，增加管理难度，2、有些业主委员会的委员存谋私心态，重个人利益，甚至是以牺牲大多数业主利益换取个人利益。

　　（五）因历史遗留问题而引发的矛盾

　　1、老、旧小区历史遗留问题较多，设施设备老旧，房屋出现质量问题得不到有效的解决，引发业主与物业企业的矛盾

　　2、不少老、旧小区用水用电还是合表（总表后面是分表），由于水电剥离改造成本很高，不少小区还未实现一户一表，因总表和分表之间存在损耗，导致物业与业主纠纷长期存在（比如国贸大楼），由此而引发的集体信访事件也比较突出。

　　四、对我市物业行业的几点建议

　　（一）由政府牵头，尽快成立物业行业协会。不同的物业管理公司提供的物业管理服务内容基本上是相同的，相互间具有较强的可替代性。成立物业行业协会，可以从宏观方面规范物业管理公司的运作，制止和惩戒不正当竞争行为，依法治理物业管理市场，发挥行业协会作为行业自治组织的功能，完善协会内各项制度，公约与章程，制定行业服务标准，加强行业自律管理，开展教育培训、行业调研、與论宣传、对外交流等活动，提升行业从业人员素质，保证服务优质高效。最终实现行业内公司自治和自我管理，建立和谐统一的物业管理服务的市场竞争，推动我市物业管理工作健康有序发展。

　　（二）由政府牵头尽快出台我市关于物业行业和物业管理的规范性文件，健全规章制度，明确物业企业、小区业主的权利义务。筹建我市物业管理信息平合，开展物业服务企业信用等级评定，建立物业服务企业管理的考评及准入淘汰机制，以此约束物业公司的服务，并定期向社会公布企业信用情况。

　　（三）引入具有评估、监测功能的第三方机构，提供对物业服务标准、物业公司资质等级、物业管理费分级收取的评估、监测等服务。根据不同档次的物业服务标准、不同资质等级的物业公司，科学核定不同级别的物业费收取标准。通过第三方机构的介入和相关部门规范管理，保障物业收费、资质管理、服务标准等向社会的公开、透明。逐步实现物业管理市场的良性运作，业主、物业公司双赢。

　　（四）把物业管理与属地管理结合起来。发挥社区在物业管理中的综合协调作用，齐抓共管及时有效解决小区各类矛盾纠纷，共建小区和谐。建议由属地街道办事处或社区对辖区内物业公司的物业费用资金进行监管，街办、社区把物业服务企业日常监督检查、考核内容，列入物业服务费拨付及淘汏机制依据中，并由房管部门做好业务指导。

　　（五）加强对房产开发企业的监管。首先要加强对房产开发企业的管理以及前期物业管理活动的监督和指导，防范矛盾纠纷的产生。一是建立质保金制度，确保房屋出现质量问题得以及时维修；二是建立前期物业招投标机制，促进物业管理市场的公平、公正，房产开发企业在新楼盘竣工，委托物业企业进入服务时一律走公开招标程序，杜绝“父建子管现象”。三要加强开发企业在预售时的监管工作，禁止房产开发企业许诺业主违规使用、占用绿地或者公共面积。其次加强对开发商的后续服务的监管。行政主管部门要对小区配套设施是否完善、开发商的销售广告与实际是否一致，房屋交接后与销售合同是否相符等进行检查验收，验收合格后方能交付使用，为业主和物业管理企业合作提供一个好平台。

　　（六）尽快解决历史遗留问题。比如老旧小区水电剥离问题、小区水电设施的产权移交等问题，建议市人民政府组织召开相关部门协调会，寻求切实可行的解决途径，尽快实现水电剥离

　　和主权移交，从源头杜绝矛盾纠纷。

　　（七）部门联动，加大执法力度。对物业公司反映的住宅小区内涉及市场监管局、城管、治安、供水供电等部门管理范围的违规问题，相关部门要及时进行处置，避免其他业主效仿，增加管理难度。对恶意拖欠物业费的业主，建议市人民法院通过简易程序审理，缩短诉讼时间，降低诉讼成本。

篇二：物业管理调研报告怎么写

　　物业管理调研分析报告写作

　　物业管理调研分析报告写作7篇

　　物业管理调研分析报告写作如何进行呢？随着个人的素质不断提高，报告的使用成为日常生活的常态，以下是小编精心收集整理的物业管理调研分析报告写作，下面小编就和大家分享，来欣赏一下吧。

　　物业管理调研分析报告写作篇1目前，我市许多小区业主与物业企业之间的矛盾日趋严重，群众与企业的呼声越发增多，翠竹北区等小区收缴率从四年前的80％下降到58％，勤业一、二、三村的收缴率只有30％，甚至像金色新城等这样的新小区的收缴率也不到50％；近几年来，我市不断发生物业企业撤离小区的现象，如荷花池公寓、广景山庄、芦墅广景苑等小区。

　　分析物业管理矛盾的根源，主要是以下几个因素：

　　1、法律法规不完善。一方面缺乏与物权法相配套的实施细则，我市又无立法权；另一方面，我市规范性文件的建设工作，在一定程度上滞后于小区物业管理和停车新的发展需求，致使实际工作中出现有法难行、无法可依的现象。

　　2、管理体制不顺畅。一是政府社会管理没有延伸到终端，一些政策法规在小区中出现梗阻、断层现象，乱开店、乱停车、盗窃等影响居住环境质量问题未能得到遏制；二是基层党支部及居委会、业主委员会、物业管理企业三者之间相互促进、相互制约，共建和谐小区的机制没有建立，居委会名义上是自治组织，现实上是从事党政工作，但在处理业主与物业矛盾中“名不正、言不顺”，解决基层矛盾的一线作用未能充分发挥，对其缺乏考核激励制度，社会管理的积极性不足，特别是社区居委会和物业企业在协调解决

　　与上级政府部门相关的具体事务上，显得无能为力。

　　3、市场主体不对称。业主个体直接面对物业企业或开发商必然处于明显弱势，而我市目前业委会尚未普遍建立。业主自治意识不强，据调查，62％的业主对业主委员会不清楚、不参与。对业委会的设立、监督以及主要人员的权利和义务没有形成统一有效的规范。业主委员

　　会的自治能力、内控能力、团队精神和依法维权水平不高，业委会成员服务全体业主的动力不足，年纪轻、能力强的现职人员更不愿加入业委会。另一方面，物业企业进入市场的门槛很低，实力不强，规模不大，素质不高，管理人员、高学历层次、技术职称等方面的比例都低于全国水平，物业管理行业的诚信度和公信力不强。

　　4、市场环境不和谐。某些新闻舆论的导向有偏差，部分群众对物业管理行业存有偏见，“享受免费午餐”的习惯在相当范围内存在，物业的“佣人”地位和劳动成果得不到应有的尊重，少数离退休干部、现职领导、司法人员和教师等机关公职人员，带头欠缴物业费，产生了一定的负面影响。

　　5、市场制度不健全。物业企业进入市场的门槛过低，市场的进退制度不规范，对业主和物业企业制约有效的社会诚信系统未能建立。追讨恶意欠费的司法程序过长，成本过高，企业难以维权。对开发企业的责任追究制度不完善，人民群众反映强烈的"房屋质量差，随意更改规划设计，公用配套设施数量不到位、技术标准不达标等问题得不到有效解决。一些小区建管不分掩盖着前期遗留问题，或转嫁给后进入的物业企业，开发项目前期的物业管理招投标制度有待全面推进。业主与开发商、物业企业的纠纷在基层和司法诉讼层面上得不到高效解决。物业管理菜单式的分项消费制度未能建立，业主不能明白消费、透明监督。许多物业企业把出租公共共用设施和停车管理费作为重要的收入渠道，千方百计扩大路面停车，帐目不清，隐瞒收益。

　　6、政府管理不完善。在扶持、监管物业管理产业上，一些政府部门存在着职能错位、缺位和越位现象，扶持物业管理这一劳动密集型产业的政策没有形成，对小区内违规违章现象执法不力，把某一些义务和负担转嫁给企业，对物业管理费和停车费的价格调控水平还不够高，一些部门的工作协调不到位。特别是基层行政组织事务多、经费少，就搞违章搭建或出租老小区仅有的公共用房公共设施，以补充管理经费不足。

　　物业管理调研分析报告写作篇2近年来随着房地产市场繁荣发展，我市新开住宅小区不断增多，加之原来的老旧小区，使得我市物业管理工作的重要性越来越突显，小区居民对物业方面反应的问题也越来越多，借机关工委要每名机关干部践行党的群众路线教育活动，深入基层进行调研要求之机，就我市小区物业管理方面展开了调研。现将调研情况报告如下：

　　一、我市物业管理工作的现状

　　㈠小区物业管理的基本情况

　　物业管理这个行业随着我市近年来的住宅小区的不断增多而显得越来越重要，它关系到千家万户，因此，我市在_年9月就成立了公用事业管理办公室，主管和规范北镇市物业管理行业，通过采取物业公司申报考核机制、建立专项维修基金制度、成立业主委员会、颁布相关法律法规等一系列措施，将全市的物业管理工作逐步推向法制化、规范化。

　　目前，我市楼房建筑面积245万平方米，其中住宅面积为175万平方米，办公面积40万平方米，商业面积30万平方米。有住宅小区147个，有28个小区由物业管理企业管理，其余小区部分由所属单位管理，部分由业主自行管理。

　　我市物业管理居住面积已有90万平方米，9家物业服务企业取得物业服务企业资质，物业从业人员80人取得从业资格证书，新建小区物业覆盖率达100%，我市的物业管理工作从过去的建管不分，到现在的建管必分、逐步走向市场化的管理模式，为提高物业服务质量，树立良好城市形象，发挥重大作用。

　　㈡住宅小区的特点

　　1、住宅小区档次差距大。从小区配套设施方面看，既有新建的设施齐全、有专人管理、绿地率高的高标准小区（例如盛华苑小区等），也有早期开发的设施不完善、甚至是脏乱差的小区，小区楼间距小，绿化少，车位少，无人管理，物业形同虚设。

　　2、老旧小区遗留问题多。由于历史的原因和客观条件限制，我市部分居住小区建成时间较长，遗留问题多。有的小区基础设施差，配套不齐全；有的小区建设规模小，相关手续不完备；个别小区还是敞开式的，给物业管理工作带来一定难度。

　　二、存在的主要问题

　　１、物业管理服务行为不规范。尽管我市很早就成立了公共事业管理办公室对物业行业进行管理，也出台了很多政策和法规，例如《北镇市物业管理办法》对我市物业管理方面进行指导和约束，但是由于物业方面的广博性与繁杂性，我市对物业管理企业的管理和培训还远远不够，普遍存在着聘用人员未取得相关物业管理上岗证就上岗的现象，从业人员整体素质不够高，服务水平参差不齐。大部分物业管理企业服务不规范、不到位、服务质量差。

　　２、费率不统一，老旧小区物业管理服务收费率低。从物业管理服务收费标准方面看，从1元／月/平方米到0.5元／月/平方米不等。从物业管理费收缴率方面看，收缴率高的如“港宇花园”达到98％，而有的老旧小区收费率低，更有甚者没有物业，只是业主自己交一点费用，用来作为垃圾清理和雇佣打扫楼梯的人工费用，造成收费难的原因是多方面的，一是物业管理企业服务质量不到位。二是低收入群体经济承受能力有限。三是业主反映的问题得不到及时解决，引发居民不满情绪而影响交费。四是业主对物业管理服务的消费观念尚未完全形成。五是各个小区标准不一，收费高的与收费低的相比认为不值，不愿主动交费。

　　3、业主大会、业主委员会组建难且运作不规范。业主委员会，是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。具了解，我市大多数小区都没有成立业主委员会，有些问题只是个别业主私下向物业反映，而不代表集体的诉求。造成这种现象的原因是：一是大多数业主认识不足，新的小区设施、管理要好一些，多数人认为没有必要；部分老旧小区开发的较早，那时没有专门的物业，只是开发商代管，由于赢利不高或收费率低等原因，对小区弃之不顾，造成无物业管理的现象，其业主认为业主委员会更无必要，造成业主大会迟迟不能召开。二是部分小区规模较大、业主户数较多且相互之间大多又不熟悉，组织业主进行选举、决策等事务存在较大难度。三是业主参与意识不强，即使有业主委员会，其成员组成复杂、人员良莠

　　不齐，缺乏“有能力、有名望、善协调”的组织者。四是有些个别小区业主委员会虽然建立，但运作不够规范，管理机制不健全，无法真正地发挥其作用，最后不了了之，形同虚设。

　　4、物业行政管理体制尚未理顺。行使对小区物业行业管理职责的是市住建局下属的公共事业管理办公室，但这种职能指导性的职能居多，对物业公司真正约束的作用没有真正发挥出来。此外，物业管理涉及到房管、城建、物价、供电、供水、消防、公安等多个部门，有时各种矛盾交织在一起，仅靠房管部门难以协调各方，容易造成物业纠纷投诉率高、调解率低的局面。

　　5、无物业管理的个别住宅小区物业维护、管理问题日益突出。我市尚存很多老旧小区，最早追溯到家属楼的时代，大多配套不齐全、绿地面积小、停车位不足、环境脏乱差、房屋立面破损严重等问题，加之规模小，户数少，大的物业公司不原接手，这些旧住宅小区目前尚无法开展物业管理，其中存在的诸多问题已成为广大业主反映强烈的热点、难点问题。

　　三、意见和建议

　　针对物业管理中存在的困难与问题，为了进一步加强我市物业管理工作，提高物业管理水平，提出如下意见与建议：

　　1、要完善物业管理源头监管。市政府相关职能部门要从源头上加强物业管理工作，认真落实各项监管措施，从根本上减少物业管理矛盾纠纷。一是市工商、建设等部门应广泛征集社会各界的意见和建议，着手制定物业管理服务合同等示范文本，明确规定前期和后期物业管理服务中的服务范畴、服务标准、合同期限、服务费用，以及双方的权利、义务、责任，进一步规范和约束物业管理企业和业主的行为。二是集中组织各个物业公司学习相关规范内容，组织物业相关人员进行培训，让其持证上岗，并要求物业公司保障其合法权利，减少人员的流动性，让其服务能高效、持续、稳定。第三，要健全完善物业管理各项制度，建立市、乡镇、居委会、公事办等部门的综合协调和矛盾纠纷调处机制，将物业管理纳入社区建设统一管理，积极探索行政主管部门、开发商、物业企业、业主共同参与、相互监督的物业专项

　　维修资金的缴交、保存与使用的新型工作方法，确保专项维修基金的足额归集和合理使用。

　　2、统一标准，提高服务收费率。制订统一的服务规范的同时制订统一的收费标准，提高或变动收费标准时要征求广大。

　　物业管理调研分析报告写作篇3为打造__企业品牌，运用现代管理手段，建立具有标准化、程序化和规范化的管理体系，提高企业战略，宏观调控经营，共创高效企业效益和社会效益，有力推动公司整体业务发展，根据公司董事和领导要求，本人进行了为期三周深入调研，现将工作调研小结如下：

　　一、__八大优势

　　1、企业投资环境优越，交通便利，周边配套日趋成熟，发展潜力强劲。

　　2、市场定位准确，产品优质优价，吸引力大，前景广阔。

　　3、小区配套设施标准性高。

　　4、准确把握市场脉搏。

　　5、经营理念鲜明——创造优质生活空间，实现新城市主义现代生活。

　　6、企业的胜利，全赖于铁的纪律支撑。

　　7、人力资源及组织体系比较完整。

　　8、公司董事及高层领导调控意识超前，战略目标明确，拓展思维清晰。

　　二、十大有待改善问题

　　1、工程规划、设计、施工等与物管衔接脱节，给物业管理服务留下了后遗症，加大经营成本，造成资源浪费。例如：__华庭游泳池每次清洗，水量理应自然排尽，作业自如。但目前每次洗清时，池内约40多公分的水无法自然排放，必须用水泵配合才能抽走，这样，既增加了人工操作的麻烦，在安全方面也受到一定影响。再如，__、二期车位配置与住宅数量不成正比，随着业主生活水平的提高，业主车辆逐步增多，车辆停放逐步紧张，长期如此将会导致秩序混乱。

　　2、营销与物管关系脱节，公司在推销产品前期，尚未按国家政策

　　法规要求制定和签署《前期物业管理服务协议》等规范文本。对业主入住后出现的乱搭乱建、乱摆乱放、拒交费用等行为没有明确的书面依据约束，这方面尚未引起足够重视。

　　3、人力资源配置缺乏科学性，相关部门对物管队伍人员的借调与共享还没有明确计划，操作层员工面对多头领导遥控，在具体运作上，出现了错乱局面，直接影响服务质量。

　　4、纵横观三个楼盘物管服务标准，尚未达到公司基本要求。例如：__花园公共区域死角的清洁卫生不到位，楼梯底杂物间各种建筑垃圾依然存在；__居休闲区喷泉处瓜果皮壳、纸屑、烟头及塑胶袋随地可见，喷泉中央石块四分五裂，池沟污泥沉积，员工厨房门口及各摩托车棚下的废旧杂物处处可见；__华庭的广场地面、区内喷泉周边地面、各楼梯入口地面、车库墙面等清洁开荒马虎，水泥渣渍、白涂料渍等斑斑可见，接靠会所铺面的物件乱摆乱放，占道经营严重，各门面招牌大小不一，乱张乱贴处处可见；从创艺装饰部往北面的工商银行一带铺面的环境卫生非常糟糕，在某种程度上，严重影响了小区良好容貌。

　　5、绿化管理方面，对枯枝黄叶修剪无计划进行，对长短不一的草皮没有重视修剪，对多处残缺空白、黄土裸露不及时补种，对行人践踏的绿化植物无标识提示，养护专业水平一般。

　　6、安全管理意识一般，对区内各人工湖、溪流及装修作业施工现场无任何安全提示或警告标识。

　　7、在设备设施管理维护方面，没有规范设备台帐和历史记录，所有楼盘的路灯无编号。如：__花园若干车库门锁被人敲坏，门扇敞开无人重视关上及维修；泳池机房无锁，房门经常打开而无人重视，进入泳池区的小孩可随意进入机房捉迷藏，时刻存在安全隐患。

　　8、保安队伍纪律散漫，应变能力差，岗位工作马虎应付，礼节礼貌、服务态度、方式方法等工作意识淡薄，整体形象较差，战斗力弱。如：岗位当值队员在吃饭时间出现空岗，引起相关部门不满而投诉；若干队员正规着装在__华庭管理处大厅内静坐抽烟；各岗亭当值保安队员对公司领导、各部门负责领导、小区业主、参观看楼顾客进进出

　　出，不理不睬；对外来人员进出小区没有监控；巡逻保安对装修工人不规范搬运材料和倒放垃圾严重影响小区容貌卫生视而不见；队伍训练着装款式不统一，整体局面较为混乱，队伍建设有待整顿。

　　9、在客户服务方面，从热情待客及工作形象上看，__华庭管理处前台工作可以，__居和__花园前台待客工作一般。在房屋档案资料的建立、服务质量体系的建立（含投拆处理机制建立）、财务收费体系的建立，包括日常各种管理规章建立等基础工作，尚未形成系统化、标准化。尤其在物业资料管理与财务收费管理方面，还停留于手工作业原始方式，工作效率较低。

　　10、从物业管理整体队伍上看，土气低落，人员素质参差不齐，业务培训及绩效考核机制尚未铺开，整体业务素质较差，专业水准较低。尤其是各专业班组缺乏实操经验，加上监督力度不足，在管理上出现了较多盲点，由于工作权责模糊不清等原因，导致了各部门各自为政的倾向，组织架构及岗位架构有待调整。

　　三、工作计划

　　根据__现有物业管理状况及存在问题，建议以下改善：

　　1、建立规范管理体系，实行有效资源整合。

　　从公司发展战略高度出发，避免低档次楼盘服务牌子接管高档次楼盘之嫌，让__的牌子有力地推动各项目发展，建议成立“__物业管理服务有限公司”，在物管全盘运作上，以__华庭作为人力资源培训和输出基地，统筹兼顾好各项目业务工作，具体整合办法为：

　　将现注册的“中山市__居物业管理有限公司”营业执照牌子申报改为“中山市__物业管理服务有限公司”，新牌子定位于__华庭重点项目，申报注册登记下属项目管理处。即“中山市__物业管理服务有限公司__华庭管理处”、“中山市__物业管理服务有限公司__居管理处”、“中山市__物业管理有限公司__花园管理处”。今后的项目发展和命名，按此类推。

　　2、精简机构，合理调配。

　　规范的企业，必须具备现代化管理手段，而现代化的管理手段主要体现在“管理体系现代化”和“管理工具现代化”。为有效实施各

　　方面工作，根据物业管理行业工作职能，并结合__实际情况，现拟作以下整合：

　　a、在董事长的领导下，以董事总经理为企业负责制，由物业总监统筹调控__属下各物业管理项目经营运作，直接对董事总经理负责。

　　b、各物业管理项目负责人（管理处经理或管理处主任的命名待定）具体负责和执行本项目工作事务，直接对物业总监负责。根据项目物业规模情况，下设各班组，切实做好定岗、定员、定编工作，实行专业上岗，在近期内，逐步组建一支精干的、专业化的物业管理队伍。

　　c、层级管理，权责分清，制定明确工作质量指标，并将具体工作落到实处，责任到人。

　　d、设置明确管理组织架构和岗位架构（两种架构图附后）。

　　3、根据各部门职业工种，在作业上按预定工作效率目标、质量目标和成本目标执行工作，定期评估考核，抓好监控工作。

　　4、打好工作基础，逐步建立完善的三级管理文件。

　　即“管理文件”（质量手册）、“作业流程”（程序文件）、“执行文件”（规范表格），使之形成系统化、标准化、规范化。

　　5、实行管理处经理（主任）负责制和各岗位责任制。

　　6、提高管理档次，树立良好企业形象，对小区房屋、设备、住户档案资料及财务收费等管理，运用物业管理专业软件操作，实行电脑化管理，提高工作效率。

　　7、在内部管理上，建立良好监督机制。

　　对内部各种任务落实，必须跟踪验证，以__华庭为指挥中心，负责监控及信息反馈等工作，按工作量化指标，建立完善的服务质量体系运行评估工作，对客户投拆、设备运行、安全服务、环境服务、维修服务等职能板块工作做好统计分析、日检、周报、月报等要求准时准确，软件资料的管理标识明确，立卷、办文、归档、存放、规范有序，对管理的追溯，有依有据。在监督控制上，根据每周工作情况，每月定期召开服务质量体系运行评估工作会议，对不合格的服务事项，及时采取各种纠正和预防措施，并严密跟踪反馈，不断优化服务质量，令公司和业主放心满意。

　　8、重视培训，提高素质。

　　重点抓好公共培训部分和部门业务专题培训工作，以辖管三个楼盘中出现的实际案例为培训教材，举一反三，激发员工钻研业务兴趣，努力提高全体员工业务素质。

　　9、奖惩分明，优胜劣汰。

　　增强员工危机意识，对业务能力差，经反复培训仍停留于落后状态，工作纪律马虎散漫，违纪违规或损害公司利益及形象的低劣员工，必须按章处理；对表现优秀、管理卓越或在季度年度中荣获“服务之星”的好员工，经董事及公司领导认可后，给予奖励和表彰，提高员工的自豪感和职业感和归属感，增强员工和团队的战斗力。

　　10、开源节流，控制成本。

　　在原有资源基础上，严格控制各项费用开支，凡属一切经费开支，必须按计划报批执行，严格控制办公物品和各种物料合理使用，抓好水电公用支出和相关节能工作，实行公司资源共享。

　　加大对物业管理收费和停车收费的追缴力度，切实提高收缴率，对长期欠费“钉子大户”紧密跟踪，共同维护公司经济利益，经多次沟通仍无法妥善解决的，必要时采取相应法律途径进行追讨。

　　大力拓展有偿服务，增加经营收入，弥补经费不足部分，密切注视月度、季度、年度支出数据对比，确保财务收支良性循环。

　　11、强化工作协调，促进团队合作。

　　以总经办或行政人事部为牵头组织，由物业公司负责拟案，对物业的竣工验收、接管、移交、包括营销业务关联等工作，必须有密切的沟通协调，对相关任务的调度或协调，必须有明确的《工作任务单》或《工作联络单》，对每个环节的工作均有时效约束，对已完成的工作验证，双方必须签字认可，将明确的“工作调度（反馈）流程图”纳入公司制度化，避免工作上出现扯皮拖拉现象，确保公司正常运作。

　　12、规范物管文本，协调销售业务。

　　编制《前期物业管理服务协议》、《管理公约》，《装修管理规定》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等规范的物管文本，按房地产行业惯例操作要求，使管理经营有章可循、有法可依。

　　13、重视窗口服务，作业指引清晰。

　　为方便业主业务办理，将重要的如“业主收楼手续办理流程图”和“装修手续办理流程图”等精装制作，并公示于客户服务中心大厅，这样既方便业主阅示，也利于员工操作。

　　14、《议事日程》明确，行政统筹到位。

　　在日常事务统筹中，忙而不乱，头绪分清。例如：行政例会时间规定、工作计划及总结上交时间规定、费用收缴情况报表上交时间规定、每月服务质量评估分析会时间规定、各部门用资计划上交时间规定、办公用品使用计划上交时间规定、维修材料采购计划上交时间规定、业主每月入住情况报表上交时间规定、小区物业综合例检时间规定等，均列入公司的议事日程。

　　15、规范员工着装，树立公司形象。

　　按各部门工作性质，统一配置工衣，规范员工穿戴，树立良好形象。

　　16、规范公司财产和物资管理，维护公司利益。

　　对公司物料物资和各种器械妥善管理，专人负责，定期清仓查库，严格按仓库物资管理规定，做到帐物相符、帐帐相符，杜绝各种财产物资流失和损失。

　　17、高度企业战略，阶段达成效果。

　　a）在三个月内，有效克服“脏、乱、差”现象，使三个楼盘整体环境容貌发生“一小变”。

　　b）在半年内，使__物业管理全盘运作完全步入正轨。

　　c）在一年内，基本按ISO国际化标准模式导入物业管理体系，为公司的认证和创建示范工作打下扎实基础，无论在队伍建设或小区管理上达到“一中变”。

　　d）在一年半内，正式通过ISO认证，无论从管理或服务上达到系统化、标准化、规范化、科学化；以国家示范小区为标准要求，将__华庭管理项目创建成为市级“示范住宅小区”称号。

　　e）在两年内，将__华庭管理项目创建成为省级“示范住宅小区”称号，在中山物业管理领域中受到地方政府和同行的认可。

　　f）在三年内，将__华庭管理项目创建成为国家级“示范住宅小区”，使__的企业品牌推向房地产行业的前列。

　　综上所述，敬请董事及公司领导审核指正。我相信，在公司董事和各级领导的大力支持和精心指导下，在全体员工的共同努力下，我们将坚定不移地按总公司的发展方针和预定的战略规划拓展工作，只要我们实事求是、集思广益、善于探讨、总结创新，__的服务品牌一定会获得全方位的提升！

　　以上报告，敬请上级领导审核批示。

　　物业管理调研分析报告写作篇4随着我国住房市场和体制的不断改革，物业管理进入快速发展时期，它作为一个新兴行业受到了人们的广泛关注。物业管理即受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。是房地产业在消费领域的延伸，关系到千家万户的安居乐业。市场对物业管理从业人员的需求越来越大，但于此同时物业企业与业主之间产生了各种矛盾，此次调查的目的正是寻找解决矛盾的途径，了解物业管理的现状，使我们更好的把所学的知识运用到实践中来，缩短理论与实践的距离。

　　梧桐花园小区简介

　　梧桐花园位于梧桐花园位于西夏区同心北路，交通非常便利，学区完善，周边综合商场，公交，医院，银行，邮政所等生活周边设施齐全，小区布局合理。

　　调查所得信息：

　　此次调查以问卷为主，访问为辅，采取访问和实地调查相结合的方法，对该小区进行了初步的调查研究。此次的问卷主要针对物管公司的工作和服务而展开。

　　根据业主反映，客服中心的管理人员普遍存在服务意识偏低的问题。我们共调查了5位住户，其中有的两名业主反映，物管公司职员与业主的交流及沟通非常少，这就导致了物业管理公司在进行工作时

　　片面性。在实际走访中发现，该物业管理公司只设有两名客服人员，并且办公室位置偏僻，一般居民很难与公司人员进行交流。据了解该小区装有多个摄像头，夜间也有值班人员轮流巡逻。但在走访中发现不少住户对安管中心的工作表示了一定的不满。对住户的抱怨进行大概总结后发现安管问题主要集中在小区的巡视力度较差，没有在小区内形成24小时有效巡逻机制，在对小区外来人员的登记和管理上工作存在局限，交接班没有明确的记录，安全护卫人员巡查白天巡逻次数不够。在实际调查中据业主反映，该小区内曾经多次出现物品被盗现象。保安只是在保安室中值班，没有一个合理规范的制度。

　　保洁方面存在的问题主要有：保洁员的待遇较差，并且没有专门的办公室和休息室。经过调查，大部分的业主对小区的环境卫生保洁方面认为服务到位，工作效率及质量较好，但是有一些业主也对此表示不满。此外该小区的业主普遍认为小区在绿化方面太单一，树木种植单调，流经小区内的一条河流污染严重，散发出的阵阵臭味严重影响了河道两边居民的日常生活。

　　根据问卷调查反映，居民对小区的物业管理公司存在较多不满。主要是由于物业管理公司在接管小区后，与居民群众的交流没有到位。致使业主对该管理公司的第一印象不好，使得他们的工作在日后的管理中难以进行。并且物业在工作中没有及时处理业主反映的问题，从而招致了许多不满。比如其中一位住户反映，某一楼道中的灯坏了他通知物业后，一直迟迟没有人来维修，过了将近一个月才将这一问题解决。其次，物业公司在管理费的收支上不透明，业主在对用在管理及社区建设中的资金存在疑虑。这就会引发业主对物管公司不信任，致使日后的管理及小区建设难以发展。最后，由于公司还处在发展阶段，公司业务人员素质偏低，整个小区的物业管理水平有待进一步提高与完善。当然，在这次调查中，我们发现小区内绿化及道路的布置较为合理，没有发现车辆乱停乱放问题，小区内的卫生环境良好，但部分设施也缺少人性化设置。因此，整个社区的建设仍处在进一步发展当中。

　　总结以上各方面不足为帮助该小区创建和谐社区提出了以下改进

　　意见：

　　1、调整工作机制，确保社区工作正常有序的开展，社区开展应该与街道部门考核挂钩，不断加强和完善社区工作的领导，进一步加强合力推进社区建设的责任意识。对于小区发展经费不足问题，应该设立“政府→行业→个人”三点结合，即政府进行补贴，物企和业主或业主委员会共同分担的模式。

　　2、强化小区服务功能，保证居民需求得到充分实现。首先要建立和完善社区服务网络体系，建立小区服务中心，建设各类老年服务设施，缓解老年人休闲娱乐，健身场所不足问题。调动广大群众帮助小区优抚对象，残疾人及特困群体缓解生活困难，支持和鼓励小区居民成立形式多样的文体组织、科普组织和为老人提供生活服务的组织。其次应建立社区卫生服务中心，方便小区居民的基本医疗服务需求。最后，多开展以人为本的服务活动，同时物企要发挥好与群众沟通的桥梁作用。

　　3、积极开展社区文化活动。日积月累从而由量变到质变，整体上提供小区的人文环境。物业公司应该充分发挥领导作用，结合不同群体的需求，深入开展各类特色文化活动及传统文化活动，在满足需求中努力提升小区的文化品位，拓深文化内涵。

　　建立小区图书和阅览室面向老人和儿童，丰富社区文化活动。

　　开展小区法制宣传教育和咨询服务活动。加强小区宣传建设，向小区居民提供就业信息、职业介绍、开发公益性岗位、国内外时政新闻、物业管理费收支等情况。

　　4、具体问题具体分析。物业公司要加强人力资源管理工作，深入学习先进的管理理念。对不同的情况采取不同的解决方法，对于不同的不门使用不同的管理手段。

　　我深知，在课堂上仅局限于学习理论知识而没有和实践相结合的话，只能是“纸上谈兵”。通过这次的调查，切实加强了我理论与实践相结合的能力，为今后的学习打下了坚实的基础，尽管调查分析报告中存在很多不足，但收获不小。

　　物业管理调研分析报告写作篇5为了使“加强小区物业管理”主席协商会议更加富有成效，市文

　　教卫体委组织部分委员组成调研组，在傅绍平副主席带领下，调研视察了市城区住宅小区，组织召开了座谈会，对我市小区物业管理中存在的突出问题进行了认真分析思考，并借鉴了外地好的做法，形成了这份调研报告，供主席会议协商参考。

　　一、发展现状

　　近年来，市政府高度重视物业管理工作，把物业管理作为加强社会管理、建设完美社区、提高市民生活质量、维护社会和谐稳定的一项重要的民生工程来抓，有效改善了市民的居住环境，提升了城市品位和市民生活品质。

　　1.健全了物业管理规范制度体系。20__年以来，市政府根据全市物业管理行业发展情况，先后制定出台了一系列规范性文件，涉及前期物业管理、物业服务收费、物业保修金、物业维修资金管理等主要领域，形成了相对完整、较为完善的政策管理体系，极大地推动了相关工作的顺利开展。

　　2.强化了对物业主体的培育和监管。培育和引导本地企业做大做强。20__年常德福吉物业公司晋升为一级资质，实现了本地一级资质物业服务企业零的突破。加强对市场主体的监管。依法实行市场准入制度；建立了资质年度考核制度和物业服务企业信用动态管理档案，并且加强了信用评价成果的运用。

　　3.提高了服务水平拓展了服务领域。引进保利、金碧、万达等一批国内优秀物业服务企业驻常服务，传播先进的物业管理理念。通过专题培训、专家讲座、开展竞赛、外出考察等多种方式提高本土物业企业业务素质和服务水平。引导和拓展物业管理的服务项目从过去简单的保安、保洁、维修等基本内容，发展到目前的家政服务、代收代缴、车辆管理、特约服务等方方面面。

　　4.加强了对物业管理硬件设施投入把关。制定了物业管理用房、业主公共活动用房等物业管理硬件设施的建设标准，物业管理用房面积按小区总建筑面积的3‰-5‰配建，最低不得少于50㎡；业主公共活动用房按照3‰-5‰配建，最低不得少于100㎡。并将物业管理硬件设施的建设标准纳入了全市房屋建设技术规范。

　　二、主要问题

　　虽然我市小区物业管理取得了长足发展，但也暴露出不少问题，与党委政府的要求、与社会和人民群众的期待还有一定的差距。

　　1.车辆停放无序。

　　由于前期建设车位配套比例较低，加上近年来我市私家车保有量的迅速增加，小区内有限的停车位(库)已无法满足业主车辆的停放需求，致使小区内大量车辆无处停放，部分小区停车犹如见缝插针“抢车位”，挤占人行道、绿化带已成常态，占用消防通道、堵路堵门也时有发生，造成小区内交通堵塞，进而引发各类纠纷。市城区金色晓岛小区就出现过因为他人的车辆停放在车库门口，车库业主家小孩半夜生病需要急诊时而无法开车，一气之下怒砸堵库之车的案例。

　　2.违法建设不止。

　　部分小区存在严重的乱搭乱建现象，如有的一楼居民占用公共空间圈建小院、在阳台周围搭棚、破墙开店；有的顶楼搭建阁楼；有的违规搭设外置防盗网，影响城市整体美观；有的高档别墅小区甚至出现业主大兴土木推倒重建；还有的业主私自改变房屋的居住功能，租与他人开饭店、茶馆，开公司、做仓库，严重影响周边业主的日常生活。上述情况多是因没有及时制止而其它业主跟风效仿，导致不少小区乱搭乱建现象禁而不止、愈演愈烈。

　　3.物业费用难收。

　　目前市城区物业企业中有相当部分企业实际处于亏损状态，除了规模因素外，物业服务收费标准偏低、物业费收缴率不高也是重要原因。目前多层住宅为0.5-0.8元/平米，高层住宅为1.0-1.5元/平米，部分小区收费标准还维持在10年前的水平。据武陵区调查表明，20__年小区业主欠费额度平均达25%，个别小区高达45%以上，而物业企业能够承受呆账的临界点大致在10%。不少业主常以房屋质量差、服务不满意等各种理由拒交物业费。不断降低的收费额度导致物业服务质量下降形成了恶性循环。例如水岸名苑物业费收缴率不到70%，该小区已修建10余年，房屋维修资金收缴不到位，业主因屋顶漏水、水管破裂、停车紧张等原因拒交物业费。

　　4.各类乱象频发。

　　小区物业服务涉及业主、开发商、物业公司、政府职能部门等多个主体，一旦其中任何环节出现问题，都会导致小区内乱象频发，影响社会安定与和谐。如鸿升别墅南区部分业主以多种理由拒交物业费先后导致多家物业公司运转不畅而退出小区，小区内垃圾成堆，业主苦不堪言；芙蓉盛世小区因物业公司与业主就停车服务收费项目沟通不及时，导致发生业主冲撞停车道闸，损坏公共财物事件；金色晓岛和公园世家小区出现物业公司人员制止业主搭建阳光房而被殴打事件；荷塘月色小区业主为争夺业委会主任一职大打出手致伤住院。

　　5.行政执法缺位。

　　政府有关职能部门管理缺位，导致物业管理区域呈现“孤岛”现象。物业管理涉及的政府职能部门众多，部门行政执法没有延伸到物业管理区域内，如公安部门过多依赖物业公司并没有执法权限的保安维护小区治安；城管、规划部门对小区内乱搭乱建现象处理不及时甚至不处理，物业服务企业又无力制止；消防部门对小区车辆占用消防通道没有明确的处理办法。

　　6.公共服务缺失。

　　敞开式小区大多没有明确服务主体，基本上依赖社区提供的基本服务，而社区因为人力和资金的原因无法保障，部分敞开式小区因服务主体不明确，卫生、治安、交通等服务项目长期处于无序状态。许多政府投入大量资金改造的小区存在乱象反弹的隐患。如西苑新村政府投资900多万元对小区道路、下水道等基础设施进行了大规模改造，但至今没有专业化或自治组织物业服务进入，仅靠一位老人清扫卫生，乱搭违建、脏乱现象随时有反弹的可能。

　　三、原因分析

　　我市的物业管理存在的这些问题在全国来说有其共性的一面，也有其特殊性，应认真分析，科学应对，其主要原因：

　　1.对物业管理认识有差距，重视不够。现阶段物业管理与人们的期待还有较大的差距，主要还是对物业管理的认识不够到位，尤其是区县(市)、街道、社区对物业管理缺乏系统研究和深入思考，没有作为

　　全局工作来考虑，宣传和引导力度不够，导致物业管理的社会地位一直未能得到凸显。同时，近几年我市着力开展的完美社区建设和网格化管理工作与物业管理关联性研究不够，结合不紧。没有将物业管理纳入现代服务业范畴，物业企业无法享受在税收、财政等方面的优惠和扶持政策，政府对物业管理的政策支持不明显。

　　2.物业服务企业行为不规范，服务水平较低。物业企业内部管理水平不高，部分企业内部管理制度不健全，管理流程不科学，没有或很少有内部考核和奖惩机制。个别企业在业主拖欠物业费、企业运营面临困难的情况下，为降低成本，便开始减员减薪，搞卫生的是“奶奶级”，当保安的是“爷爷级”员工，降低物业服务标准，导致业主拒交物业服务费现象的加剧，形成恶性循环。物业行业专业人才匮乏，大部分物业企业缺乏具有专业素养和综合素质的人才，从业人员的服务意识和管理经验不足，与业主日益多样化的居住需求存在很大差距。

　　3.部分业主素质不高，业主自治机构作用发挥不够。业主的物管意识普遍淡薄。一是难以组织成立业主大会和选举产生业主委员会。目前，我市仅有27%的小区成立业主委员会，而且有相当部分名存实亡无法正常开展工作。二是业主自治机构运作欠规范，基层纠纷处理机制效率不高。业主委员会委员准入门槛低，素质参差不齐，加之业主委员会不具备法人资格，街道、社区对其缺乏有效的监管和处罚，导致其运作不规范，有的甚至成为个别业主谋取私利的媒介。三是业主缺乏共同家园意识。不爱护共用财物、不讲卫生、不遵守公共秩序等现象较为普遍，个别业主甚至恶意拒交物业服务费，给物业管理带来阻力。

　　4.物业管理设施基础差，硬件建设跟不上。一方面由于部分房地产开发商受利益驱使，提高容积率、改变建筑物用途、偷工减料降低房屋质量、电梯以次充好、不按照合同约定标准随意更改环境及相关配套设施，没有配备或者没有配足物业用房与相关设施设备。另一方面部分老旧小区和政府投资的廉租房、公租房，由于规划、住建等部门在规划设计把关时没有要求预留物业管理用房和业主公共活动用房，导致不具备实施物业管理的硬件条件。

　　四、几点建议

　　调查组认为，小区物业系列问题不解决好，会留下诸多后遗症。首先是小区停车、治安等问题会扩散到社会，或侵占公共空间或引起社会不稳定，增加社会管理难度；其次是由于部分物业服务企业的退出会不断增加政府公共服务投入，街道、社区等基层组织将不堪重负；第三是直接导致部分市民生活质量下降。因此，应引起足够重视。

　　1.强化措施，加大对物业管理工作的支持力度。建议尽快出台《常德市物业管理条例》地方性法规，从法制层面保障其发展。将物业管理工作纳入各级党委、政府议事日程，并作为年度绩效评估考核内容。将物业管理纳入完美社区网格化管理范畴，加强区县、街道、社区物业管理机构的人员配备和队伍建设，健全基层物业服务与纠纷处理机制。各级财政要保障各级物业管理机构的工作经费。设立物业管理专项基金，主要用于推广物业行业的创新、增值服务，对服务优质、社会反映良好的物业服务企业给予适当奖励，积极引导社会化、专业化的物业服务企业进驻老旧小区进行服务，对老旧小区实施物业管理作出良好成绩的给予适当奖励，对于明显亏损的企业给予适当补贴。

　　2.明确职责，构建完善的联动管理体系。充分发挥各职能部门的作用，推动行政执法向小区院内延伸。发挥房管部门作为全市物业管理行业主管部门在制定政策和行业标准及统筹协调与督导指导方面的作用，进一步明确规划、城管、住建、公安、质监、消防、物价等部门在小区物业管理工作中的职责，形成责任明确、分工协作的工作机制，并将他们的投诉电话公示在各小区醒目位置，便于及时受理业主投诉。同时发挥区县(市)政府(管委会)，尤其是街道办事处和社区的作用，把“安全、洁净、方便、和谐、快乐”的完美社区建设目标延伸至小区内，使小区成为完美社区建设的重要内容。帮助建立业主委员会，选择物业服务模式，协调各方搞好小区的监督、管理和服务。

　　3.分类指导，探索建立多样性的物业服务模式。对新建和老旧小区，封闭式和敞开式小区进行分类指导，选择合适的服务模式。重点探索针对敞开式老旧小区的物业管理模式，规模较大的小区，可采取

　　聘用物业服务企业进行管理，规模较小的小区，可采取“统一打包”方式选聘物业服务企业进行管理。推广紫桥小区物业管理模式，鼓励街道或社区成立物业服务中心(登记注册)进行管理或物业管理委员会进行自治，专项负责辖区内无法实行专业化物业管理的小区。研究针对保障房小区和农民安置公寓区物业管理的措施，做到服务不留死角。

　　4.创新管理，提升物业企业服务水平。推动物业服务企业整合、改制、兼并和重组，培育一批具有较强竞争力、较大规模的物业服务企业，进一步支持本地物业服务企业做大做强，树立行业标杆。鼓励物业服务企业建立新型社区商业服务模式，延伸服务链条，不断满足潜在的市场需求，提升服务能力，实现物业服务升级转型。及时化解物业服务企业发展中的问题和矛盾，推动我市物业服务水平快速提升。加快建设监督体系，大力培育业委会，提高业委会组建率、专业性和公信力，让业主直接参与对物业服务的监督和合作，形成由政府牵头、相关部门和业主共同参与的新格局。

　　5.倡导诚信，增强物业主体的自觉意识。正面引导与惩戒并举。一方面加强对《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律法规的宣传。通过各类媒体、小区宣传栏等加大宣传力度，增强开发企业、物业服务企业和广大业主等物业主体各方的责任和自觉意识。强化示范带头，通过广大党员干部的模范带头作用去影响广大业主，增进业主对物业管理的认知和理解，提高市民对物业服务的认同感，提高物业服务人员的社会地位和职业自豪感，营造有利于物业管理的良好社会氛围。另一方面建立诚信管理制度，建立物业主体各方的诚信档案，对不守诚信的企业法人和业主进行失信惩戒，是党员干部和公职人员的还要进行问责。

　　6.突破难点，推动小区物业管理全面提升。以拆除小区违法建筑和老旧院落改造为突破口，对违法建筑进行梳理，确定牵头单位，明确分批整治目标，开展联合整治行动。对老旧小区采取以奖代补方式，落实市中心城区两级财政配套资金，对我市城区老旧院落和敞开式老旧小区分期分批进行改造。按照总体规划、综合整治、分类改造、一院一策的原则，对老旧院落安防设施完善、路面平整处理、停车位(线)

　　划定、垃圾装运处置、环境整治、管理用房配置、水电“一户一表”工程、雨污分流、管线序化等功能性专项改造，确保整体工作真正惠及民生。注重宣传发动，激发广大群众参与拆违和院落改造的热情。

　　物业管理调研分析报告写作篇6根据县政府统一部署，近日县商务局会同房产局、城市管理行政执法局、__镇组成了调研组，对城区各集贸市场物业管理情况进行了摸底调查，旨在加强城区集贸市场物业管理，改善市容市貌，创造良好的城市环境。

　　一、基本情况

　　城区现有各类集贸市场11家，其中菜市场4家，小百货市场4家，家居建设。

　　二、现行管理模式

　　三、存在的主要问题

　　集贸市场是城市的一个窗口，是城市人居环境和城市整体形象的一个重要体现。从调查的情况看，我县集贸市场绝大部分只建不管或管理不到位问题比较突出，与广大市民的生活需求极不相适应，已经成为潜山打造宜居环境、提升城市品位、创建文明城市的最薄弱环节，也是城市管理的一个难点，存在的问题十分突出。具体来讲，主要是三个方面：

　　（一）综合配套服务设施不完善，存在安全隐患。

　　旺业大市场商户入驻后，开发商安良公司当初也曾聘请物业公司进行管理，划定专门停车场，按标准收取物业管理费，但由于市场是开放性的，加上商户素质参差不齐，物业管理费不能收缴到位，物业公司经营亏损，后与安良公司解除成立合同。除天柱菜市场、零碑菜市场、旺业大市场、秀狮商业步行街、天柱山大市场、皖镇等入市车辆管理较为有序外，其余市场各种车辆没有固定地点停放，导致市场的道路不畅，不少市场消防设施不齐全，消防安全隐患严重。个别市场设施简陋、陈旧，电线老化、大棚破损严重，急需整治改造。

　　（二）开发建设市场的企业建市场与管市场错位，权责不明确。

　　（三）少数市场经营氛围不浓、不景气，经济效益低下。

　　金源菜市场内有近300个摊位闲置，天柱山大市场、旺业大市场、姚冲大市场除临街门面房在经营外，市场内门面房尽管已售出，但大多数基本闲置，不少居民买回后，只做仓库或车库。这些市场的交易额很小，有的摊位费收入仅几万元，经济效益十分低下。

　　四、下一步工作安排

　　集贸市场是城市一项公益性基础设施建设，与城镇居民和广大消费者利益息息相关。构建整洁有序的集贸市场交易环境，保护经营者和消费者的合法权益，促进市场的繁荣和经济发展，是加强集贸市场物业管理的根本目的。现就下一步工作提出如下意见：

　　根据我县城区现有集贸市场现状，将其分为三类，按不同类别，明确各部门监管职责：第一类是有专门管理人员进行管理的市场，如天柱菜市场、零碑集贸市场，仍由县商务局管理，管理方式维持现状不变。零碑集贸市场由于已划入零碑地块老城区综合改造项目范围，不宜对现有市场进行改造。县商务局应督促市场管理人员，加强对市场内部管理，确保市场安全。第二类是建成时间早，市场产权分散，居民区与商住户混杂的北河街由县城市综合执法局管理。第三类是市场规模程度较高，商住户较集中的旺业大市场、姚冲大市场、彰法山菜市场、金源菜市、皖镇、天柱山大市场、秀狮商业步行街、舒州农贸市场由县商务局牵头，县房管局、工商局、住建局、财政局等相关部门参与，全面推行物业管理。

　　物业管理调研分析报告写作篇7做好住宅小区物业管理工作，是新形势下一项重大社会管理工程，是关系千家万户的重大民生工程，是一项事关__城市形象的重大环境工程。为推进我县城区住宅小区物业管理工作健康、规范发展，近期，__县人大经工委与县住建、房管部门相关工作人员，深入我县城区紫苑、帝景家园、都市水乡、公园1号、金色东华、格兰苑、南桥郡、利民小区等10个住宅小区和磨子东街社区，通过实地察看、听取情况介绍、走访群众等形式，对我县城区住宅小区物业管理现状及存在的问题等情况进行了调查，具体情况如下：

　　一、我县城区住宅小区物业管理的现状

　　（一）城区住宅小区的基本情况。

　　据县房管部门统计，目前我县已建成住宅小区28个，即将投入使用和正在施工的小区大小还有10多个，住房近10000套，这部分住宅投入使用后，加上目前空置的住宅全部入住后，小区的入住人口将超过6万人，占到县城区常住人口50%以上。

　　从调查来看，我县已建住宅小区主要呈现出以下几个特点：

　　1、住宅性质多样。

　　主要有以下六类：一是早期由政府建设的福利房，土地属划拔，政府承建，分配居住，绝大多数已实行房改，如政府大院住宿区等。二是各单位为解决本单位职工住房问题，由单位承建的职工住宅小区，土地多是划拔，房屋定价出售或分配。如财政小区、国税小区、地税小区、明珠公寓等。三是开发商开发的住宅小区，土地出让，市场出售，是真正的商品房。如紫苑、帝景家园、都市水乡等。四是由村委在集体土地开发或村民在自有宅基地上建设的住宅小区，即现在所称的小产权房，一般规模也比较小，多自建自管。五是目前落实保障性住房政策，由政府承建的公租房、廉租房等各类保障性住房。六是目前仍由房管局负责管理的公房，主要集中在周子古镇。

　　2、规模差别较大。

　　在调查的10个小区和1个社区中，大的有紫苑、都市水乡、帝景家园、公园1号等小区，住房均在1000套以上，中等的金色东华、南桥郡等小区，住房均在500套左右，小的如格兰苑等小区住房在100套以内，有的仅十几套住房。

　　3、建设标准不一。

　　主体建筑方面，_年“5.12”汶川大地震以前建成的小区大多是预制板房，_年以后所建小区大多为砖混结构、半框架结构、框架结构、剪力墙结构等。配套设施建设方面，在紫苑进入__以前，我县除财政、国税、地税等单位自建小区条件相对较好，其他大多数小区只有主体住宅、没有任何公用建筑，大多数配套设施建设不齐，无绿地、无车位、无物业用房、无公厕等情况比较普遍。就目前而言，我县县城区所建成的小区，也只有紫苑等少数几个小区能上档次，其他大多数小

　　区普遍存在容积率过大、绿地偏少、停车位严重不足等突出问题，还有极个别小区进出道路不畅、消防通道拥堵，存在严重的安全隐患。

　　（二）小区物业管理工作的现状

　　1、物业企业发展情况。

　　从紫苑房产进入__我县才真正有住宅小区物管的概念，目前也处于发展的初级阶段。现有物管企业16家，其中二级资质1家，三级资质15家，从业人员近1000人。专业化管理的小区21个，面积达86万平方米。

　　2、业主大会及业主委员会成立情况。

　　目前，我县住宅小区成立业主委员会的有紫苑等8家，但真正有办公场地并发挥了一定作用的只有紫苑1家，其余大多数都没有召开业主大会，没有真正由业主代表选举产生业主委员会，故大多数小区业主委员会形同虚设，还没有步入正轨。

　　3、小区的物业管理工作情况。

　　从走访、座谈的情况看，仅紫苑等极少数几个小区服务较为规范，业主较为满意；金色东华小区投入近500万元安装了较为完备的消防设施、监控设施、应急发电设施，业主反响较好。大多数物业服务只负责打扫卫生和看大门，没有明确的服务标准，服务质量相对较差，服务制度落实不到位，好一点的小区也仅有保安服务和维修服务。有的小区因为乱搭乱建、卫生状况差等原因，业主和物管严重对立，出现拒交物管费甚至要求物管企业离场的尴尬局面。

　　二、存在的主要问题

　　我县小区物业管理经过十多年的发展，初步建立起了市场化、经营型的物业管理体制，对提升城市品位、优化群众生活环境发挥了重要的作用。但是，由于城市小区的物业管理工作是随着我国城市化进程加快和市场经济的发展而产生的新型服务产业，因发展时间不长，当前我县物业管理工作中还存在诸多问题，主要表现在以下几个方面：

　　（一）执行规划不到位。

　　调查发现，在住宅小区的开发建设过程中，由于主管部门监管不力，施工过程中不能实时监管，竣工后不能严格按照规划要求进行验

　　收，导致规划设计被更改的现象十分普遍。一是业主购房时看到的规划和实际交房时的规划不一样，小区内房屋格局和小区环境与售房时的承诺发生了变化，开发企业不兑现承诺，不履行合同，使业主权益遭受损失；二是开发企业不严格按照规划要求施工，随意挤占公共用地，见缝插针，把规划的绿地、活动场所等配套设施用地挤了又挤，占了又占，甚至完全占用；三是规划设计要求的配套项目在建设过程中，有的被偷工减料，造成质量差，档次低，寿命短，有的缺项，有的被砍，带来较多遗留问题，不仅严重侵害了业主的利益，也为以后小区的物业管理、安全留下了隐患。

　　（二）管理制度不完善。

　　目前，我县尚未出台与国务院《物业管理条例》及《四川省物业管理条例》相对应的物业管理条例实施细则，给物业管理工作带来很多不便，在具体操作中存在较大的局限性和制约性。主要表现在：一是物业管理用房的规划、设计、建设、验收、移交没有具体的要求和标准；二是专项维修资金难落实，公用部位维修难等问题。三是物业管理公司的招投标不够规范，谁开发、谁管理的格局还没有打破，业主根本没有选择物业服务的机会和权力。四是业主委员会的组建程序不规范，造成业主和物管企业之间的各种矛盾因缺乏监督和沟通渠道而无法解决。如一些正常履行缴费义务的业主因为得不到合理有效的服务而有意见，一些没有缴费的业主则可以找出种种借口不尽义务。五是小区内经常发生的违章装修、违规搭建等行为，也缺乏可操作的具有约束力的管理措施。对这些具体问题的处理和解决缺少切实可行的政策、法规依据。

　　（三）宣传教育力度不够。

　　从调查情况看，社区、物管人员、业主委员会成员以及业主代表，普遍对物业管理法规不知或知之甚少。主要表现在：一是有些物业管理人员对物业管理职责权限不明确，对相关物业政策、法规领会不透，经营理念还没有从“管理型”向“服务型”转变，不按照物业服务合同的规定履行义务，对待业主“生、冷、硬”，服务意识差，简单地把物业管理理解成收费等，有的甚至只收费不服务，小区的卫生保洁、绿化养护、安全保卫不到位，造成卫生状况差，秩序混乱，失窃案件时有发生；二是一些小区的业主不知道如何利用《物业管理条例》来维护自身的权利，遇到了问题无所适从，不是通过协商渠道和法律手段去解决，而是采用简单的拒绝交费等办法来激化矛盾。

　　（四）物管服务水平较低。

　　调查发现，一些物管企业低薪聘请一些文化低、没有接受过专门培训的人员上岗。即便是企业对员工进行培训，也还是停留在基本技能培训的初级阶段，还没走向由劳动部门参与的社会化职业技能等级培训与鉴定，致使物业服务工作不到位，不按规范操作。另外，从业人员流动性大、个人素质普遍较低，也影响了物业服务水平的提高。部分物业企业管理人员对住户反映的问题不能积极主动解决。有的小区住户反映小区公共区域长期无人打扫卫生，服务工作远不能满足居民的实际需求。

　　三、建议

　　针对当前我县住宅小区物业管理中存在的突出问题，为进一步加强和改进我县城区住宅小区物业管理工作，提高物业管理水平，提出以下建议意见：

　　（一）严格执行规划，建好一批精品住宅小区。

　　小区的规模、档次直接决定物管的工作难易。要站在建设精品城市、提升__形象的高度，科学规划并严格监管，重点抓好在建和待建住宅小区建设。要引进几家有实力的房地产开发企业，建设几个高档次的精品楼盘小区。建议相关职能部门要按照物业管理相关法规规定，根据我县的实际，制定好切实可行的小区建设管理办法和建设标准并严格组织实施。住宅小区规划设计一定要明确物业用房、公共建筑、共用设施、车位数量、绿地面积等内容。工程建设要严把工期和质量关，组织验收应将小区各类附属工程（含地下管道隐蔽工程）列入验收内容，杜绝未开工即出售、未完工未验收即入住的问题。同时，要站在维护群众切身利益、促进社会和谐稳定的高度，合理规划并分步实施，稳妥推进已建小区特别是老旧小区配套设施改造和完善，逐步消除遗留问题，从根本上消除安全隐患和不稳定因素。

　　（二）加强监督管理，建立一套完善的管理制度。

　　一要严格落实前期物业招投标制度，督促开发商依法在销售房屋之前面向市场公开择优选聘物业管理服务企业，制定临时管理办法并将之明示房屋买受人；二要严格落实物业承接查验制度，房管部门和物管企业要全面参与小区竣工验收，严格审查各项物业管理配套设施完成情况，凡未完成配套设施建设的小区一律不能通过竣工验收，物管企业一律不得承接；三要严格落实物业企业备案制度，严格落实开发商向物业企业移交各类竣工图纸等物业资料并报房管部门备案的制度；四要严格落实日常巡查制度，相关职能部门要与居委会相互配合，组织不定期巡查，对管理水平低、信用等级差、服务不到位、收费不规范的企业予以通报批评，甚至取消其在本县辖区内从事物业管理的资格，维护广大业主的合法权益。五要严格落实矛盾纠纷调处制度，对业主和物管反映的问题以及业主和物管企业存在的矛盾纠纷，相关部门和社区应不推不躲，及时予以解决和调处。

　　（三）强化宣传引导，探索一套良好的运行模式。

　　要通过电视、网络、会议、板报等多种形式，广泛深入宣传国务院《物业管理条例》、《四川省物业管理条例》等法规，营造推进住宅小区物业管理的良好舆论和法制氛围。特别是房管部门和各社区居委会要注重加强对居民的宣传教育，增强广大业主的物业管理法律意识和消费观念，使他们充分认识到搞好物业管理不单是物业企业、政府、居委会的事情，而是需要全体业主和全社会共同关心支持的工作，也使他们充分认识到物业服务合同是物业管理服务的最重要的法律依据，懂得用法律武器保护自身的权利，同时履行好应尽的义务。要指导和帮助物管企业开好业主代表大会，组建好业委会。要强化对政府部门相关工作人员、物业管理企业、业主委员会成员的教育培训，促进行政管理人员、业委会成员依法履职，不越位、不缺位，促使物业管理企业遵纪守法，规范管理，更好地为业主提供服务，从而在我县逐步建立起“政府主管、企业主体、业主自理、社区自治”“四位一体”的物管新模式。

　　（四）强化分类指导，打造一批物管示范小区。

　　要广泛征集社会各界的意见和建议，着手制订物业管理服务合同等示范文本，明确规定前期和后期物业管理服务中的服务范畴、合同期限以及双方的权利、义务、责任，规范物业管理企业和业主的行为，区别新旧住宅、高层与低层、服务项目、服务标准、确定相应的指导性服务收费标准，努力营造物业管理企业崇尚优质服务、业主自觉按时缴纳物业管理服务费的和谐氛围，促进物业服务健康运行。结合我县住宅小区的现状及特点，选择部分条件较好的小区，积极探索市场化运行的物业管理新机制，真正实现优质优价、多方共赢；针对老旧住宅小区规模小、较为分散，尤其是楼房陈旧、基础设施差，物业管理难于起步的情况，逐个进行调研、分析，采取多种途径、多种形式、多种方法，解决处理好物业管理用房缺乏、公用设施维修困难等问题，试点推行“破墙扩院”、“小区自治”等管理模式，改善小区环境，提升管理水平

篇三：物业管理调研报告怎么写

　　物业服务调研报告（共14篇）

　　物业服务调研报告（共14篇）

　　企事业单位属国有企业，物业公司人员有国企业身份职工.临时用工和派遣职工等多种身份，同时国企业身份的职工多数由原三产分流出来，解决了主业的冗员问1题，但同时也增加了物业公司的经济负担和管理成本，为此，总厂在资金和政策上给予物业管理公司不同程度的倾斜。通过调研我们认为1随着房改的逐步深入，企事业单位的后勤服务社会化已成为大势所趋，从后勤服务向物业管理服务的有效转型，可以实现分离办社会职能，卸下后勤生活服务等沉重的包袱，实现减人增效的目标，提高企业核心竞争力。2物业外委后专业物业公司的好处（1）可使我单位专注于业主的发展（核心业务），使经济效益不断提升；（2）可使机构精简.整体各项费用降低，减少压力；（3）可减少非本企业人员（因改革调整出人员或原本单位职工调出或本单位职工子女等）享受本单位职工福利待遇；（4）可自主挑选资质高.服务好的物业管理企业来为自己服务，确保干部职工享受到高质量的物业服务；（5）可使职工干部生活环境更安全.安心和温馨；（6）可减少聘用大量如保洁.安保等多流动性和低劳动生产率岗位人员带来的用工风险和劳资纠纷。

　　二.周边楼盘物业服务情况

　　根据西安市物业管理条例规定，物业服务收费应当遵循合理.公开.费用与服务水平相适应的原则；按不同物业的使用性质和特点，分别实行政府定价.政府指导价.市场调节价。其收费项目.收费标准和计费方式由业主和物业服务企业按照国家规定的物业服务收费办法在物业服务合同中约定。目前，西安市物业管理服务项目的收费标准，主要

　　根据具体服务项目的不同而有所差异。住宅小区公共性服务费用由九个部分构成，包括1管理服务人员的工资和按规定提取的福利费；2房屋共用部位.共用设备.设施日常运行维修小修及保养费；3绿化养护费用；4清洁卫生费；5保安费；6办公费；7物业管理单位固定资产折旧费；8法定税费；9合理利润。大修理基金在购置房产时已交纳，公共区域设施设备中.大修时动用大修理基金；水电费均计计算管线损，并由业主在购买水电时支付（按比例计算）。

　　三.管理建议1物业管理改革的转变涉及到我单位的稳定和发展。要引导职工从企业长远发展和维护自身根本利益的角度认识物业管理改革的必然性；要让职工充分认识到自己的权利和义务，积极主动地理解.参与物业管理的改革中来；加大宣传工作力度，帮助业主树立正确的物业管理消费观念，要加强对物权法.物业管理条例.价格法和有关法律法规的宣传，使广大业主明确自己的权利和义务，明晰各方的权利和义务，正确引导职工和住户的物业消费观念。2加快向现代物业管理模式的过渡。国有企业的物业管理要

　　根据国家相关法律法规和现代物业管理模式的要求逐步地摆脱传统体制的束缚，建立起符合市场经济要求，符合物业管理规范的新体制，可加快主辅分离改制的步伐，尽快实现物业服务社会化服务，专业化管理，市场化运作的管理模式。3物业企业选择要谨慎。由于我单位职工长期生活和工作在航天系统，形成了自己独特的航天系统居住文化，为增强在物业改革初期住户对物业公司的认同感，需要我们选择物业管理企业时，既关注其规范化.社会化的住宅小区的物业管理和服务经验，又要看重其航天系统住宅区物业服务经验，使职工和住户能尽快的与物业企业相配合，产生舒适感和信任感，获得心理上和精神上的满足。有通过市场公开竞争招标，由全体业主自主选举物业管理公司，致使物业企业提供的服务质量标准缺少明细.欠缺可监督性。

　　9.市场体制不活，社会公共服务资源不均，增加了物业公司管理成本，导致不少物业公司负债经营。如；**市康居蒂景湾居民住宅小区，公共服务水电都是按商业用户执行，甚至居民楼道公用照明也是无价可讲，价位的顺势反差加重了物业公司的管理成本，以致企业通过变术来减少债务，实行勉强运转。

　　10.由于房地产开发商的问题，小区分期建设及附属物配套工程未完全峻工而提前交付，有些配套设施如水.电.气工程不配套，造成物业公司开展工作困难，影响物业服务质量。

　　11.如何加强监管.规范行为如何引导物业公司和业主搭建互盈载体相关职能部门监管缺位。

　　二.造成物业服务管理难的主要成因

　　1.开发商对小区配套承诺不兑现，质量问题多。由于开发商不兑现售房时的承诺，入住后问题迟迟得不到解决，有的业主以拒缴物业服务费来与物业服务公司实行对峙。开发商遗留问题引发的物业管理矛盾，主要表现在；一是面积分摊不合理，配套服务设施建设承诺不能兑现。

　　二是房屋使用中出现质量问题，开发商和物业公司就修缮责任互相推托。

　　三是转嫁本属自身承担的费用（如房产测绘费）给业主导致业主意见突出。

　　2.物业公司服务不到位.收费不合理.财务不透明。物业服务收费难的另一个原因，是物业公司不按规定的收费标准收取物业费，擅自设立收费项目收费或者收费少服务。从调查的情况看，这是业主反映最强烈的问题，直接影响了物业公司和业主之间的关系。虽然我市年就出台了**市普通住宅小区物业管理收费办法，明确规定了收费项目.档次和收费标准，但仍有部分物业公司擅自提高收费标准.设立项目或者以强制提供服务的方式收取费用。此外，问题更多的是物业公司的收费标准与其所提供的服务质量不符，同一区域同一收费标准的不同小区，服务的质量各有千别，常常引起业主的不满，以致业主拒绝交纳物业服务费。依照国家发改委.建设部关于印发物业服务收费管理办法的通知的规定，物业管理服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。而现在不少物业公司并没有执行规定，特别是没有成立业主委员会的小区，物业服务收费缺乏透明度。业主不知道自己交纳的费用花在什么地方，总认为物业公司收了很多钱，却没有用在业主身上，所以拒绝交纳物业费。

　　3.业主的消费观念有待改变。部分业主物业服务的消费观念没有完全树立起来。

　　一是买房人对物业管理的认识需要一个过程。

　　二是我们国家诚信价值体系尚在初级阶段。遇到问题，业主不是积极通过司法.行政手段解决，而是选择随意拖欠或者拒绝交纳物业服务费的方式进行，这种做法不仅损害了合同的严肃性，而且造成了住宅消费的诚信危机。

　　三是一部分人存在从众和侥幸心里，看到小区内有业主不交物业费，认为自己交了反而吃亏，所以也效仿着拒绝或者拖欠物业费。物业服务收费不到位，最终利益受到损害的还是业主本身。物业费主要用于居住小区房屋公用部位及共用设施设备的运行维修养护等服务性开支。部分业主不缴费，等于免费享受公共服务，这对缴费的业主是不公平的。长此发展，不缴费的业主可能会越来越多，最终导致物业管理无法正常进行，房屋及设施将会失修失养，小区的保安.保洁.绿化将无人问津。

　　三.着力从以下方面加强监管。

　　1.规范物业服务行为，提高物业服务水平。倡导物业服务企业通过建立成本分析制度整合资源，联合采购，扩大管理规模，降低管理成本。物业管理作为服务行业，服务质量是关系到企业发展的核心问题，这就要求企业创新服务理念，优化服务质量，为业主提供更细致.更周到的人性化服务，定期公布物业费的收支情况，使业主明白消费。物业服务企业虽然是劳动密集型产业，但竞争仍然分激烈。因此，仅靠降低物业费已经不能吸引消费者，只有通过规范化的管理和优质的服务塑造企业品牌，才能实现物业企业的发展.壮大。具体方法应该一是改变以往的收费态度和方式。由于收费员没有经过专业培训，自身对物业相关政策.规定缺位理解和运用。同时，由于收费面广.点多.量大，难免出现生.冷.硬的工作态度，因而与业主的沟通.交流不是很顺利，导致业主对物业服务公司有意见而不愿交费。如物业企业可在小区公告栏定期公布已缴费业主的名单，起到督促作用；对极个别拖欠较多.影响整个小区物业收费工作的业主，物业公司应通过法律手段来解决，以起震慑作用。也可以依靠业主委员会，并以业主委员会的名义下发通知，宣传交纳物业费是业主应尽的职责。

　　二是要加强物业服务公司的自身建设，提高服务质量和水平。物业企业要努力为广大业主提供优质服务，规范服务行为，逐步扩大服务项目，不断追求服务的精细度，注重对服务质量的研究，加强对员工素质的培养。通过企业自身的不断努力，为小区营造一个良好的生活环境，从而使广大业主逐步接受“花钱买服务”方式。另外，物业企业还要提高管理水平，加强内部管理，建立规章，规范行为准则。收费时可

　　根据居民的不同情况，在物价部门制定的物业收费标准幅度内，与业主商量确定。对有些收入很低确实交不起物业管理费的，应给予减免政策并向其他业主公布，一方面解决了交不起物业管理费的贫困户的困难，另一方面也起到和发挥了其他业主监督的作用。物业服务公司应该在加强企业自身建设.通过服务水平.质量上下功夫，盘活内部管理机制，不断提升服务质量以赢得广大业主的认可和满意。

　　2.充分发挥行业协会作用，规范自身行为。协会应实行横向协调.纵向指导的方法。一方面要加大与物价局沟通，物价部门要定期举办物业服务管理培训，规范其执收行为，为物业管理企业解答对办法和新颁布的物业服务管理条例存在的疑问。针对企业在执行过程中面临的问题，有针对性的提出专业意见.建议，对于中档的物业，建议企业应进行全面的评价，遵循给什么服务报什么价格的原则，按政府的标准定价，提供切实可行的服务内容，不能进驻后再提价，引起业主的反感。要特别注意对公共秩序的维护，在实行明码标价期间要确认收多少服务多少，不能随便许诺能人所不能。对于广大业主方面，协会要重在宣传及时引导的方法。针对业主缺乏成熟的物业管理消费意识的情况，协会以舆论为向导，有针对性地做了大量的解释和引导工作。如召开不同地区的业主座谈会，请有关人士来为其讲解案例，在物业管理收费方面存在包括如何界定变通住宅界定档次有争议怎么办三级资质的物管企业能否按一级收费没有业委会能否改收费标准哪种情况下收费明细账单一定要公布小区车位收益该归谁等七大焦点问题从行业的角度提出了意见和建议。此外，为切实指导物业服务收费的定价.协调.平息业主与物管企业因定价问题引发的矛盾，针对物业档次界定难的问题，协会可以启用物业服务收费建议的评审程序，由企业或业委会提出需求，协会以组织行业专家到物业现场进行评审，从行业的专业角度提供合理的定价建议.意见，为物价部门审定价费提供切实可行的资料。为更好地平衡行业所面临在收费方面的困难和矛盾，行业协会除了对物业服务收费项目进行明码标价外，物价部门也应主动与其沟通，开展收费公示，统一制作公示牌，接受社会监督。

　　3.加大宣传工作力度，帮助业主树立正确的物业管理消费观念。业主买房是一个持续消费的过程，即便是付清全部房款，也仅仅是消费的开始，所以改变购房消费观念也是一个必须解决的问题。因此，要加强对物权法.物业管理条例.价格法和有关法律法规的宣传，使广大业主明确自己的权利和义务，树立“花钱买服务”的物业消费意识，明白不缴.少缴和欠缴物业管理费不仅损害了物业企业的利益，同时也损害了广大业主的利益。同时，也应该坚持在日常的物业管理小区中利用不同宣传的形式如公告栏.宣传栏等向业主进行宣传，提高广大业主对物业管理的认识，让业主知道交纳物业服务费是每个业主的应尽义务。房管部门要从完善部门职能入手，加大宣传力度，引导和帮助广大业主树立正确的物业管理消费观念，努力为物业企业和业主搭建互盈互利平台。

　　4.建立和完善物业管理法规体系，规范物业服务管理行为。规范和约束小区的业主与业主之间.物业公司与业主之间的关系，仅靠业主公约是远远不够的必须要有一个具有强制性.权威性的物业管理法规体系。因此，政府相关职能部门要在充分调查.广泛征集意见的基础上，建立和完善**市物业服务管理办法，通过规章的形式将他们的责.权.利明确下来，确保业主和物业公司双方利益不受侵害；同时大力推进和完善**市物业服务管理招投标制度。业主大会通过招标选聘物业企业时，房管和物价部门必须到场进行指导，努力做好监管.指导到位，当好服务者.指导者.监督者和管理者。作为服务者，房管和物价部门要以人为本更好地为物业管理企业和业主服务；作为指导者，房管和物价部门要在全面实施**市物业服务管理办法的同时，加快出台**市物业服务管理办法实施细则，加强宣传发动的工作力度；作为监督和管理者，房管和物价部门要严格按照法律法规的要求，加强对物业服务企业的管理，依法行政，严格规范物业服务企业的行为。同时，又要加强对业主行为的正确引导，提高业主素质。要通过整合社会公共服务资源，实行政府扶持政策，加大政策倾斜力度，减少物业企业管理成本，为物业企业发展和小区和谐创建营造良好的社会氛围。

　　5.加强监管，完善配套。物业费的收取标准与物业的品质及服务质量密不可分，收费办法应当更加细化服务的范围.内容和标准，根据服务的质量可以有一定的浮动幅度，以体现服务的差别性带来的收费差异。此外，对实行物业服务费酬金制的预收物业服务资金中除了物业服务支出外，还包括物业服务企业的酬金，而国家对酬金并没有统一的标准，建议提供一个教较为合理的利润区间，供业主大会与物业企业进行协商确定标准。此外，价格执法部门要加强监督检查，及时解决价格纠纷，切实保护业主的合法权益。在严格查处价格违法行为的同时，要积极帮助物业企业改进工作，规范执收行为，促进全市物业服务管理的制度化.规范化。总之，物业管理服务收费与物业档次.消费群体有直接的关系，如何兼顾居民的承受能力与企业所得利润合理定出收费标准广而告之并明码实价提供服务，是企业在政府指导价及市场调节价下，学会如何在改革开放的经济市场中迎搏击.求生存的必交答卷。任何事物的发展均非一帆风顺，更何况风雨兼程的物业服务行业。随着市场的逐步放开，由精度业主和物管企业实行双向选择服务和市场，这将是物业管理发展的大方向，行业协会应顾及全局，起好桥梁作用，对企业.对业主均应抱以一视同仁的负责态度.行使指导.监督的职能。当物业服务公司做到公布帐目明明白白时，当业主真正了解物业服务费的含金量时，物业服务行业将会达到一种平衡.业主与物管企业间将相互达成一种共识，在明确各方主体的责任，实现质价相符的市场经济规律时，才是持久的.永恒的。物业管理的目的是构建和谐的环境，谁享受谁支付，将权利还给业主的同时应及时地引导以提升业主对物业管理的认知度，这样，物业管理只会有双赢而不可能有单赢的局面，也只有这样，才能在社区实现和谐安定的生活。调查。目前，市中心城区共有物业管理小区38家，物业管理企业30个，其中二级资质企业2家，三级资质企业28家。管理房屋230万平方米。城区物业管理覆盖率达到80，新建商品房的物业管理覆盖率达到100。其中有壹街区住宅小区获得省级物业管理示范（优秀）小区称号，六合盛世小区获得省级园林小区称号。物业服务收费率仅达4060,呈现亏损的占98。目前，全区90小区未成立业主委员会。物业管理处于前期物业管理状态。个别业主和物业管理企业之间的矛盾因缺乏沟通渠道而无法解决。从总体看，城区物业管理工作存在以下四个问题一是物业管理市场处于发育初步阶段，市场培育后劲不足。

　　二是物业服务档次不高，服务水平总体偏低。

　　三是业主委员会作用发挥乏力，如何引导广大业主参与物业管理，如何缓解业主与物管的执收矛盾，举措不多，效果不显。

　　四是物业管理行业本身自律意识不强，缺失的监管体制导致物企提供的服务呈现“短斤少两

　　”，甚至“缩水”。

　　一.市中心城区物业企业存在的主要问题及原因

　　1.物业服务公司小.弱.散突出。随着房地产业的迅速发展，近几年来物业公司数量急剧增加。但从总体看，发展参差不齐。由于企业管理规模过小，综合实力差，专业化水平低，造成物业服务社会资源浪费，服务效率低.经营效益差。

　　2.物业服务企业生存环境存在缺陷，经营困难。由于我区物业行业还处于起步阶段，许多业主对物业收费都表示不理解，业主缴费意识薄弱，造成物业服务收费率低，有的企业因难以全额收取物业管理费，只好被迫撤离所服务的楼盘，自行“夭折”。

　　3.拒绝缴纳物业服务费现象普遍。有的业主仅比文秘杂烩网较其物业收费标准，而未比较物业服务质量，业主对收取物业服务费表示抗拒。特别是对停车收费及车库及储藏间.杂物间交物业费表示不理解，导致拒绝缴纳物业服务费的现象比比皆是。

　　二.物业服务收费现状新入住业主要交下列费用物业服务费.装修垃圾清运费.装修保证金（装修无损坏公共设施后全部退还）.电梯运行费4项。大多数业主对装修垃圾清运费.装修保证金收费意见较大，导致出现

　　1.物业服务费收取难。主要表现在一是物管企业一些服务人员责任心不强,服务质量差,服务不到位，导致住户有意见而拒绝缴费。

　　二是住户无力缴费。如安置房.经济适用房，业主很多是低保户，以生活水平低为由拒交物管费。

　　三是工程遗留问题随着物业交接,将问题转嫁给物业服务企业,成为住户不缴费的借口。

　　四是由于业主自身的原因，如业主内部纠纷.业主出租房屋等原因致使缴费不及时等。

　　五是业主物业缴费意识淡薄。

　　2.水.电收费难。

　　一是二次供水.电梯使用费分摊收取矛盾大。

　　二是受各种因素的影响，有些业主觉得分摊不合理而拒缴水.电费。

　　三.物业管理服务企业经营成本现状经营成本购成人工工资福利占70，公共水电占6，设施维护占3，清洁费占4，绿化费占3，办公费占3，交通.培训.服装.社区文化等费用占3，税费占8。

　　1.吉州区作为市中心城区，由于邻近县居民到我区投资购房置业者较多，有的购买多套住房不急于入住等因素导致空房率高，小区入住率不高，由于规定未装修入住按50交纳物业服务费，不交纳电梯运行费，而这部分人员未入住，并未减少物管企业的服务成本，造成物业管理企业难以为继。

　　2.由于已入住业主交费意识薄弱，应交的物业费也收不上来，导致许多小区由于收费率低处于微利状态，甚至产生亏损。据统计，大部分住宅小区物业服务收费率仅达4060,极个别达到90以上。

　　3.当物价部门

　　根据经济发展水平.物价上涨水平和业主服务水平提高等情况，对物业收费标准作出调整后，部分业主不愿按提高后的标准交费。由于物业费收入收不到位，小区设备维护.清洁.绿化投入只能打折扣，造成恶性循环。

篇四：物业管理调研报告怎么写

　　物业调研报告4篇

　　按照市人大常委会年初工作安排，6月下旬至7月上旬，我们在市人大常委会蒋国良副主任带领下，对百官、曹娥两个街道的社区物业管理情况开展调研，先后听取了市建设局和百官街道、曹娥街道关于住宅小区物业管理情况汇报，专门听取了提出社区建设和物业管理方面建议的人大代表意见，分别召开了由社区主任、业主委员主任、物业公司经理参加的六个座谈会，全面了解了社区物业管理工作。现将调研情况报告如下：

　　一、基本情况

　　1.摆正位置，形成网络。随着我市城市化进程不断推进，城市框架逐步拉大，居民居住区快速扩张，现百官、曹娥两街道，已组建社区26个，生活小区126个，社区常住户数61148户，户籍人口91706人。同时，一大批农村和外来人员入住城区，常住人口已达178593人，且入住人员情况较为复杂，如何领导和管理好城市生活居住区日益成为加强社会管理的重要课题。社区管理工作已经引起市委、市政

　　府的重视，建立了市领导、市直有关部门、单位联系结对社区制度，明确了社区物业管理主管部门——市建设局，并在市建设局设立物业科，专门负责指导全市的社区物管工作。百官、曹娥街道党委、办事处也十分重视社区物业管理工作，始终把其作为份内工作常抓不懈，做到了班子领导有分工，社区工作有人管、有人抓、有人做，并注重社区基层建设，抓好社区组织体系和社区主任及小区业委会队伍建设，为社区工作开展奠定了组织保障。

　　2.加强指导，推进工作。社区是最基层的管理组织，百官、曹娥两街道在抓好组织体系健全的基础上，切实加强对社区工作的指导，着力推进社区物管工作。两个街道积极理顺各种关系，明确社区管辖责任，及时指导组建小区业主委员会，对每个新接收的生活小区不踢球、不脱管、不空转，真正做到凡在辖区内新开发楼盘竣工验收移交一个，及时接收一个，管理组织健全一个，尤其十分重视配强业主委员会主任。两个街道通过指导协调、监督管理、考评激励，使各项任务在一线得以较好完成，矛盾在一线自我调停化解，问题在一线积极寻求解决，稳定工作在一线得到较好落实。

　　3.尽心尽责，积极奉献。从调研情况看，每个社区居委会，平均担负着10个生活住宅小区，约8千—2万人的管

　　理任务，管理单位量多而面广，工作任务量大而艰巨，住宅人员素质参差而复杂，社区工作者人少而担重，面对繁杂的工作和压力，各社区主任及相关工作人员具有强烈的事业心和责任感，各负其责、乐于奉献、热心公益、尽责尽力。在工作中，遇到难事一马当先，抓协调、抓联络、抓沟通，碰到棘事身先士卒，不退缩、不回避、不计较，真正体现了千言万语、千辛万苦、千梯万步。各业委会主任不计报酬、不图名利、无私奉献、脚踏实地、讲究方法、自担自治，积极担起小区日常管理、协调、沟通、调解等繁重、杂碎、受气的工作，在小区的维稳、安全上做了大量卓有成效的工作。

　　二、困难问题

　　1.组织保障有待进一步加强。一是市对社区、小区的重视程度与农村基层建设相比存在差距，虽有市领导和部门联系结对，但没有全覆盖，工作尚欠到位，联而不紧、联而不实一定程度存在。二是建设局作为社区物管的主管部门，对社区物管工作力量较为薄弱，仅有一个科室，一个科长，导致在联系、指导、开展工作方面精力不够，无法满足对社区、小区正常工作的指导、监管、服务等需要。三是一个社区约8千—2万常住人口，管辖面广，但社区工作者极少，绝大多数社区仅6—8人，且社区工作人员的年龄、文化与

　　现行社区工作也不相适应，“上面千条线、下面一根针”，所有工作都压到几个人身上，工作量大、任务重、压力强可见一斑。同时，社区工作正常的办公经费、维稳经费得不到保障;社区工作者生活待遇偏低，社区主任到一些联系结对部门求助经费脸难看、兑现难;社区碰到难事、急事、要事求助有些市级有关部门，绕道走、踢皮球、推诿扯皮等情况也一定程度存在。

　　2.制度规章有待进一步完善。现行的《xx市住宅区物业管理实施细则》是XX年6月市政府颁布的，《xx市住宅物业保修金管理办法》、《xx市物业专项维修资金管理办法》是XX年4月施行的。这些细则办法已不能适应迅速崛起的社区、小区的管理工作。特别是物业管理部门的职责，企业职能，业主大会和业主委员会的关系、权利、义务与责任，前期物业管理要求、服务，物业费使用，维修等方面的规定有待加紧修订完善。

　　3.监督管理有待进一步强化。由于开发的楼盘交付把关不严、监督不力，导致事后暴露了一系列问题。如业主委员会办公用房、经营用房不到位，或面积小，或区位差;消防设施不出水，监控设备不实用，公共服务功能不完善;有的开发商口头承诺好，实际兑现差;公用房、电梯维护，房

　　屋保修，管网维修等责任主体不明确，保修经费不落实等等，发生问题，开发商和物业公司就推诿扯皮，不能得到有效处置，引发小区业主强烈不满、矛盾激发。现全市已有客用电梯2611部，且绝大多数为小区高层电梯，已出现过电梯下跌伤人事件，但其保养、检测、维修经费无处着落，将成为今后社区不安全的隐患。

　　4.整体素质有待进一步提高。一方面，部分业主只要服务，不要义务，对物业管理人员无理吵闹、辱骂、刁难、动粗。违建乱搭、车辆乱停、鸡鸭乱养、狗犬横行等问题较为严重。从调研普遍反映，出现上述现象的，大多数为机关事业单位人员，企业老板，他们行为傲气、出口狂言。另一方面，物业公司挂靠经营，管理人员不同程度存在素质不高，缺乏专业知识培训，管理人员职责不到位、工作不到位、服务不到位，违建乱搭制止不力，偷盗现象时有发生，引起物业公司和业主之间的对立情绪。

　　5.物业收费有待进一步规范。近年来，楼盘开发类型较多、情况复杂，有敞开式开发楼盘、城中村改造楼盘、公开出让建造楼盘，有别墅、独排、联排、叠排、多层、高层等不同房型的商品房，且空关房较多，而物业收费标准较为混乱，物业公司的物业费收、支透明度不够，空关房全额收

　　费等，引起业主不满和反感。业主以物业公司服务不到位等为借口，拒缴物业费现象较为普遍。

　　三、建议意见

　　1.要加强领导，强化保障。由于小区居住人员来自各行各业、四面八方，尤其是城中村拆迁改造安置住宅区和较早开发的开放式小区，情况更为复杂、各种问题频出、工作难度很大。为此，市政府及相关部门要充分认识到社区、小区和谐是社会稳定的基础，强化社区建设，维护小区稳定已成当务之急，需要像重视农村基层工作那样重视社区基层建设，切实加强领导，强化要素保障。要专门建立一个社区管理工作协调机构，有市领导分管，有关部门参与的工作领导小组，负责研究社区管理建设、指导、处理、协调、考核等工作。业务主管部门要健全工作机构，配强精干业务人员，认真担起小区物管工作的监督、指导。挂钩联系社区的市级领导和部门要定期开展调研，指导工作，真正做到贴身社区、直面问题、主动揽事、协调问题、解决困难。要重视社区管理专职人员力量的加强和选配，强化考核评比;要研究落实社区工作经费，切实重视和关心业主委员会主任，给予其工作上的支持和待遇与考核激励。根据目前物业公司经营困难的实际，市政府要加紧调研，出台相关扶持政策，在公共用

　　电、用水，税收、垃圾搬运等方面予以优惠扶持。

　　2.健全机制，规范管理。市政府及相关部门要建立完善相关制度，不断健全工作机制，切实规范社区及小区物业管理工作。一要建立健全相关制度。市政府要加紧调研，出台加强社区管理建设工作的意见，进一步重视社区基层建设，明确工作任务和建设目标，切实加强领导、健全组织、明确职责、落实责任、强化管理、考核激励，确保队伍稳定。要调研修改完善xx市住宅区物业管理实施细则，住宅区物业保修资金、住宅区物业维修专项资金使用管理办法，尤其是对住宅小区电梯检测、维修保养资金的落实，要明确规定。有关部门要加紧研究出台住宅区物业管理收费标准和物业收费管理办法，进一步明确不同住宅区和不同类型房屋的物管费收费标准，物业费收支、减免要做到公开、透明，尤其对空关房的物管费收费标准建议减半收取。二要建立工作联络机制。市级层面要建立健全部门、街道、社区工作联络联系制度，对于难点、焦点、重点问题进行研究，采取有效措施，及时处置落实。街道层面要建立定期、不定期的街道、社区、业委会工作联络机制，深入小区、了解实情、直面问题、协调处置，确保小区稳定。公安局所属派出所要建立所辖警员小区联络制，融入居民住宅小区，为居民排忧解难，指导小区安全防范、矛盾化解、信息采集、重点人员管控等

　　工作。要充分发挥业委会组织桥梁作用，建议有关部门牵头，着手组建市物业行业协会，为物管工作开展提供交流平台，促进行业自律、推动公平竞争、维护合法权益、协调利益冲突。三要强化物管监督管理。市和街道要重视对业委会组织的考核评比，出台和完善激励政策，明确工作要求。市级主管部门要切实加强对交付使用楼盘移交物业公司时的监管工作，不走过场。街道和社区要加强对住宅小区的精细化管理，建立小区信息平台，全面推进小区网格化管理服务信息化，对小区每户住户基本情况实现信息动态化管理。要加强物业企业的规范管理，针对物业公司从业人员素质偏低，收费服务不对等、服务不规范、管理措施不落实、维修不及时等情况，有关部门和业主委员会要严把物业进入关，严格执行审批程序，建立健全退出机制，并加强对物业企业的动态管理，把企业的资质、登记和年检与平时监管有机结合，切实规范物业公司的经营管理。

　　3.注重教育，提高素质。针对目前住宅区物业管理薄弱，物管人员素质偏低，小区业主素质高低不一等实际情况，加强住宅小区人员的素质教育迫在眉睫。为此，市政府及相关部门、街道要把提高住宅小区人员的素质教育提上议事日程。市文明办和街道要牵好头，结合实际、有的放矢，有计划地开展形式多样，以树正气、重美德、讲和谐、邻互助等

　　为主题的宣传教育活动，做到月月有活动、季季有高潮、年年有特色。有关主管部门要加强对物业管理公司人员的监督教育，使城市生活住宅小区成为真正的“园林小区、卫生小区、文明小区、和谐小区”。

　　物业管治情况调研报告

　　物业管理是今年镇经济工作会议确定的三个突破之一。物业管理是一个成长的过程，也是迎接挑战、自我加压、探索新课题的过程。

　　一、目前我镇物业管理试点工作开展情况

　　上半年，镇城管办在七个城区社区各选一处居民小区做为物业管理试点，打破社区原有的小区负责制的管理模式，重点在脏乱差的无人管小区开展物业管理。上半年工作重点是选定试点，解决遗留问题，成立业主委员会。城市七个社区的试点具体情况为：

　　1、社区：社区选择三星花园小区做为试点。三星花园位于东城区闫家坝地段，共有居民近一百户。该小区前期开发遗留问题很多，围墙未建好，没有物业管理用房，长期

　　无人管，垃圾成堆，草坪损毁，很多业主对在此居住失去了信心，打算卖掉房子。对于物业管理，多数人拥护，但缺乏信心。经过初步测算，要在该小区建立物业管理，尚需七万元解决遗留问题。社区在小区召开了业主委员会筹备会，向各家各户发放了物业管理倡议书，征求有关意见。下一步准备成立业主委员会。

　　二、社区：社区去年最先推行物业管理，并成功地在粮食局小区成立了业主委员会，建立了业主规约，协助小区实行了物业自治管理。今年，社区将综合批发城作为物业管理重点整治单位。综合批发城有业主近三百户，建成十多年来，没有物业管理，遗留问题多，一直是县城城市管理、卫生创建的死角难点。经走访，综合批发城要实施物业管理需解决四大遗留问题：清掏化粪池、拆除消防通道上的违章建筑、恢复大门及门岗、提供物业管理用房，总测算费用近五十万元。经过半年多的协调，目前成立了小区业主委员会，简单疏通了下水道，基本拆除了消防通道上的违章建筑，向开发商争取了两间门面作为物业管理用房，已由致远物业公司拿出了初步管理方案，并正在协商解决大门及门岗的问题。7月30日晚，镇政府组织在综合批发城小区召开全体业主会议，正式宣布小区管理移交县致远物业管理公司，该小区走上规范化管理轨道。

　　三、观山社区：试点一：佳美公司宿舍区。因佳美公司（原一建公司）改制时已将其宿舍区（建筑公寓）移交社区，并和镇政府签定协议，不再承担建筑公寓内的卫生创建等任务，请求取消建筑公寓做为其创建包干责任区。建筑公寓有居民六十多户，以前社区在小区内实施过物业管理，后因少数业主私搭乱建而中止，成为无人管小区，后来小区卫生包干到佳美公司，但缺乏长效管理。现在社区已召集业主代表开会，下发选票，筹备成立业主委员会，下一步再确定物业管理方案。试点二：原天鹅宾馆院落。此事由农办牵头，镇城管办协助，在现场走访了业主。针对院内的环境问题，我镇拿出了初步改造方案。因院内主体繁多，改造资金庞大，我们已向县政府反映，准备召开相关责任主体的协调会，解决环境问题后再议物业管理事宜。

　　四、老西门社区：老西门社区做为老城区，无人管小区最多，县长热线投诉最多，创建任务最难，实施物业管理的难度也最大。社区先后在百货庭院、电影庭院、土产庭院、酱园厂庭院、商业新村、桥头花园等地开会走访，征求业主意见，了解物业管理现状，最终确定在电影庭院、酱园厂庭院和土产庭院实施物业管理。目前准备筹集资金解决电影庭院的物业管理用房和大门的问题。

　　五、渫阳社区：试点一：农资大市场。农资大市场一期工程建成多年，二期工程尚未售完。建成以来市场物业一直由市管中心（宏天物业）管理，但建设方和业主对物业管理强烈不满，准备重新聘用物业服务企业。经社区推荐，建设方多方了解后，拟定由致远物业公司接管。从五月份开始，致远物业开始走访业主，制定了初步管理方案，得到了建设方的认可。八月份，县房管局准备采取邀标的方式，重新聘用物业公司。试点二：旺佳园。旺佳园共有业主75户，一部分是原劳动服务公司职工，另一部分是新开发楼房入住户。由于新迁户入住前交纳了两年物业管理费，两年期满后，物业公司退出，现在小区没有物业管理，而且由于以前管理不规范，公共部分占用严重，业主强烈要求实施物业管理。目前，社区已在小区内召开了业主委员会筹备小组会议，张贴了有关宣传法规，投票选举了业主委员会，下一步准备拟定物业管理方案并召开业主大会。

　　六、中渡社区：社区选择小区做为试点。小区是原广福桥煤矿职工宿舍区，有业主近七十户，改制后由社区接管，但由于收费状况不好，管理有难度，每年社区还要负债投入。今年，社区在该小区率先推行物业管理，组织召开业主大会，选举成立了业主委员会，并协助完善了业主规约。六月份，小区正式开始自治管理。

　　二、物业管理工作开展过程中存在的难点

　　1、社区对物业管理的社会效益认识不足。个别社区认为物业管理与小区管理在利益上存在着冲突，工作积极性不是很高。

　　2、硬件设施不配套。一是相当一部分院落建设不规范，无门岗和门厅，现在组织修建也不好规划。二是居民区下水道、电、路等物业管理所涉及到的设施严重滞后，维修或建设需大量资金。

　　3、规范控制混乱。小区内乱搭乱建现象严重，临时建筑挤占了消防通道。绿化率达不到设计标准，居民利用空坪隙地种菜，挤占了绿化空间。

　　4、收取物业管理所必须的费用存在一定的难度。有些业主认为物业公司赚了钱，不愿交费，或不愿接受管理。很多人的思想还停留在单位提供后勤福利和大锅饭的时代，对自己应尽的责任和义务不明。

　　5、物业管理企业动作欠规范。现有的几个物业管理企业，市场化程度不高，管理不是很专业，缺乏先进的管理经验与模式，营利的目的太明显。

　　6、前期物业管理不规范，开发建设所遗留下来的问题对物业管理形成了极大的障碍。

　　7、业主大会难组织。居民对物业管理的含义认识不清、信心不足，参加会议的积极性不高。

　　8、媒体关注程度不够。

　　三、对我镇开展物业管理工作的几点建议

　　1、严格执行物业管理的法律、法规及规章，使物业管理的管理、服务、经营、收费等各方面各环节做到依法管理和运作。

　　政府要加强服务意识，出台相应的扶持政策，为广大企业营造良好的发展环境，提供宏观的政策支持与引导。建立物业管理市场准入制度。加强物业管理市场的培育，鼓励房地产开发、房地产管理分业经营。鼓励开发商从社会上聘请那些经过实践被业主认可的物业管理公司来进行专业化的管理。鼓励通过招投标等方式公开选聘物业管理公司，引进竞争机制，促使物业管理行业朝高度市场化方向发展。

　　2、物业管理企业要按照“产权明晰、权责明确、政企分开、管理科学”的要求，建立现代企业制度。要逐步提高物业管理从业人员的素质，多种渠道、多种形式培养人才，为物业管理持续发展提供人才资源。

　　3、社会公众应客观公正的看待物业管理这一行业，加深对这一行业的了解并对这一行业的作用充分重视，促使业主形成正确的物业管理消费观念。

　　四、下一步工作重点

　　一是广泛宣传，营造良好舆论氛围；

　　二是建立健全新的物业管理模式和管理机制；

　　三是加强业主大会组建的指导监督工作；

　　四是进一步规范前期物业管理招投标工作；

　　五是建立“质价相符”的服务收费机制；

　　六是大力提高物业管理从业人员素质；

　　七是理顺好物业管理与社区建设的关系。

　　加强居住物业装修网格化管理的调研报告

　　随着物业管理法规的不断完善，业主、使用人法制观念的不断增强，管理部门监督管理力度不断加强，居住小区违法搭建情况得到了有效控制。但是在部分居住小区依然存在着擅自在天井、庭园、阳台等部位搭建违法建筑物和构筑物，擅自占用公共部位、损坏房屋承重结构等现象，特别是一些高档小区居民入住后，出现了比较严重的违法搭建情形，如有的业主、使用人擅自在房屋平台搭建阳光屋，甚至加层、改建、扩建、开挖地下室，不但严重破坏了小区的整体规划与和谐的环境，还影响了相邻业主、使用人的日常生活，引发了不少矛盾纠纷。

　　一、华阳地区居住物业装修存在的主要问题

　　近几年，随着房地产二、三级市场的活跃，高档商品房住宅中二次装修开始增多，由此各类违章行为和违章搭建

　　时有发生，引起社会的重视，从房地办目前所掌握的情况分析，主要有以下几个特点：

　　（一）业主将原房屋从里到外彻底进行装修或改建，改变了原始设计风格，如外墙立面安装玻璃幕墙，将承重墙拆除后重新扩建，底层门厅、平台搭建成房间等等，违章面积在10～60M2不等。

　　（二）使用的装饰材料比较高级、新颖，凡装修过的房屋均超过原房屋设计标准，对小区环境影响相对较小，与周边房屋的格局能基本保持一致。

　　（三）相邻关系矛盾不特出，业主委员会一般也不直接干涉，只是对过分超出范围的违章建筑反响较大。

　　（四）由于业主身份比较特殊包括一部分系境外业主，物业公司较难直接进行劝阻，怕影响管理费的正常交付。

　　基于以上现状从物业公司反映：认为政府管理部门处罚力度不够，对违章户的处罚达不到威慑作用，另外迫于管理费拖欠，只能劝阻，无法阻止施工，否则发生冲突物业公司很被动。

　　然而作为搭建的业主却认为：由于房屋设计在使用上不尽合理，且已陈旧，所以当新购房业主入住或原业主二次装修时，往往请专业装潢设计单位对房屋重新按个性化进行室内布局，加之在经济上有支付能力，使上述违章行为时有发生，由于示范效应，对其他业主影响较大，有趋同倾向。

　　二、进一步加强物业装修网格化管理的建议

　　（一）各物业管理公司应当加强对住宅装修的指导和监督

　　1、加强规范装修行为的宣传和指导

　　物业管理公司应当依据《物业管理条例》、《上海市住宅物业管理规定》的规定和《前期物业管理服务合同》或《物业管理服务合同》、《住宅使用公约》或《业主公约》的约定，履行对业主装修住宅的管理职责，并制订《住宅装修须知》，配备相关的专业人员，加强对业主装修住宅的宣传、指导和监督。

　　指导物业管理公司将《住宅装修须知》在所管理的物

　　业小区内一并公告。同时，把《住宅装修须知》送达物业管理区域内待装修的业主或使用人并签收。

　　2、加强住宅装修前的管理

　　要求物业管理公司在为业主或使用人办理入住手续时，必须告知《条例》中规定的不得损坏房屋承重结构、破坏房屋外貌和违法搭建等住宅装修的禁止行为。禁止敲凿的部位以及不得擅自随意安置空调室外机和安装防盗设施等注意事项。

　　业主或使用人在装修住宅前，要求其将施工单位、施工期限、装修内容（包括住宅装修设计图、施工方案）等书面告知物业管理公司并为装修施工人员办理小区临时出入证等手续。

　　要求物业管理公司对业主或使用人提供的住宅装修设计图、施工方案中有违反住宅装修禁止行为的提出整改意见。

　　为加强对施工单位装修行为的管理，物业管理公司可与住宅装修施工单位签订《住宅装修管理协议》。

　　3、加强对住宅装修活动的日常巡视和监督

　　物业管理公司应当明确由专人负责对住宅装修活动的指导、监督和管理。当有业主或使用人已入住的，应当督促装修的业主、使用人或施工单位遵守施工作业时间，晚间18:00时至次日上午8:00时和节假日，不得从事敲、凿、锯、钻等产生严重噪声的施工。

　　物业管理公司对进入小区的施工人员和建筑材料及装修施工阶段涉及水、电、气和结构等隐蔽工程的，每天应当加强现场巡视和检查（包括节假日）并做好记录，发现违规现象，应当及时采取有效措施进行劝阻、制止并督促改正。

　　对损坏房屋承重结构、破坏房屋外貌、违章搭建等违法装修行为且拒不整改的业主或使用人及住宅装修单位，物业管理公司应当及时告知业主委员会并报告相关行政管理部门依法处理。同时，物业管理公司应当责成违规装修的施工人员停止施工。

　　4、加强知法、守法和履约意识

　　物业管理公司应当督促业主或使用人遵守《条例》等相关规定、遵守《住宅使用公约》或《业主公约》的约定。

　　物业管理公司与住宅装修单位签订协议》的，应当督促其履行《协议》。在住宅装修施工完成后，物业管理公司应当及时收回小区临时出

　　入证。对造成房屋和设施设备损坏的，物业管理公司应当责成责任人及时进行修赔。

　　物业管理公司对住宅装修单位的违约行为，可依据《协议》的约定，直接向人民法院提起民事诉讼。

　　在未成立业主委员会的住宅小区，业主或使用人违法装修经劝阻。制止无效的，房产开发商或相关业主或使用人可依据《上海市商品房出售合同》、《住宅使用公约》的约定，直接向人民法院提起民事诉讼。

　　（二）业主委员会应当发挥自治管理作用

　　业主委员会应当经常检查物业管理公司的管理和服务状况，督促住宅装修的业主或使用人遵守有关的法规和约定，及时调解装修不当

　　引起的相邻纠纷，对业主或使用人违法行为进行劝阻、制止并督促其整改。

　　对业主或使用人违反《业主公约》劝阻无效的，经业主大会或业主代表大会通过，业主委员会可向人民法院提起民事诉讼。

　　（三）各区县房地局应当加强对违法装修的行政执法

　　区房地局不断完善行政执法工作程序。对物业管理公司不履行法定管理服务和义务等行为，应当根据《条例》和《规定》的相关规定责令其改正，并可处相应的罚款。对物业管理公司违反《条例》和《规定》情节严重的，区县房地局可作出降低资质等级的处罚，直至吊销资质证书。

　　区县房地局接到对业主或使用人违法装修的投诉，应当及时受理、立案并到现场调查、取证。核实，经核查属实的，根据《条例》的相关规定，责令其限期改正，可并处相应的罚款。

　　集贸市场物业管理调研报告

　　根据县政府统一部署，近日县商务局会同房产局、城市管理行政执法局、**镇组成了调研组，对城区各集贸市场物

　　业管理情况进行了摸底调查，旨在加强城区集贸市场物业管理，改善市容市貌，创造良好的城市环境。

　　一、基本情况

　　城区现有各类集贸市场11家，其中菜市场4家，小百货市场4家，家居建材等专业市场3家。集贸市场的总占地面积约16万平方米，其中1000平方米以下1家、1000至5000平方米1家、5000至1万平方3家、1万平方米以上6家。总建筑面积约23万平方米，市场内共有门面

　　约1650间，已出租

　　约1080间，单元住房约1000户，已入住近750户。在区域分布上，新建居委会3家，分别是北河街、舒州农贸市场、秀狮商业步行街;彰法山居委会4家，分别是彰法山菜市场、零碑商贸市场、姚冲大市场和旺业大市场;舒苑居委会2家，分别是天柱山大市场和金源菜市;龙井居委会1家，是天柱山菜市场;天柱山镇1家，是皖镇(附：潜山县城区集贸市场基本情况调查表)。

　　二、现行管理模式

　　我县现有的集贸市场建设投资主体有二种：一种是政府投资兴建，如天柱山菜市场;一种是企业投资兴建，其余

　　10家均属此类性质。在管理模式上，主要是四种：一是有专门管理人员，如天柱菜市场，该市场XX年3月市场办管脱钩后由工商局移交商务局管理，县商务局组建了天柱市场服务中心，为自收自支事业单位，现有事业编制21人，负责天柱市场的管理工作。零碑商贸市场隶属商务局食品公司，食品公司安排2人，负责日常管理工作。以上两个市场管理人员工资及日常维护费用均从市场摊位和门面租赁费用上列支。二是由开发建设市场的企业聘请物业公司进行管理，共3家，分别是秀狮商业步行街、天柱山大市场、皖镇。三是开发建设市场的企业聘请人员自行管理，共3家，分别是金源菜市、彰法山菜市场、旺业大市场。聘请人员工资由企业自行负担。四是无人管理的市场，共3家，分别是北河街、舒州农贸市场、姚冲大市场。

　　三、存在的主要问题

　　集贸市场是城市的一个窗口，是城市人居环境和城市整体形象的一个重要体现。从调查的情况看，我县集贸市场绝大部分只建不管或管理不到位问题比较突出，与广大市民的生活需求极不相适应，已经成为潜山打造宜居环境、提升城市品位、创建文明城市的最薄弱环节，也是城市管理的一个难点，存在的问题十分突出。具体来讲，主要是三个方面：

　　(一)综合配套服务设施不完善，存在安全隐患。

　　旺业大市场商户入驻后，开发商安良公司当初也曾聘请物业公司进行管理，划定专门停车场，按标准收取物业管理费，但由于市场是开放性的，加上商户素质参差不齐，物业管理费不能收缴到位，物业公司经营亏损，后与安良公司解除成立合同。除天柱菜市场、零碑菜市场、旺业大市场、秀狮商业步行街、天柱山大市场、皖镇等入市车辆管理较为有序外，其余市场各种车辆没有固定地点停放，导致市场的道路不畅，不少市场消防设施不齐全，消防安全隐患严重。个别市场设施简陋、陈旧，电线老化、大棚破损严重，急需整治改造。

　　(二)开发建设市场的企业建市场与管市场错位，权责不明确。

　　金源菜市临街门面经营早点和畜禽产品的商户经营垃圾随意丢弃，商户、消费者车辆乱停乱放，造成临街主干道污水横流、垃圾成堆，商户占道经营、人车混杂。姚冲大市场、旺业大市场内居民和商户建筑垃圾随意堆放，下水道堵塞、下水井盖丢失。上述情况在北河街、舒州农贸市场、彰法山菜市场、天柱山大市场等均不同程度存在。其根本原因是开发商借政府其自身即得利益获取后，经营市场、管理市场观念淡薄。一部分开发商只建不管，市场建成后，门面和摊位销售完毕就意味着对市场管理的终结，住户和商户自扫门前雪，对市场公共部分的管理无人问津，如北河街、姚冲大市场。一部分开发商不真心想管，敷衍了事。以物业管理费难以收取为由，不愿意在资金上投入，只安排1至2人管理市场，同时安排的人员履行职责不到位，城市文明创建时，部门一督查就抓一抓，不督查，基本就放任自流，如金源菜市、旺业大市场。

　　(三)少数市场经营氛围不浓、不景气，经济效益低下。

　　金源菜市场内有近300个摊位闲置，天柱山大市场、旺业大市场、姚冲大市场除临街门面房在经营外，市场内门面房尽管已售出，但大多数基本闲置，不少居民买回后，只做仓库或车库。这些市场的交易额很小，有的摊位费收入仅几万元，经济效益十分低下。

　　四、下一步工作安排

　　集贸市场是城市一项公益性基础设施建设，与城镇居

　　民和广大消费者利益息息相关。构建整洁有序的集贸市场交易环境，保护经营者和消费者的合法权益，促进市场的繁荣和经济发展，是加强集贸市场物业管理的根本目的。现就下一步工作提出如下意见：

　　(一)实行分类管理。

　　根据我县城区现有集贸市场现状，将其分为三类，按不同类别，明确各部门监管职责：第一类是有专门管理人员进行管理的市场，如天柱菜市场、零碑集贸市场，仍由县商务局管理，管理方式维持现状不变。零碑集贸市场由于已划入零碑地块老城区综合改造项目范围，不宜对现有市场进行改造。县商务局应督促市场管理人员，加强对市场内部管理，确保市场安第二类是建成时间早，市场产权分散，居民区与商住户混杂的北河街由县城市综合执法局管理。第三类是市场规模程度较高，商住户较集中的旺业大市场、姚冲大市场、彰法山菜市场、金源菜市、皖镇、天柱山大市场、秀狮商业步行街、舒州农贸市场由县商务局牵头，县房管局、工商局、住建局、财政局等相关部门参与，全面推行物业管理。

　　(二)集贸市场实施物业管理主要措施。

　　结合各市场现状，推行物业管理按以下3个方面同步进行：1、对正在实施物业管理的秀狮商业步行街、天柱山大市场、皖镇由县商务局督促各物业管理公司加大管理力度，规范市场经营秩序，确保市场环境整洁;2、对由开发商聘人管理或无人管理的旺业大市场、金源菜市、彰法山菜市场、舒州农贸市场、北河街、姚冲大市场在未推行物业管理之前，为确保市场经营有序，由县商务局派员会同开发商共同管理，市场内环境卫生由县综合执法局临时派员清扫;3、由县商务局牵头，县房产局、住建局、工商局参与，各集贸市场开发商配合，对城区集贸市场物业管理情况再次进行深入调查，以县政府名义出台《潜山县集贸市场物业管理办法》，《管理办法》由县商务局、房管局、市场开发商共同组织实施。

篇五：物业管理调研报告怎么写

　　物业管理工作情况调研报告3篇

　　物业管理工作情况调研报告第1篇

　　2016年4月到8月，我局在市、区政府部门领导下，积极与住建、环保、城管执法、工商质检、公安消防和各街道办事处、物业服务企业、社区居委会、业主代表等相关单位联系人，对住宅小区物业管理情况进行了调研。调研组深入到20多个不同特点的物业小区进行了实地调查走访；分别召开了8次物业服务企业代表座谈会、10次业主委员座谈会。

　　一、基本情况

　　物业管理工作起步较晚，物业管理总体水平较低，主要以三种模式推行：（1）近几年开发修建的商品房、综合楼基本推行了专业化物业管理模式，占30%；（2）单位修建的办公室、办公综合楼和职工集资建房等实行自建自管物业服务，占20%；（3）2000年前修建的商品房，拆迁还房以及相对零散的单幢楼房实行自由式物业管理模式，由社区和业主自主聘请民工看大门、打扫清洁卫生，占20%；（4）其余小区和老旧住宅无物业服务和管理，占30%。

　　二、工作开展情况

　　一是加强了制度建设。根据国家和省、市的有关规定，结合实际，先后制定了《前期物业和保障性住房物业企业服务收费标准》、《物业企业招投标制度》、《物业管理服务等级标准》、《维修资金收缴使用办法》等制度。通过具体制度的建立和落实，基本保障了物业管理工作的开展。

　　二是推行了菜单式物业收费服务模式。制定了《物业管理服务等级标准》，将物业服务内容划分6个等级、6个小项，服务企业按对应物业收费菜单中的等级服务项目、服务标准进行服务和收费，基本做到了业主期望的质价相符。

　　三是抓了样板示范工程。出台了《物业管理示范小区标准》，对创建示范项目活动进行指导，截至目前，共推行50多个各类管理模式的示范小区。

　　四是积极开展了物业宣传培训工作。采取多种形式向业主和社会宣传物业知识，增强业主的物业自治意识，努力赢得社会方方面面对物业管理工作的理解和支持。通过办班请专家讲课培训，提升物业从业人员的素质，提高物业从业人员的物业服务能力。

　　三、存在的问题

　　（一）历史遗留问题多，老旧小区治理改造难度大。

　　近年来，随着城市建设的不断扩张和快速发展，以居住环境优美、物业服务规范为特征的现代化住宅小区保持高速增长趋势。而兴建于上世纪八九十年代甚至更早的住宅区，小区的规划方案比较简单,内部结构及住宅功能相对落后。随着城市人民生活水平不断提高，硬件设施的先天不足就逐步凸现出来。路不平、灯不亮、下水不畅、雨污合流、无化粪池、无停车位、管理缺失、环境卫生差、治安形势复杂等情况。随着时间的推移，这些问题已呈集中爆发态势，给人民群众生活带来极大不便，由此引发的社会矛盾层出不穷。例如，东岳庙街新华小区、北门市场观音井小区、草坝街将军公寓等小区基础设施配套落后，管网严重堵塞，污水横流，臭气熏天。

　　（二）物业管理体制不健全，监管工作合力不够。

　　目前，物业管理制度体系还很不完善，物业管理活动涉及到的多个部门，开发商、物业企业、业主以及政府相关职能部门之间的职责不清，行政管理和物业服务关系还没有完全理顺；市、区、街道、社区之间没有建立起系统协调的物业管理体制，相关职能部门没有建立起物业管理联动机制，如物业管理联席会议制度、物业企业协会等目前尚未建立或成立。

　　（三）物业管理专业人才匮乏、编制不足。

　　目前，部门物业管理专业人才匮乏，其从业人员大多来自转制、转岗、转业人员，缺乏专业理论素养和足够的管理经验；编制严重不足，工作任务重，难以有效地对物业服务企业进行专业指导和监管。区房管局物业管理科室人员4人，仅1人有编，其余3人均为临聘人

　　员，对1200多个物业小区的管理指导工作显得力不从心，杯水车薪。95%的街道办事处、社区无物业管理科室和专职管理人员。物业企业管理人员多为城市下岗再就业人员和农村剩余劳动力，整体素质偏低，普遍缺乏物业管理理论知识和实践经验，有相当一部分从业人员没有经过物业管理培训，职业道德、专业技能、应急能力及相关法律知识等都难以适应物业管理专业岗位的要求。虽然物业行业主管部门近年来下大力气加强了物业管理专业人员的培训与指导工作，但是仍然跟不上物业管理行业迅速发展的需要。

　　（四）物业企业市场竞争不足，整体服务水平低。

　　物业企业缺乏必要的市场竞争，这样，物业服务企业的整体服务水平也必然较低。特别是相当一部分物业公司是住宅小区原开发企业的子公司，与原开发企业存在依附关系，不是真正独立的企业法人。甚至有的物业管理人员的工资在原开发企业开支，形式上独立，实际上不独立，缺乏对物业发展的长远打算。有的物业服务企业服务态度和质量差，而且还擅自改变物业管理用房、公共建筑和共同设施设备的用途，引起业主的不满。同时，建管不分的体制造成一个楼盘一家物业，无法形成规模，企业盈利能力较差，使物业公司缺乏提高服务质量的动力，影响了物业管理产业的健康发展。

　　（五）业主委员会组建难，运作不规范。

　　业主普遍缺乏必要的物业管理知识，自治意识不强，不愿参与物业管理；即使有业主委员会，其成员组成复杂、人员良莠不齐，缺乏有能力、有名望、善协调的组织者。全区实施物业管理的居民小区中，只有46个小区成立了业主委员会，不足物业服务小区的5%。

　　从运行情况看，70%的业主委员会运作不规范，既没与物业企业签订服务合同，也没制定业主公约和议事规程，监管措施乏力；20%的业主委员会缺乏社区、物业主管部门必要的指导和支持，工作进展缓慢；20%的业主委员会形同虚设，没有发挥业主的桥梁纽带作用，距真正意义上的自治管理相距甚远。

　　四、对策与建议

　　（一）列入民生重点，彻底治理推进。

　　建议组织力量对物业管理服务问题，进行全面普查，整理归类。借鉴相邻城市物业管理的成功做法和根据实际特点进行创新结合起来，制定物业管理综合治理方案，认真落实。

　　（二）有序推进老旧小区改造工作。

　　老旧小区主要位于江南老城，建议把老旧小区分片划区，按实际情况划为四类，按照改造难度由易到难来划分。一类作为试点，可选三到五个，例如草坝街的改造就非常成功。二类为比较容易改造的小区，对我区创卫生城市、文明城市等影响大的先实施。三类为改造困难相对较大的小区。四类小区主要是一些改造难度大的小区，如那些单栋且住户少、房屋很破旧且基础配套设施极度落后的建筑。

　　（三）建立有效的监管调处机制。

　　一要继续加强房屋竣工验收和物业承接验收，确保物业服务设施设备保质保量，不出现各种隐患。二要尽快出台物业管理方面的规范性文件，明确物业服务企业，业主、社区、政府管理部门之间的责任。三要完善规划、公安、物价、消防、城管、供水、供电、通信网络等部门组成的协调机构，建立物业管理联席会议制度，促进其提高服务水平。四要实施街道社区网络化管理，管理员专人专职，要包片包区，并加大协调物业管理工作力度。

　　（四）培育物业服务市场。

　　一要加强对物业服务企业的管理，规范物业服务流程、服务等级和收费标准。要建立企业信用、年审、评比制度，促进物业企业提升服务水平。二要支持、帮助物业企业吸纳优秀人才，拓宽服务领域，开展有偿家政服务，电子商务配送等业务，满足不同层次的服务需求。三要建立行业协会，发挥行业协会作用，鼓励物业企业相互学习交流，向一流企业看齐，企业间形成比、学、赶、帮、超氛围。支持、协助物业企业学习外地先进经验，提升我区总体

　　服务水平。四要实行物业管理招投标制度，建立企业、物业公司双向选择，公平竞争的机制。要将物业企业的信用情况作为招投标、业主大会选聘、小区评优的依据。

　　（五）多方参与，推进业主委员会建设。

　　制定出台业主委员会管理办法。办事处及社区要大力推进业主委员会建设，选出真正能够代表业主利益，热心公益事业、公道正派、敢于负责、有一定工作水平的人员主持、参与业主委员会工作。发挥业主委员会、物业服务企业与业主之间的桥梁纽带作用，建立双方相互沟通、相互理解的良好关系；学习借鉴外地住宅专项维修资金管理好的经验，完善住宅专项维修资金使用办法，简化程序，提高效率；建立健全业主委员会和业主委员的工作职责，建立激励机制和约束机制；业主委员会要向业主做好宣传、解释、协调工作，发挥自律作用，团结引导业主遵守业主公约和各项管理制度，按合同约定交纳物业管理费用，自觉支持物业管理工作。

　　物业管理工作情况调研报告第2篇

　　市人大常委会于8月25日至27日在市人大常委会主要领导的带领下，组织部分市人大代表对我市物业管理工作进行了三天的调研。调研组集中听取了市房产管理局、市房地产开发（集团）有限公司、乌鲁木齐城市建设综合开发公司关于物业管理情况的工作汇报，随后分四个组到天山区、沙依巴克区、新市区、水磨沟区四个中心城区进行调研，分别听取了各区建设局的情况汇报，并和街道办事处、社区、小区业主委员会、物业公司及小区居民进行了座谈，幷进行了实地查看，发放相关调查表上千份。现将调查情况报告如下：

　　一、我市物业管理的现状

　　近年来，随着房地产业的发展及城市化进程的加速，物业管理服务行业呈现出快速发展的态势，居民对物业管理服务的需求也日益提高。目前，我市取得资质的物业企业476家，实行物业管理服务的住宅小区、大厦、商业区、工业区等项目共有2589个，总建筑面积5195万平方米，从业人员3万余人，服务近50余万户、150万余人，占应服务对象的50%左右。其中，通过我们发放的物业管理情况调查表了解到，我市四个中心城区共有居民住宅小区3570个，实行物业管理的小区

　　865个，成立业主委员会的小区104家，物业费收取率80%左右，物业管理行业已成为我市城市建设和城市管理的重要组成部分。

　　为规范我市物业管理工作，市人大常委会于2003年3月制定出台了《乌鲁木齐市物业管理条例》（以下简称《条例》），该《条例》的出台为我市物业管理工作提供了有力的法规保障。为贯彻落实《条例》精神，市政府及物业管理部门做了大量的工作，保障了《条例》的贯彻实施，推进了我市的物业管理工作。

　　调研结果表明，目前我市物业管理的现状是：对《条例》贯彻执行的力度不够、管理体制不顺、机构不健全，这些问题造成物业管理新旧矛盾不断发生，影响了物业管理工作的顺利进行，对我市的社会稳定和安定团结也造成了一定影响。

　　二、我市物业管理工作存在的主要问题

　　（一）市政府物业管理职能不到位，体制不健全，对物业管理企业缺乏有效的监管，小区居民物业管理纠纷得不到及时解决。目前我市承担物业行政管理职责的部门是房产局物业监管处，管理人员只有3人，各区（县）是由建设局兼管此项工作，没有设置专门机构和专人管理。近年来，我市住宅小区发展迅速，加上公共租赁房、廉租房及经济适用房的管理工作，现有的行政管理人员远远不能满足当前物业管理的需要，各区（县）建设局物业管理人员又都是兼职，加之个别管理人员缺乏责任心，管理不到位，对物业管理中出现的各种矛盾和问题没有及时地进行解决，造成物业纠纷投诉率高、调解率低。而真正与小区居民日常接触的街道办事处和社区居委会却没有明确的物业管理法定职责，全市物业管理没有形成上下有效的管理体制。另一方面，国家建设部在2007年修改的《物业管理企业资质管理办法》中取消了对物业服务企业的年检制度，因此对物业服务企业缺乏有效的监管措施，准入门槛

　　较低，致使物业服务企业发展迅速但规模过小，综合实力弱，专业水平低，服务效益差，和业主矛盾纠纷不断。

　　（二）业主委员会成立难，部分已成立的业主委员会并未在物业管理中发挥应有的作用。从调研的结果看，我市四个中心城区成立业主委员会的小区在3%左右，无论是业主本身还是物业服务企业都表示，依法成立业主委员会难度大，其主要原因是：业主法律意识不强，对业主大会、业主委员会的作用发挥、维权意识、自我管理等认识不到位，对成立业主委员会缺乏积极性；我市许多住宅小区都属于前期物业管理，除部分小区是房产开发商通过招投标聘用物业服务企业外，大多数物业服务企业为房产开发商的子公司，因开发商不配合，无法成立业主委员会；有些小区是分期开发、有些小区又属于开发规模较大，小区内业主成份复杂、人员流动性大，难以召开业主大会，无法成立业主委员会。有些小区虽然成立了业主委员会，但在目前的实际运作中，业主委员会的维权、监督和协调作用并没有体现出来：一是业主委员会的维权意识差；二是业主委员会缺乏监督机制；三是部分业主委员会不能很好地起到业主与物业服务企业之间桥梁与纽带作用；四是业主委员会人员素质参差不齐，年龄偏大，文化水平不高，缺乏相关法律法规知识的培训学习，在实际工作中违规现象时有发生，这些因素导致业主委员会不能在物业管理中发挥应有的作用。

　　（三）物业管理企业整体素质不高，服务水平有待加强。我市的400多家物业管理企业中，大多数物业管理企业的经营是在微利、持平乃至亏损的情况下运行，究其原因，主要是从事物业管理的企业数量偏多但规模都比较小，不能有效地把管理与服务有机结合起来。部分物业管理企业提供的服务尚不能满足业主的要求，如管理不规范、高收费低服务、屡屡侵犯业主合法权益，个别小区还存在不按规定乱收费等现象。一些物业管理企业忽视企业人员的自身建设,既不经常开展职业道德教育和专业技术培训，也没有建立严格的各级各类人员岗位职责、工作标准和考核标准，导致物业管理服务质量不高，这些问题在一定程度上制约着物业管理行业的健康发展。

　　（四）部分小区基础设施不配套，整体布局不合理，硬件条件相对落后。我市现有852个小区是在计划经济时期修建的直管公房、统建房和单位修建的福利房，这些住宅区面广量大，建设标准普遍不高，历史欠账多，居住对象多为弱势群体，无法开展规范的物业管理工作，各种矛盾问题突出。具体表现在：一是小区普遍存在着住房产权形式多样性，房屋遗留问题复杂化；二是小区配套设施不齐全，整体布局先天不足，水、电、暖供应管线老化，跑、冒、滴、漏现象严重，总表与分户表费用差额无人承担；三是小区安全防范设施匮乏，大多是开放式不设防，无法实行封闭管理，环境秩序混乱，治安案件时有发生；四是小区绿地因常年失养面积逐渐缩小；五是开发商遗留问题解决不到位，大部分是开发商只建不管，有些是在建阶段有物业，全部建成后物业退出，导致这些小区缺乏物业管理。

　　（五）对《条例》的宣传不够深入，宣传力度有待进一步加强。物业管理部门在物业管理过程中，对《条例》的宣传不到位，对推行物业管理的重大意义和政策宣传不够，导致大多数群众对物业管理存在模糊认识，甚至是漠不关心；《条例》于2003年5月1日颁布，实施至今已有7年时间，有法不依，执法不严现象依然突出，部分街道办事处和社区居委会干部对《条例》内容知之甚少，难以根据《条例》指导和解决物业管理工作中遇到的矛盾纠纷。

　　三、调研组建议

　　（一）加大对《条例》的宣传力度。《乌鲁木齐市物业管理条例》修改后即将颁布实施。市政府应尽快制定出相应的实施细则，并通过广泛深入的宣传，使广大干部群众熟悉该《条例》主要内容，提高法制意识，明确自己的权利和义务，正确行使自己的权利，自觉承担应尽的义务。

　　（二）建立科学的物业管理体制，强化协调能力。市政府要尽快理顺关系，强化物业管理体制建设，在区（县）、街道、社区设置专门机构，充实物业管理行政人员，形成市物业

　　行政主管部门统一监管，区（县）物业行政管理部门直接监管，街道办事处、社区居委会对业主大会和业主委员会具体指导，行业协会对物业企业实行自律管理的格局，共同解决好辖区内群众普遍关心的物业管理问题。

　　（三）根据不同情况，依法成立业主委员会。成立业主委员会是做好物业管理工作的重要环节，市政府物业管理行政主管部门要积极督促协调有条件的住宅小区依法成立业主委员会，并为业主委员会行使职权、维护业主利益提供保障；要正视现阶段大部分住宅小区没有成立业主委员会的现实，根据不同情况制定相应措施：单位住宅小区由单位负责管理；开发商建设的小区，街道办事处和社区居委会要通过加强业主与物业管理企业的沟通，搞好物业管理；对一些基础设施老化，无物业企业管理的小区，街道办事处和社区居委会要积极协调，组织小区业主召开业主大会，成立业主委员会，实行小区居民自我管理或聘请物业公司进行管理，共同解决好辖区内群众普遍关心的物业管理问题。

　　（四）加大对老旧住宅小区基础设施的投入改造力度。对部分老旧住宅小区的基础设施改造，应纳入政府财政统筹考虑，物业行政管理部门在深入调研的基础上，拿出可行性方案，根据财力分阶段进行改造；建立和完善住宅维修基金制度，足额收缴物业管理维修基金，该基金应由政府物业管理部门设立专户代管，确保专款专用。

　　（五）加强行政管理队伍建设，加大对物业企业的监管力度。一方面强化政府管理职能，努力加强物业管理队伍自身建设，充分发挥街道办事处和社区居委会的参与物业管理、日常监管工作的积极性；另一方面加强对管理人员的培训，提高其业务水平，指导业主依法开展活动，确保监管到位。要建立物业服务企业资质评审机制，监督物业企业合法经营。完善物业管理企业自律机制，发挥行业协会作用。物业管理行业协会应在行业资质的初审、行业培训及教育、行业信息发布以及维护行业内公平竞争等方面发挥积极作用，在政府与企业之间搭建沟通的桥梁，为物业管理企业的发展营造良好的社会环境。

　　物业管理工作情况调研报告第3篇

　　按照县委统一部署，对照《不忘初心、牢记使命主题教育调查研究工作方案》要求，结合我县实际，为进一步了解和掌握全县物业管理情况，本人深入全县各物业小区，通过与有关部门、公共服务企业、街道、社区、物业服务企业负责人和部分居民代表进行了座谈交流，并现场察看了金地花园、紫亭小区、牧民小区、和硕佳园等4个住宅小区物业管理情况进行了调研。现将调研情况报告如下：

　　一、全县物业管理工作的基本现状

　　近年来，县住建局和房管中心认真贯彻执行《甘肃省物业管理条例》，逐步建立起以县级为总揽、社区为重点、小区为基础的物业管理新机制，物业管理工作逐步走向规范。县城住宅小区物业管理从无到有，实行物业管理的区域不断扩大，物业管理效应初步显现，取得一定成效，为维护肃北社会稳定发挥了积极作用。

　　（一）住宅小区基本情况。目前肃北县已建成和在建房屋共138栋4291套（包括保障性住房、小康楼、城关村、盐管局、东山村棚户区）。其中封闭式小区六个，分别是金地花园11栋360套、紫亭花园12栋556套、牧民小区7栋380套、巴音小区6栋209套、和硕佳园4栋241套、博伦小区10栋260套；新建双创大厦1栋72套，巴音朝伦2栋144套；散居楼58栋（2069套）。

　　（二）物业管理基本情况。全县在运行共有物业企业2家，即肃北县祥和物业服务公司和酒泉鑫隆物业公司。肃北县祥和物业服务公司成立于2017年4月，物业公司现有职工16人，包括经理、会计、出纳、收费员及办公室管理人员，小区公共秩序维护员、保洁员及门卫。目前该公司与金地花园业主委员会签订合同、进行物业服务；对牧民小区、紫亭小区已进行服务，但还未与业主委员会签订合同。酒泉鑫隆物业公司是肃北县和硕佳园开发商管理前期物业服务公司。散居楼58栋（2069套）无专门物业管理机构，由社区管理、环卫处进行垃圾拉运。

　　二、物业管理工作存在的主要问题及原因分析

　　在县委县政府、相关部门单位、基层组织和物业服务企业的共同努力下，全县物业管理事业有了较快的发展，但由于我县物业管理工作起步较晚，整体上看，基础条件差，管理水平低，利益诉求多，与城市发展和人民群众对美好生活的向往相比，还有一定的差距。主要表现在以下几方面：

　　一是政府对物业管理工作重视不够。由于我县物业起步较晚，之前各小区物业管理基本处于无序状态。多年来，县、镇政府均没有专门研究和出台加强我县物业管理工作的具体政策及对物业答理作缺乏有力有效的组织领导、工作指导和制度保障，主管部门也存在对物业管理工作研究不深、工作力度不大、方法单一等问题。加之主管部门力量有限，履行监管职责等方面不够到位。目前我县的物业管理工作主要依靠房管中心进行行业直管，部门之间没形成监管合力，物业管理涉及到乡镇、社区、公安、国土、规划、执法、供热、供水、供电、供气等多个部门，有时各种矛盾会交织在一起，缺乏一个强力部门有效的协调各方，缺乏物业管理矛盾协调机制和应急防御机制。同时乡镇、社区还没有发挥应有的作用。在物业管理中应组织协调业主大会成立，调解业主、业主委员会与物业服务企业间的纠纷，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系，但目前镇及社区都以人手少、工作忙等为由不愿承担物业管理相关职能。

　　二是物业服务企业的服务水平和业主的交费意识不高，导致物业费交纳率较低。全县范围内住宅小区物业费交费比例超过70%，而老旧小区物业费交费比例较低，一般只能达到30%到50%。导致这种现象的主要原因有两个，一是物业服务的质量和水平不高。目前我县的物业服务企业提供的都是保洁、绿化、安保等常规性服务，而且服务质量不高，服务水平得不到业主的认可。二是业主的交费意识还需要提高。居住在金地花园、紫亭小区等老旧小区的部分业主，在实施物业管理之前不需要交纳物业费，在进行综合改造实施物业管理之后，仍然认为应当免费享受物业服务等公共服务，因此不愿意交纳物业费。最终形成物业服务水平低、业主不满意、业主不交费的恶性循环。

　　三是车位有效供给不足，停车管理矛盾突出。从群众反映情况看，车位紧张及停车秩序混乱，是当前物业管理十分突出的问题。以前建成的老旧小区及散居楼,很少配建停车设施，规划配建的车位较少，仅有的少量车库，而近几年建设小区，虽然调高了规划车位比，各项管理措施也比较到位，但随着我县私家车的不断增多，短缺矛盾仍然十分突出。在每户人家一辆车甚至是第二辆汽车已经开始大量进入市民家庭的时代，已经不能满足广大业主的停车需求。

　　四是物业管理模式落后，缺乏市场竞争机制。我县由于地处偏僻，人口稀少，物业市场低迷，物业市场还没有真正引入市场竞争机制，物业企业并不是通过招投标进入物业市场的，企业抱着向政府等、靠、要的态度，造成了物业企业缺乏竞争意识和责任意识。部分开发商把自建小区的物业服务变成了经营行为，加之我县住宅小区大多规模较小，服务项目少，服务费标准低，收缴率低造，造成企业管理成本高，形成亏损，公平的市场竞争机制、良性循环机制无法建立。

　　加之有资质的物业管理企业少，服务质量不高，物业费收支不公开不透明，物业服务企业运转困难。部分物业企业摆不正自己的位置，认为自己是管理者而对业主颐指气使，缺乏主动服务、积极服务意识，从而滋生了众多的矛盾。

　　五是居民对物业管理意识淡薄。物业管理是业委会与企业通过合同约定提供服务的市场行为。多数居民对物业管理不了解、不理解，不知道物业企业只是按合同条款为业主提供约定服务，不是交了费，所有的事务企业都要管。部分业主，视物业服务为公益性事业，对有偿服务还很不适应，要服务、少付钱或不付钱现象严重。同时从调研情况看乡镇、社区、物管人员、业主委员会成员以及业主代表，普遍对物业管理法规不知或知之甚少，各级宣传普及物业管理法规不积极、不主动，普法宣传也没有涉及物业管理的内容。

　　六是业主委员会组建比例低，居民自治基础薄弱，没有充分发挥应有的作用。目前我市共成立业主委员会1个，仅占住宅小区物业服务项目的20%。业主委员会运行不够规范，个别规模小区业主大会召集难，没人参会、业务委员会选举难，没人愿意干，业主委员会作用发挥难等问题。不能够严格按照《甘肃省物业管理条例》规定履行职责，业委会组建比例低，不能依法履职、依法维权，是目前制约物业管理水平提升的短板。而且我县71%的居民楼属于散居楼群，散居楼群适宜居民自治。由于长期形成依赖政府的思维定式，住户在物管自治方面参与意识淡薄、缺乏主动性。

　　七是公共维修设施基金的收缴问题突出。肃北县早期建设的集资房以及各机关和企事业单位家属楼因建成时间较早，大多数没有交纳住宅维修资金，住宅专项维修资金收缴困难。主要集中在以前已办理房地产权证的业主，根本没有办法让其缴纳住宅专项维修资金，这就造成了一幢楼或一个小区只有部分业主归集了住宅专项维修资金。目前许多住宅小区的共用部位,公用设施设备急需维修养护和改造，而这些小区没有专项维修基金,根本无力进行旧小区改造。

　　八是小区和散居楼群内违法建设屡禁不止，占用公共绿地现象时有发生。住宅小区内私搭乱建和占用公共空间种菜现象是个老大难问题，并且屡禁不止、屡屡反弹，这种现象在2000年到2013年建成的小区比较普遍，尤其是教育路的散居楼群更为严重。近几年相关部门开展了多轮占绿种菜问题整治行动，效果较为明显；但私搭乱建顶风而上，而且一旦形成，违法建设认定、拆除等程序复杂、涉及部门多、处置时间长，重新恢复难度极大。

　　三、意见和建议

　　物业管理与千家万户的利益息息相关，是一项涉及到各级各有关部门的系统工程，物业管理行业的健康发展需要全社会的共同关心和支持。为此，提出以下几点建议：

　　（一）健全完善物业管理体制机制。完善和规范物业管理行政管理体系，属地乡镇、社区应设立物业管理工作机构，配备专职人员，加强乡镇、社区的物业管理队伍组织建设。根据条块结合、属地管理的原则进一步明确部门、乡镇、社区的职责分工将管理重心下移，充分发挥乡镇、社区对辖区日常物业管理活动的监管作用。将物业管理纳入社区建设统一管理，积极探索行政主管部门、开发商、物业企业、业主共同参与、相互监督的物业专项维修资金的归集、保存与使用的新型工作方法确保专项维修基金的足额归集和合理使用。

　　（二）加强业主委员会组织建设，充分发挥业主委员会的作用。业主委员会是做好物业管理的基础之一，要学习借鉴外地成功经验和做法，结合我县实际，严格按照相关的法律法规规定，适时召开业主大会，加强业主委员会建设。倡导业主委员会成员与居民委员会成员交叉任职，鼓励业主中的党代表、人大代表、政协委员、机关事业单位人员积极参与业主委员会。积极开展业主委员会组建和运行方面的业务培训，提高业主委员会成员的思想素质和专业水平。进一步理顺居委会、业主委员会、物业服务企业之间的关系，推进沟通合作，提升社区物业管理水平。

　　（三）增加车位有效供给，规范小区停车管理。超前规划，科学合理确定新建住宅小区车位配建标准，严格落实住宅小区建设规划审批时车位的比例。充分挖掘老旧住宅小区的停车潜力，结合小区环境综合整治，通过调整绿化空间、优化小区布局、拆除违法建设等方式，增加车位。加强管理，依法纠正改变车库和车位使用功能的行为。对小区内占用消防通道停车、占用他人车位停车、乱停车和恶意堵塞进出通道等行为，由物业服务企业进行劝阻引导，规范业主有序停车。

　　（四）要积极推进旧住宅小区的物业管理。由县政府投入资金，逐步改造老旧小区，并相应组织相关职能部门，调动各方积极性，针对旧住宅小区物业规模小，较为分散，尤其小区楼房陈旧、基础设施差物业管理难以起步的情况，采取多种途径、多种形式，完善物业管理条件改善旧住宅小区的居住环境。可着手先行对有条件的小区进行新型管理工作机制的试

　　点，通过总结经验逐步建立健全适应我县实际情况的旧住宅小区物业管理模式，最终促其走上规范化管理轨道。

　　（五）要强化物业管理指导监督。乡镇、社区要主动介入，认真分析研究当前小区召开业主大会、成立业主委员会、引入物业管理公司和业主委员会履行职责方面存在的困难和问题。加大组织、协调、指导、帮助的力度，促进业主大会召开和业主委员会的建立并有效开展工作。要加强对业主委员会的法律指导与日常监管。

　　（六）加大政府对物业企业的政策扶持力度。对物业服务企业的营业税免收，所得税减半征收；给企业给予适当资金、人员、设施设备的补助和帮扶；鼓励有实力的社会实体兴办物业公司，对老旧分散楼群进行物业服务管理，在政策上给予扶持和优惠；建立物业服务酬金制度，推进业主自治进程。

　　（七）提高物业服务质量和水平。加大宣传力度，通过邀请物管权威人士、法律顾问进行宣讲解说，发放宣传材料、电视、广播等新闻媒体，大力宣传物业管理的相关政策、文件，形成强有力的舆论氛围，提高居民的物管意识，提高业主交纳物业费的自觉性。相关部门要加强对物业服务企业的监管，督促提升物业服务质量和水平。构建和谐的物业服务企业和业主关系，提高业主交费的主动性；建立对恶意拖欠物业费案件快速审判的绿色通道，对一些恶意拖欠物业费的行为，依法快速处理。

　　（八）加大小区执法力度，清理违法建设、破坏公共绿地等行为。明确各级执法机构工作职责，着重解决住宅小区违法建设、侵占公共部位、破坏公共绿地、占用消防通道等突出问题。城管执法部门要加大执法力度，及时开展执法活动，对拒不配合行政执法的，依法申请人民法院予以强制执行。物业服务企业要加强配合，对违法违规行为及时进行劝阻和报告，积极协助执法活动开展。

　　四、调研工作成果

　　本次调研结合县委《不忘初心、牢记使命主题教育实施方案》中确定的四个方面的重点和本单位主题教育《实施方案》要求，本人与县住房保障和房地产服务中心领导干部组成调研小组，围绕我县近年来物业管理实际和存在的问题展开调研，列出问题清单，分析问题原因，提出解决问题的措施和对策，认真梳理调研成果，切实将本次调研转化为实实在在的发展成效，以发展难题的有效破解、民生实事的落地见效，作为检验不忘初心、牢记使命主题教育成效的重要标尺，推动主题教育向实处发力，向深处扎根，见到实效。

篇六：物业管理调研报告怎么写

　　篇1物业管理工作调研报告

　　为推动我县住宅小区物业管理工作健康、规范发展，县人大常委会决定对县城住宅小区的物业管理情况专题调研，并将此项工作列入常委会2021年工作要点。调研组自7月份起，利用大约三个月的时间，通过深入各住宅小区实地察看、听取情况介绍、召开座谈会、发放调查问卷、走访群众、利用互联网征求意见、赴**西……等地考察等形式，了解我县住宅小区物业管理的整体情况，分析现状，查找问题，学习借鉴先进经验，认真研究对策和建议，圆满完成了调研工作任务。现将调研情况报告如下：

　　一、我县住宅小区物业管理的现状

　　1、住宅小区的基本情况

　　根据住建局提供的住宅小区情况，本次实际调研居民住宅小区54个，总建筑面积600035平方米，住宅3975套，已入住人口约万人。据不完全统计，即将投入使用和正在施工的小区大小约有30个，住房近3000套，这部分住宅投入使用后，加上目前空置的住宅，全部入住后，小区的入住人口将近到30000人。占到城区居住人口近50%。

　　分析我县住宅小区的基本情况，主要呈现出以下几个特点：

　　(一)住宅性质多样。我们将其划分为以下五类：一是早期由政府建设的商品房，土地属划拔，政府承建，定价出售，住户没有完整的产权。如1993年建成的文笔小区。二是各单位为解决本单位职工住房问题，由单位承建的职工住宅小区，土地多是划拔，房屋定价出售或分配，住户没有取得产权证，目前多数已经转手。这类小区有40个，占到小区总数的74%，但规模都比较小，多在30户左右；三是开发商开发的住宅小区，土地出让，市场出售，是真正的商品房；四是由村委1/21在集体土地开发或村民在自有宅基地上建设的住宅小区，即现在所称的小产权房，多处在新城区，一般规模也比较小，多自建自管；五是目前落实保障性住房政策，由政府承建的公租房，廉租房等各类保障性住房。

　　(二)建设标准不一。主体建筑方面，有1993年建成文笔小区是盖板房，逐步发展到现在有砖混结构、半框架结构、框架结构，剪力墙结构等。配套设施建设方面，有只有主体住宅，没有任何公用建筑小区(如电信住宅楼)；大多数配套设施建设不齐，无绿地、无车位、无物业用房、无公厕等各种情况比较普遍；比较来说，宝乡大厦、龙辉小区配套设施较好。

　　(三)规模差别较大。调研的54个小区中，大的有龙辉小区559套，幸福小区三个区650套，小的有烟草小区仅8套。其中，20户以下的小区有14个，21-50户的有19个，51-100有14个，100-200户的有5个，500户以上的2个。

　　(四)旧住宅多且分散。调研的54个小区中，2005年以前建成的小区占到35个，大约占到65%，大多为单位建设的职工住宅楼，多随单位办公址而建，比较分散；包括文笔小区在内，大多建设标准较低，多为砖混结构房。

　　2、物业管理的基本情况

　　(一)物业企业发展情况。目前我县在工商注册的物业公司有7家。其中目前在我县开展服务业务的有4家，服务小区6个，占小区总数的10%，住宅877套，占总住宅数量的22%；目前还没有一家企业具有相应从业资质。

　　(二)业主大会及业主员会成立情况

　　目前，我县住宅小区成立业主委员会的有2家，分别为幸福小区、宝乡大厦，但都没有召开业主大会，通过逐户上门认字、打电话征求意见等形式产生，目前都还没有步入工作的正轨。

　　2/21(三)小区的物业管理情况

　　调研的54个小区中，有3个由住建局的下属物业服务部门管理，基本属行政化管理，有29个小区由建设单位负责管理。物业机构管理的有14个小区，业主自治的有8个。建管不分，物业服务从属于建设单位，没有工程验收的图纸及相关资料，对小区工程建设的基本情况全然不知；服务项目少，大多数物业服务只负责打扫卫生和看大门，好一点的小区有保安服务和维修服务，服务质量相对都比较差，服务制度落实不到位，没有明确的服务标准；收费标准不一，最高的有每月每平米元，低的每月每平米元，还有部分单位职工住宅楼每户每月收取25元；物业从业人员工资偏低，一般月工资不超800元，物业服务企业和从业人员都不稳定。

　　二、存在的主要问题

　　调研组认为，我县城区居民住宅小区物业管理总体还处于起步阶段，物业管理还不规范，不能健康有序地运行。存在的突出问题主要有以下几个方面：

　　1、工程建设的遗留问题

　　小区工程建设的.遗留问题是形成物业纠纷主因，也是物业管理健康运行的最大难题。一是许多小区建设手续不完善，住户入住后一直不能办理房屋产权证；二是工程质量把关不严，房屋在质保期内就出现一些质量问题，比如宝乡大厦存在屋顶漏水、地基裂缝、地下车库漏水严重等现象；三是工程未验收，甚至未完工就入住的问题，如鸿福源住户入住两年多了，至今门前地下室还是个大坑，雨天不能排水，居民出行不便；四是未严格按照规划建设公共建筑和共用设施，如绿化、花池、活动场地、停车位、供热设施、物业用房等。这些问题引起住户的十分不满，怨气和矛盾就会转假到物业管理头上，使得部分小区物业管理矛盾激化。

　　3/212、历史原因形成的问题

　　一是政府于早期建设住宅小区，划拔土地、定价出售，按照现行政策，住户没有完整的产权，不能办理房屋产权证，出现屋顶漏水、立面破损、排水不通等大的维修问题责任权利不清，无法解决。如文笔小区政府还保留有部分产权，没有任何利益，却还要承担维修责任；幸福小区属政府定价出售，专项维修基金至今没有着落，屋顶漏水等维修问题得不到解决，矛盾日益加剧。二是部分单位建设的住宅楼，受当时条件限制，规划、建设、用地等方面不够规范，配套不齐、无绿地、无停车位、甚至无门房，加之房屋年久失修，遗留问题得不到解决，住户怨声载道。部分由原单位管理，当房屋多次转手，几乎无本单位人员居住的时候就会放弃管理，部分原建设单位因机构改革已经撤并，由住户自管。这类旧住宅小区约有半数以上，已成为广大住户反映强烈的热点和难点。

　　3、专项维修基金收缴不到位

　　调研的54个小区中，仅有7个小区收缴了专项维修基金，仅占13%。收缴标准不统一，有按房价2%或3%收取，有按每户5000元收取。由部分单位建设的职工住宅楼，已年久失修，漏水、排水等问题已严重影响到住户的正常生活，维修资金没有着落。由政府建设的文笔小区和政府定价出售的幸福小区目前房屋的维修问题也十分的紧迫。已收缴了专项维修基金的7小区，只有宝乡大厦存入了专户。

　　4、物业企业的发展严重滞后

　　通过当工商注册的仅7家，挂靠服务的1家，都没有取得相应的服务资质；物业服务人员素质偏低，年龄相对偏高，文化水平偏低，缺乏正规的培训，管理人员持证上岗率只有5%左右，管理人员文凭在大专以上文化程度的只有10%。

　　4/215、物业管理模式落后，经营活动不规范

　　部分建设单位、开发商把自建小区的物业服务作为照顾自己亲友就业的一个途径，把物业服务变成了管理，这种自建自营，建管不分的落后模式还普遍存在。全县70多个小区中，只有不到10个是聘请物业企业管理。这种模式的运行无形中加大了物业服务企业的数量，加之我县住宅小区大多规模较小，服务项目少，服务费标准低，收缴率低，造成企业管理成本高，形成亏损，公平的市场竞争机制、良性循环机制无法建立。部分单位建设小区，随着本单位职工的减少逐渐放弃了管理，由住户分单元、分楼推选部分住房或一些退休老干部管理，有的有点报酬，有的是义务服务。部分物业企业管理人员简单认为物业服务就是看大门、打扫卫生、收取管理费用等简单的事，对住户反映的问题不能积极主动解决，管理跟不上，有的小区住户反映有时几天也看不打扫人员，服务工作远不能满足居民的实际需求。调研的54个小区，物业服务企业都没有工程验收的图纸和相关资料，对小区建设的基本情况不清，大多小区没有制定物业管理活动的相关制度或公约，少有的部分也得不落实。

　　6、业主大会、业主委员会的运作机制尚未形成

　　业主对物业管理认识模糊，不能正确处理维权意识与责任意识的关系。调研统计，有95%以上的业主对《物业管理条例》不了解或知道一点，对物管企业的服务要求往往会超出合理范围。例如：在调查中，各个小区反映最多的顶层住户出现楼顶漏水的问题，在业主与物业交涉未果时，往往会采取拒交物业费的方式来处理。有些业主认为我不交物业管理费是因为我不住或者不需要物业管理。使业主与物管企业之间关系僵化，陷入恶性循环的怪圈。

　　召开业主大会、成立业主委员会困难，业主委员会发展极度滞后。住房对业主大会缺乏认识，不愿意参加业主委员会，全县成立业主委员会的小区仅有幸福5/21小区和宝乡大厦2个，都是在相关部门确定好候选人之后通过上门签字，打电话征求意见的方式产生。政府部门的宣传教育和指导工作做的不够。

　　三、意见和建议

　　针对物业管理中存在的突出问题，为了进一步加强我县物业管理工作，提高物业管理水平，调研组提出如下意见与建议：

　　1、加强居民住宅小区的工程建设管理

　　工程建设的遗留问题是物业管理工作的源头问题，相关职能部门要认真落实工程建设的各项监管措施，要按照物业管理相关法规规定，根据我县的实际，制定好切实可行的小区建设管理办法和建设标准并严格组织实施，从根本上减少物业管理矛盾纠纷。规划设计一定要明确物业用房、公共建筑、共用设施、对车位数量、绿地面积等内容；工程建设要严把工期和质量关；组织验收，应将小区各类附属工程(含地下管道隐蔽工程)列入验收内容；要着力解决目前存在的未开工即出售、未完工未验收即入住的问题。

　　2、加强对小区物业管理工作的管理和监督

　　一是督促开发商依法在销售房屋之前选聘物业管理服务企业，制定临时管理规约并将之明示房屋买受人；二是严格落实开发商向物业企业移交各类竣工图纸等物业资料并向房管部门备案的制度；三是强化日常管理，政府职能部门与居委会相互配合，形成合力加大执法力度，及时查处物业服务违法行为和物业管理区域内发生的违法行为；四是加大调处力度，及时化解各类物业管理矛盾纠纷。五是要组织不定期巡查，对管理水平低、信用等级差、服务不到位、收费不规范的企业予以通报批评，甚至取消在本县辖区内从事物业管理的资格，维护广大业主合法权益。

　　6/213、要强化对物业管理工作的指导

　　一是要主动介入，认真分析研究当前小区召开业主大会、成立业主委员会、引入物业管理公司和业主委员会履行职责方面存在的困难和问题，加大组织、协调、指导、帮助的力度，促进业主大会召开，业主委员会建立并有效开展工作，促进规范的物业管理公司入驻小区有较大进展；二是加强物业服务企业的培育扶持，对物业企业的发展给予政策的扶持，组织好物业服务从业人员的岗前培训，条件成熟时可以组织其成立行业协会，为其自我发展创造优越的条件。

　　按享受服务的等级收费机制没有建立。区的物管运行成本不同、服务标准不同，收费标准自然不同，但现在的情况是各个小区之间互相参照，无论何种服务质量收取标准相差无己。

　　二是要加强引导，尽快形成以质论价、质价相符、合同约定的收费体系，努力营造物业管理企业崇尚优质服务、业主自觉按时缴纳物业管理服务费的和谐氛围；三是广泛征集社会各界的意见和建议，着手制订物业管理服务合同等示范范本，明确规定前期和后期物业管理服务中的服务范畴、合同期限以及双方的权利、义务、责任，规范物业管理企业和业主的行为。区别新旧住宅、高层与低层、服务项目、服务标准、确定相应的指导性服务收费标准，促进物业服务健康运行。积极探索市场化运行的物业管理新机制，真正实现物业管理的双向选择。结合我县住宅小区的现状及特点，宜选择部分条件较好的小区，如龙辉小区，宝乡大厦、幸福小区，先行搞好试点，逐步推行。

　　4、要健全物业管理体制机制

　　首先，完善和规范物业管理行政管理体系，加强物业管理队伍组织建设，配备专职人员，明确职责分工，将管理重心下移，充分发挥城管委，居委会等在日常物业管理活动中的优势作用。其次，要健全完善物业管理各项制度，积极探索7/21行政主管部门、开发商、物业企业、业主共同参与、相互监督的管理机制，确保物业管理工作健康运行。(本文来自于范-文-先-生-网)第三、要逐步建立一整套物业管理信息系统，全面、及时、准确反映我县所有从事物业管理工作的行政机构及管理人员情况、在我县实施物业管理的物业管理企业情况、我县所有物业的基础情况、业主委员会情况等内容，为提高物业管理服务水平打下一个良好的基础。

　　5、要深化物业管理法规宣教

　　县政府及相关职能部门要运用互联网、电视台、报纸、宣传栏等传播媒介，广泛开展国务院《物业管理条例》、《山西省物业管理条例》等法规的宣传活动，强化对政府部门相关工作人员、物业管理企业、业主委员会成员的教育培训，促进行政管理人员、业委会成员依法履职，不越位、不缺位；促使物业管理企业遵纪守法，规范管理，更好地为业主提供服务；增强广大业主的物业管理法律意识和消费观念，使他们充分认识到搞好物业管理不单是物业企业、政府、居委会的事情，而是需要全体业主和全社会共同关心支持的工作，也使他们充分认识到物业服务合同是物业管理服务的最重要的法律依据，懂得用法律武器保护自身的权利，同时履行应尽的义务。

　　6、要规范物业管理服务行为

　　物业管理服务企业要树立质量意识，规范管理、优化服务，取得广大业主和业委会的支持和配合。一是加强从业人员业务培训，提高其专业素质和服务水平。二是应当按规定实行明码标价，统一收费，在其服务区域内的显著位置或收费地点，对物业管理企业、服务等级、服务内容、收费项目、收费标准、收费依据、举报电话等进行公示，定期公示日常维护和重大维修费用的收支情况，使广大业主明白消费。三是要加强企业内部管理，严格履行物业服务合同约定，为广大业8/21主提供相应服务并达到服务承诺标准，对业主和业委会提出的合理要求要及时整改。四是落实物业承接验收制度，物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位，共用设施进行查验，以减少工程建设遗留问题引发的物业矛盾和纠纷。

　　7、要强力落实专项维修资金的收缴工作

　　新近建成的小区条件较好，应严格督促落实，可一步到位，但一定要做好专户储存，合理使用等工作，确保正常运行，能起到示范带动作用，如龙辉小区；对新开发的小区一定形成制度，确保落实；对政府及部门早其建设小区如文笔小区等，应尽快研究，加以解决。

　　8、要积极推进旧住宅小区的物业管理

　　调动各方积极性，针对旧住宅小区物业规模小，较为分散，尤其是小区楼房陈旧、基础设施差，物业管理难于起步的情况，逐个进行调研、分析，采取多种途径、多种形式、多种方法，解决处理好维修资金归集困难、物业管理用房缺乏等问题，整合物业管理资源，完善物业管理条件，促进其尽快开展正常的物业管理工作，改善旧住宅小区的居住环境。可着手先行对几个无物业管理小区进行新型管理工作机制的试点，通过总结经验，逐步建立健全适应我县实际情况的旧住宅小区物业管理模式，最终促其走上规范化管理轨道。

　　篇2物业管理工作调研报告

　　近日我局组织专人，先后深入22个居民住宅小区采取座谈讨论、发放调查问卷等方式，开展了物业管理工作专题调研。现将调研情况报告如下：

　　一、物业管理现状

　　9/21我县物业管理工作经过多年的发展，已形成了类型多样、层次广泛的服务形式。目前主要有四种管理类型：一是物业服务企业专业化管理型；二是开发商售后自管型；三是业主自主管理型；四是过去类似单位集资建设的单栋楼，即老旧楼房，不具备实行专业化的物业管理属无人管理型。

　　目前，我县共有11家物业企业，其中本地物业企业5家，引进物业企业6家，物业从业人员共约100余人，平均年龄为56岁。全县共有居民住宅小区84个，建筑面积158万平方米，共住居民16400多户，近4万人。公司化物业管理覆盖率为33.3%，小区成立业主委员会14个，占全部小区的19%。

　　近年来，我局主要采取了以下几项措施：一是广泛宣传，增强了业主的物业消费意识，使业主在一定程度上了解、参与、支持物业管理，为物业管理工作营造了较好的氛围；二是组织培训，提高了参训物业管理人员素质。每年与就业局共同举办物业从业人员培训班，并多次组织各物业企业负责人、业主代表、社区负责人赴临河区、杭锦后旗、五原县、乌拉特前旗等周边地区考察学习物业管理工作，不断提高物业服务质量水平。三是积极开展老旧小区改造、社区化物业管理、片区化大物业等创新工作。今年我局又积极招商引资，拟实施物业管理与安保运营一体化建设项目，对全县范围内的老旧住宅小区，进行统一化的安保、安防等全方位专业化物业服务，不断提高全县的物业管理水平。

　　二、存在的主要问题

　　一是物业管理机构、人员缺位，监管作用无法发挥。目前，全县内仅有4名专职工作人员负责物业管理的监管工作，人员严重缺乏，监管不到位造成事无人管、无人管事的现象非常严重，从而导致物业监管工作无法落实。如：物业前期招投标、从业人员定期岗位培训、业主满意度调查、业主委员会成立与培训、小区承接验收等物业管理工作无法正常开展。

　　10/21二是在项目的规划设计、开工、竣工验收等环节上，没有严格的监管标准。很多小区在一期工程未规格设计物业用房、活动室、自行车棚等，由于后期资金困难，项目中断，导致配套设施无法落实。

　　三是部门之间没有形成管理合力。有的业主随意丢弃垃圾、违反规定饲养宠物、私搭乱建，有的擅自改变房屋用途，在装修中损坏建筑物结构安全或造成渗漏，影响相邻业主的正常居住等。对此，物业服务企业难以管理，相关政府职能部门也很少监管过问。

　　四是业主自我管理意识欠缺，业主委员会尚未真正发挥作用。从目前我县成立的14个业主委员会中，有2个业主大会不能顺利召开，民主决策的作用得不到有效发挥。

　　五是业主与物业服务企业矛盾日益尖锐，不稳定因素开始凸显。近年建设的部分小区，由于存在暖气不热、水压不足、绿化不达标、无停车场、无公共活动场所、安全无保障等问题，给业主生活带来不便。由此，业主希望所有问题让物业企业解决。但因有些问题超出了物业公司的服务范围，物业公司无力协调，使得原本简单的个体性问题发展成为大的群众性问题。部分业主因此而拒交物业费，物业企业因收不足物业费而降低了服务质量，业主与物业服务企业的矛盾日益突出。经调研，引发业主和物业服务企业纠纷的原因多数与开发商遗留问题有关。有的开发商在建设过程中不讲诚信，偷工减料，房屋质量存在严重问题。有的擅自改变设计规划，小区建设先天不足，有的在售房时关于供水、供气等方面的一些承诺无法兑现，有的在管道维修时甚至找不到设计图纸，成了业主拒交物业费的理由。这些问题业主从开发商处得不到及时解决，只能同物业服务企业交涉，从而引发双方的矛盾和纠纷。

　　11/21六是物业管理企业经营不规范，服务不到位，从业人员素质较低。目前，在全县的物业管理小区中，大部分没有通过招投标方式选聘物业服务企业，多数小区或是由原开发企业委托其子公司代管，或是由开发商通过前期物业选聘的物业企业管理。这种“自建自管”的管理模式所带来的直接后果就是物业管理市场缺乏竞争，物业服务企业没有活力，管理水平很难令业主满意。

　　三、下一步工作建议

　　(一)加强领导，健全组织机构，逐步完善物业管理工作。针对全县物业管理的复杂性，健全以物业主管部门、巴镇社区居委会、业主委员会为主的三级物业管理体系，理顺解决物业纠纷投诉中出现的问题，建立主管部门行业指导，社区居委会具体负责，各部门协同配合的物业管理工作机制，逐步形成条块结合、以块为主、各负其责、齐抓共管的物业管理新局面。

　　(二)要进一步规范物业管理招投标行为。按照房地产开发与物业管理相分离的原则，住宅物业的建设单位，必须通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于三个或者住宅规模小于2万平方米的，经物业所在地房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。同时建立物业公司信用档案，按季度上报，年终评定，从而推动物业服务企业优胜劣汰，加快物业管理市场化进程。特别是要引入竞争机制，彻底改变物业管理工作由开发建设单位“自建自管”的状况。

　　(三)严格把好验收关。开发商遗留问题是日后小区物业管理的最大难题，所以在小区竣工验收时，需让物业公司参与验收，以增强专业间鉴定。相关部门必须严格把关，房屋质量、配套设施必须保质保量。要有详细精确的小区管道设计图纸，以便日后的管理和维修。物业管理企业在验收时也要详细检查、检验小区配套设施及公共设施情况，包括小区业主档案资料等，不能因盲目扩大管量而为12/21日后经营管理埋下隐患。规划设计一定要明确物业用房、公共建筑、共用设施、车位数量、绿地面积等内容；工程建设要严把工期和质量关；组织验收，应将小区各类附属工程(含地下管道隐蔽工程)列入验收内容；以源头上杜绝因工程质量引发的物业管理问题。

　　(四)加强对物业管理企业的监管，一是加强从业人员业务培训，提高其专业素质和服务水平；二是强化日常管理，政府职能部门与社区居委会相互配合，形成合力加大执法力度，及时查处物业服务违法行为和物业管理区域内发生的违法行为；三是组织考核。要不定期对物业企业考核巡查，对管理水平低、信用等级差、服务不到位、收费不规范的企业予以通报批评，并建立黑名单、信用档案制度等，情节严重的取消在本县辖区内从事物业管理的资格，维护广大业主合法权益。

　　(五)加大老旧住宅小区改造工作力度。目前我县2000年以前建成的老旧住宅小区22个，面积万平方米。这部分老旧住宅小区都是规模相对较小，维护成本较高，配套设施不完善急需改造维修，且均未交纳维修资金。都存在管网老化、道路难行、路灯不亮、缺少绿化、残墙斑驳、乱停乱放等现象，缺乏基本的物业管理条件等问题。一是全面清理所涉及的老旧小区，摸清情况，整理出需要改造的范围项目，将完善基础设施作为当前老旧住宅小区改造整治的主要内容，优先解决道路和地下管网破损陈旧老化问题。二是制定并逐步出台相关改造扶持政策，对配套设施不齐全的老旧小区，采用政府补助一点，供水、供电、供气企业承担一点，业主个人筹一点的方式，实现供水、供电、供气等专业经营设施设备的分户计量、分户控制，为小区引入物业公司管理创造基础条件。三是力争在五年内，完成老旧小区环境综合治理工作，在完善老旧小区硬件配套设施的基础上，完善物业管理，实现“路平、灯亮、草绿、水畅、卫生、安全”目标。满足老旧住宅小区居民出行和居住生活的最基本需求，改善小区面貌，提升管理水平。四是积13/21极探索新的物业管理模式。老旧小区基础设施改造完成后，可以采取社区居委会代管、业主自治、专业物业服务等模式，实现物业管理基本覆盖，逐步建立老旧小区的物业管理长效机制。

　　(六)多渠道加大宣传力度，为物业管理工作创造良好的环境。物业管理事关千家万户，是和谐社会建设的重要组成部分。政府及各职能部门要广泛深入宣传《物权法》、《物业管理条例》，加强对居民的物业消费意识教育，使物业管理的直接参与者—业主和物业服务企业知法明理，对在物业管理活动中各自的权利和应承担的义务有清醒的认识，以《条例》规范自己的行为。

　　篇3物业管理工作调研报告

　　主任、副主任、秘书长、委员会：

　　根据市人民代表大会常务委员会20xx年的工作要点和监督计划，从3月13日到16日，市人民代表大会常务委员会组织了一部分成员和市人民代表大会代表，在市人民代表大会常务委员会副主任王庆的指导下，调查了我市的物业管理状况。调查组听取市政府和市住宅建设局、民政局、城市管理行政执法局、房地产协会等有关部门的情况报告，深入梅列区、沙县、将乐县、建宁县、乡镇(街)、社区居民委员会、房地产企业、房地产经纪人、产业委员会、业主代表进行座谈，实地调查梅列区龙泽区、沙县西园区、将乐县滨江华府、建宁县万星首府等10个小区的调查点，深入了解我市房地产管理工作情况。现将调查情况报告如下：

　　一、基本情况和主要工作效果。

　　我市自xxxx年首家房地产服务企业成立至xxxx年底，全市共有148家具备资格的房地产服务企业，其中二级资格11家，三级资格113家，暂定资格24家，员工约8300人，管理服务面积约1100万平方米。市区企业58家(本地52家，外14/21地进驻6家)，从业人员约3500人，管理服务面积约430万平方米。物业管理以小区为主，涵盖商业、办公、现场、医院、学校等领域，管理形式主要有专业物业管理、单位物业管理、社区居委会管理和无人管理四种，物业服务费实行政府指导价格，收费标准与收费等级相对应，每月每平方米元至元

　　近年来，市政府认真贯彻落实国务院颁布的《物业管理条例》和省人民代表大会常务委员会通过的《福建省物业管理条例》，加强物业管理，提高物业管理水平，取得了一定的效果。

　　(一)辅助政策逐渐完善。市政府相继制定了《关于进一步加强全市物业管理工作的通知》、《三明市物业服务收费实施方法(试行)》、《三明市开展规范提高城市住宅区物业管理专业行动方案》等10多项规范文件和实施细则，涉及社区物业管理、物业服务收费和实施地化管理等多个方面，逐步建立物业管理规章制度，推进相关工作的顺利开展。各县(市、区)也相继出台了物业管理相关政策。例如，沙县制定了《沙县人民政府关于加强物业管理的意见》、《沙县提高住宅区物业管理工作方案》等文件，进一步完善了物业管理机制，优化了运营流程。

　　(二)管理基础越来越强化。一是做出示范选择。市住房建设局组织开展xxxx房地产管理年活动，对全市各管理项目进行3次评价，奖优罚劣，确立典型。xxxx年至xxxx年，全市共建9个省级物业管理示范项目，32个市级物业管理示范项目。二是创新工作机制。市区引进信息化管理，率先成立福建省易万家物业管理信息服务公司，委托三钢信息技术公司开发具有三明特色的易万家物业管理信息平台，提高物业服务质量和效率。乐县建立房地产管理纠纷调整机制，xxxx年以来接受房地产服务合同纠纷210件，审查199件，其中协调所有者支付房地产费后，房地产企业撤销198件，判决1件永安市建立履约保证金制度，房地产15/21企业进入新住宅区时，根据住宅区规模，支付3万至5万元履约保证金，协调解决房地产企业撤销后住宅区遗留问题。

　　(三)行业监管落实。一是加强源头管理。行政主管部门要求房地产开发企业在项目开发阶段按照相关标准和条件规范建设，减少检查住宅遗留问题，完善售后服务，为后期房地产管理工作奠定基础。二是推进信用建设。xxxx年全市建立房地产企业信用综合评价制度，落实日常动态更新、社会各方评价、年度综合评价制度，初步建立诚信激励、失信惩戒机制。在全省发布的第一批房地产服务企业信用综合评价结果中，我市8家房地产企业评价良好，占全省9.5%。

　　(4)协会的作用发挥得更好。xxxx年成立市物业管理行业协会，在联系企业、联系市场等方面起到了一定的作用。市住房建设局依托房地产协会开展员工培训、继续教育、技能竞赛等活动，提高员工职业素养、技能和服务水平。从xxxx年到xxxx年，各种培训和继续教育达到1800人。从xxxx年开始每月邀请省内业界专家进行专业技术讲座，一些大企业也制定了内部训练计划，开展以动态评价为中心的行为管理，及时向社会公开。

　　二、存在的主要问题。

　　随着城市化的快速推进，我市物业管理面积增加，物业管理行业发展稳步推进，但总体发展水平与先进地区相比，与人民群众期待相比，存在一些问题，主要表现如下

　　(一)指导监督不足。由于体制不健全，缺乏有效的执法监督，住宅区居民物业管理纠纷时发生。一是管理权利的责任不清楚。目前，市区现有58家房地产服务企业，约60家行业委员会和150家房地产服务项目，市级和两区从事房地产行业管理的员工不足5人(市级打工1人，两区各2人)各县(市、区)由住宅建设局负责此项工作，没有设置专业机构和负责人管理的乡镇(街道)、社区居民委员会16/21责任不明，大部分乡镇(街道)和社区居民委员会没有将房地产监督协调责任纳入日常工作范围。主管部门疏于指导，监督不足，业主、产业委员会与房地产企业、社区居民委员会四者关系不合理，在协调房地产管理企业与业主之间的矛盾纠纷、指导、监督业主大会与产业委员会工作和管辖区内日常房地产管理活动等方面尚未发挥作用。二是执法能力不足。对于乱停车、毁绿、经营干扰、养狗、乱建等行为，行政执法不足。由于社区居民委员会、房地产企业没有执法权，对这些行为进行劝说和制止是有效的，房地产纠纷投诉率高，解决率低。xxxx年梅列区翡翠城区200多名业主集体访问，反映开发人员对园区内违法建筑没有管理，有虚假宣传嫌疑，社会影响很大。三是住宅专业维修资金使用管理不足。住宅专业维修资金提取程序繁琐，使用率低，许多住宅区公共部位、公共设施设备无法及时维修。目前，市区支付住宅专业维修资金亿元，至今仅使用万元。建宁县住宅专业维修资金累计支付1万元，住宅维修基金使用方案尚未形成，至今尚未使用，业主、房地产企业意见较大。四是旧住宅区问题越来越突出。我市老旧小区多无物业管理，基本由小区居委会代管，公共维修资金不足，小区配套不全，绿地面积小，停车位不足，环境脏乱差，房屋立面损坏严重等问题已成为广大业主反映强烈的热点、难点问题。

　　(二)行业委员会的作用尚未充分发挥。由于各方对其地位、作用和运营规律认识不足，部分县(市、区)行业委员会建设率低，全市建设工作和进展不平衡。首先，工业委员会很难成立。大多数业主对行业委员会的认识有偏差，自治管理意识弱，参与物业管理的积极性低，不愿参与行业委员会的选举和选举，许多小区物业管理运行多年来无法成立行业委员会。二是行业委员会正常运行困难。行业委员会是业主选举产生的，但组成人员大多没有津贴奖励，属于免费为小区业主服务，缺乏有力的手段和方法，很难在房地产企业和业主之间起到桥梁和纽带的作用，对房地产企业和业主双方也没有有有效的制约，因此工作积极性普遍不17/21高，遇到困难和矛盾不想管理的现象时有发生，行业委员会的维权和协调作用无法发挥。三是行业委员会监督困难。行业委员会是自治的大众组织，机构松散，没有明确具体的权力和责任，没有相应的奖惩评价方法，很难有效监督其运营状况。梅列区东安25栋产业委员会到期，长期不公开收支账目，损害业主利益，业主意见大。另外，一些小区业主对行业委员会产生的程序、权利、责任、地位、作用认识不足，一些形状虚设，很难发挥其应有的作用。

　　(3)收费难的现象比较突出。物业管理费用难是长期困扰我市物业管理的领导问题，成为制约我市物业管理行业快速健康发展的重要因素。从调查的情况来看，费用困难的现象主要表现在四个方面。一是开发建设部门的遗留问题，费用困难。一些房地产开发企业未按合同执行水、电、气、房地产服务用住宅的一些房地产开发企业未能及时履行住宅质量保证责任，住宅渗水等问题未能及时修理，一些开发企业未能按合同约定期限办理住宅生产证，一些业主不满二是房地产企业未能按合同约定提供质量价格一致的服务。调查显示，许多住宅区停车位管理不规范，车辆随意停车，停车位收费标准不统一的住宅区公开制度不健全，住宅区日常维护不足。据梅列区人民法院初步统计，xxxx年受理的房地产服务合同纠纷案件504起，90%以上由于业主对房地产服务质量不满意。三是部分业主房地产有偿服务消费意识薄弱。一些业主的思想观念习惯于公司负责管理和免费接受房地产服务，缺乏花钱买服务的思想准备，没有确立商品意识和房地产消费意识，认为房地产管理是政府应该管理的事情，拒绝支付房地产管理费用。根据市房地产协会2021年对55家企业的调查统计，2021~2021年度房地产服务费累计不足2033万元。四是低收入群体的经济承受能力有限。目前，我市许多购房者属于中低收入家庭，由于市政建设、旧城改造搬迁、取舍等原因改善了居住条件，但超过了他们支付能力的消费，使他们对房地产费用产生抵触感，同意按规定支付房地产费，但一拿到钥匙就拖欠。

　　18/21(4)服务水平需要提高。一是忽略房地产企业自身建设。一些房地产企业没有建立严格的各级人员岗位责任、工作标准和评价标准，有录用人员没有取得相关房地产管理监视证就上岗的现象，员工整体素质不足，服务水平参差不齐。二是物业管理工作不规范。一些房地产企业擅自增设收费项目，提高收费标准，引起与业主的矛盾。《物业管理条例》明确规定，物业企业不得擅自占有、改变住宅区共享部位、共享设施设备经营。由于监督不严格，房地产企业擅自占有、改变住宅区公共部门经营的现象有时会发生。三是物业管理服务质量不高。我市从事物业管理的企业总体规模较小，无法有效地将管理和服务有机地结合起来，部分物业企业的经营在微利、平衡的情况下运营。物业服务，特别是小区物业服务，仅仅停留在清洁卫生、绿化养护、治安巡逻等基本服务内容上，物业企业提供的服务还不能满足业主的要求。

　　三、今后工作意见建议。

　　针对本次调查发现的问题，对下一次物业管理工作提出以下意见和建议

　　(一)完善物业管理结构。市政府应尽快整理关系，加强物业管理体制建设。必须加强业务指导。明确物业管理工作监督部门，参考漳州市做法，建议在市住建局设立物业管理机构，明确工作责任，配备专职人员，核定工作经费。进一步细化责任落实，顺应房地产企业、产业委员会、乡镇(街道)和部门之间的关系，加强政府、社区居民委员会对业主、产业委员会、房地产企业的指导、指导和协调，形成多方合作、共同推进的良好局面。二要严格监督管理。破坏住宅结构、违法建设、违法改变房地产用途、破坏住宅区环境、侵犯业主公共利益等违法行为，通过社区居民委员会、乡镇(街)、职能部门与房地产机构的联动，形成工作合作力，立即依法处理。三要扩大物业管理的垄断范围。在规范新建住宅区物业管理的同时，市、县(市、区)二级政府应继续加强旧住宅区的整备、改造，对整19/21备改造后的旧住宅区定义物业服务范围和标准，由行业委员会或社区居民委员会引进物业企业，从秩序维护、卫生清洁、绿化养护的基本服务内容开始，扩大旧住宅区的物业垄断面。四要完善住宅专业维修资金的使用管理。住宅专业维修资金是住宅的养老金和保命金，市政府积极协调有关部门，尽快整理住宅专业维修资金的使用管理机制，征收住宅专业维修资金，公开透明使用，使住宅专业资金更好地发挥利益。

　　(二)提高业主的管理意识和能力。业主物业管理意识和行业委员会自我管理能力的提高直接影响住宅区物业管理水平。必须提高业主的积极参与度。各级政府和有关部门应进一步加强国务院颁布的《物业管理条例》、省人民代表大会常务委员会通过的《福建省物业管理条例》等法律法规的宣传力度，开展法律法规训练、物业知识竞赛、社区文艺公演等大众喜爱的活动，提高很多业主的物业消费意识、公共责任意识、小区管理意识和民主监督意识。二要加强行业委员会组织建设。要细化《市住建局关于规范业主委员条件的指导意见》，加强乡镇(街道)、社区居委会对行业委员会工作的指导，创新行业委员会的组织模式。

　　增强业主参与小区事务的积极性。引入业委会委员薪酬服务机制，提高其履职能力，提升业委会对小区事务的管理水平和决策的公正性。三要规范业委会工作。乡镇(街道)、社区居委会要对业委会的活动进行定期监督检查，对业委会活动中出现的违规行为要及时制止并限期整改，保证业委会在法定范围正常有序运行。业委会在换届时，要委托第三方机构对收支账目进行审计，并向业主公告结果，接受业主的监督和质询。

　　(三)规范物业管理收费。物业服务是监测商品房小区治理状况的“晴雨表”和“风向标”。其中物业费价格水平、物业费收缴率、物业财务透明度和物业服务质量则是衡量物业服务状况的主要指标。市政府及有关部门要加强引导，尽快20/21形成“以质论价、质价相符、合同约定”的收费体系，努力营造物业管理企业崇尚优质服务、业主自觉按时缴纳物业管理服务费的和谐氛围。一要简化物业费追缴程序。探索将物业欠缴案件作为简易类案件，由物业企业采取向基层法院申请支付令的方式，降低追索物业费欠缴的管理成本、司法成本。二要增强收费透明度。要监督物业企业严格按照相关部门审核批准或物业管理服务合同约定的项目、标准收费，及时在小区内公布物业服务的收费情况，定期向业主公布财务收支情况，接受业主和有关部门的监督，让业主明明白白消费。三要强化奖惩引导。要认真研究对策，对参与管理、成效显著的业委会成员，给予表彰鼓励；对违法失信行为，纳入个人征信、考核体系。引导党员干部和机关事业单位职工，带头缴纳物业管理费用，带头维护好小区环境秩序。

　　(四)提升物业企业服务效能。物业企业要树立质量与品牌意识，规范管理、优化服务，取得广大业主和业委会的支持和配合。一要加强行业自律。物业管理企业要不断提升诚信自律意识，逐步提高科学管理水平和服务质量，促使企业向规范化、科学化、标准化发展，牢固树立“诚实守信、优质服务、文明从业”的服务宗旨，力求“业主满意、企业受益、行业顺意”。二要落实物业承接验收制度。物业管理企业承接物业时，要严格落实《物业承接查验办法》，应当对物业共用部位，共用设施进行查验，杜绝项目“带病”交付，减少因开发商遗留问题引发的物业矛盾和纠纷。三要引领行业规范运作。要积极培育市场，通过以奖代补、组建国有物业公司等形式，建立示范点，使部分优秀企业组成物业产业龙头，带动我市物业管理规范化。四要更新服务理念。物业服务应朝着商业化与公益化相结合的方向发展，将以人为本的理念深入到服务中，如在社区内设立“心理咨询”、“医疗服务”、“家政服务”等社区服务中心，以满足业主不同层次的需求。

　　21/21

篇七：物业管理调研报告怎么写

　　物业管理调研报告

　　第1篇：物业管理调研报告

　　深入开展党的群众路线教育实践活动调研报告

　　根据各级党组织对深入开展《党的群众路线教育实践活动》的要求，忻州市物业管理指导中心与3月12日开展了关于党的群众路线教育实践活动的动员会，接着于每周二、周四组织中心全体职工进行集中学习和观看教育影片，并认真做了学习笔记。在3月30日中心接到局领导转发的关于忻州市精华小区的业主投诉书，中心领导就对此事立即召开了会议，对来信做认真解读，就业主们在信中提到的问题，中心结合小区实际情况与4月1日带领业主指导科和企业监管科对忻州市精华小区进行了走访调研，调研采取座谈交流与调查相结合的方式，开展了深入细致的党的群众路线教育实践活动调研工作。通过本次调研，围绕群众对“四风”的意见和建议结合自身的工作，分析如下：

　　（一）存在政治理论学习不深不透的问题。在理论学习上，常常对自己要求不高、要求不严。对党的经典理论和行政管理的经典著作，一是读得不太多，二是读的过程中多数是浅尝辄止，没有深挖掘、细推敲。常常因为工作忙，时间紧，放松了理论学习和水平提升，在处理具体事务的时候容易忽略理论指导，导致个别时候缺乏理论与实际的有机联系。

　　（二）存在联系群众和深入一线不够的问题。中心接管

　　全城区的物业企业管理与指导，责任大任务重，我分管的业主指导科和企业监管科主要负责业主委员会的选举和所有业主的投诉案件，为业主与物业企业排查化解矛盾纠纷。由于工作比较琐碎有时深入群众调查不够，有时甚至没有深入到一线，没有充分了解群众最迫切的需要，自认为工作开展了，但是完成效果并不理想。

　　（三）存在工作推进力度不够的问题。完成工作任务时，有时候首先想到的不是将工作做得更加的优秀，而是如何应付完成工作，尤其是任务多、压力大的时候这种想法更甚，并没有时刻严格要求自己。

　　同时创新意识不够，在完成工作中没有摸索具有创造性的完成方式，大多数工作也停留在上级指派的工作上，并没有突破创新，开展独具特色的工作。

　　（四）存在安于现状、进取心不够的问题。我认为已处在现在的岗位，就尽自己的努力做好所分管的工作，尽到自己应尽的责任。自认为自己很知足，虽比上不足，但比下有余，乐得个安于现状。自己追求的力度还不够好，创新意识还不够强。

　　今后的努力方向和改进措施

　　（一）加强理论学习，增强理论功底。明确理论学习在思想上和行动上对工作开展的巨大推力作用，制定详细的学习计

　　划，沉淀积累学习心得，加强干部职工的理论知识和业务知识学习，不仅要认真学习本职工作业务，同时还要全面熟悉其他业务知识，从解决实际问题出发，做到政策了如指掌，业务操作自如，进一步规范服务，流程，改进自身的工作作风和工作方式，尤其是在理论联系实际方面下工夫。全面提高为群众办事的服务能力和水平。

　　（二）扑下身子、深入基层，与群众“零距离”、“面对面”，拜群众为师，在群众中汲取组织工作的智慧和力量。查找工作存在的问题和不足，与群众一起想问题、谋对策，寻找解决问题的方法和路径。要尊重群众的创造精神，在群众中发现、挖掘和总结经验，推动组织工作创新发展。坚持科学的态度和求实的精神，兢兢业业地做好各项工作，树立强烈的时间观念、效率观念、质量观念，今天能办的事不拖到明天，这一周能办的事不拖到下一周，用最短的时间完成任务。

　　（四）始终保持与时俱进、开拓创新的精神状态。对开展批评与自我批评中指出的问题和不足，后续整改工作要不断跟上，坚决防止走过场、一阵风，做到一抓到底，善始善终。

　　深入开展党的群众路线教育实践活动，要高举中国特色社会主义伟大旗帜，以科学发展观为指导，要贯穿“照镜子、正衣冠，洗洗澡、治治病”的总体要求。群众路线是实现党的思想路线、政治路线、组织路线的根本工作路线，全心全意为人民服务的观点，立党为公、执

　　政为民的观点，向人民学习的观点，群众利益无小事的观点，对党负责与对人民负责一致的观点，都是需要在今后的工作中去认真学习、深刻领会，努力实践的。

　　第2篇：物业管理调研报告

　　物业管理调研报告

　　物业管理是城市管理和社会建设矛盾集中体现的领域，规范的物业管理是和谐社会建设总体战略中的重要内容，市物业管理工作也是文明城市创建的重要组成部分。根据安排，我们对**市物业管理工作进行了调研，具体调研情况如下：

　　一、物业管理的基本情况

　　总体看，我市物业管理工作有以下四个特点：一是物业管理市场处于发育初步阶段。二是物业管理总体水平较低。三是业主委员会作用发挥不好。四是物业管理行业监管体制不完善。

　　（一）物业企业现状

　　我市物业管理从

　　年前后开始起步，至今发展仅

　　年时间。据调查，截至

　　年底，在我市注册的物业企业共有24家，其中三级资质企业10家，从业人员367余人。外地物业企业在我市开展服务的3家，从业人员约32人。

　　（二）物业发展现状

　　目前，全市共有物业管理小区34个，物业管理面积239.1万平方米。

　　1、新建城市住宅小区的物业发展现状。我市新建住宅小区主要指2010年后开工建设的住宅小区，共有16个，房屋建筑面积143万平方米，住宅套数有1.2万余套，物业管理覆盖率达到95%以上。其中有国际现代城住宅小区获得**市物业管理示范（优秀）小区称号。

　　2、老小区的物业发展现状。老小区主要是2010年建成的住宅小区，共18个，房屋建筑面积96.1万平方米，住宅套数有0.85万余套，物业管理覆盖率不足50%。

　　3、住宅专项维修资金的归集和使用情况。从2010年开始归集住宅专项维修资金以来，累计归集资金1372.79万余元。

　　（三）小区业主委员会现状

　　截止2013年底，全市住宅小区已成立业主委员会6个。在调研中发现，90.5%的小区业主对物业状况漠不关心，造成业主大会召开困难。61.9%的小区在业主入住几年后仍没有召开过业主大会，没有组建业主委员会，物业管理处于前期物业管理状态。个别业主和物业管理企业之间的矛盾因缺乏沟通渠道而无法解决。50%的小区业主委员会成立程序不规范，未通过业主大会选举产生。62.5%的小区即使按规定成立了业主委员会，也未能起到应有作用。

　　（四）物业管理行政机制现状

　　在《物业管理条例》及《

　　市物业管理实施办法（暂行）》中明确：（1）房地产行政主管部门是物业所在地的物业管理的主管部门，对辖区内的物业管理活动进行监督管理；（2）居民委员会、村民委员会依法对社区进行管理和提供服务，对社区内物业管理活动进行指导监督，调解物业管理纠纷；（3）街道办事处、乡镇人民政府协助有关行政管理部门对物业管理进行监督，对物业管理与社区管理、社区服务的相互关系进行协调。但在实际的工作中，市房管局人手不足，对物业管理中的问题疲于应付；街道、社区居委会很难插手小区的物业管理工作，对物业公司无法制约，物业公司通常对其不理不睬，对工作不配合甚至是阻扰街道、社区居委会的正常工作。按照《

　　市物业管理实施办法（暂行）》中有关职能的划分，物业管理涉及国土、住建、民政、城管、物价、公安、工商、供水、供电、质检、通信、街道、社区居委会等相关部门的配合，但各相关部门普遍存在重建设、轻管理的思想，没有形成工作合力，对物业管理中存在的问题缺乏相关的应急机制和有效的管理措施，导致物业管理问题突出。

　　2010年以来，我市针对物业管理工作先后出台了《

　　市物业管理实施办法（暂行）》《

　　市住宅维修资金管理实施办法》，市房管局也出台了配套性文件《

　　市物业管理实施细则》《关于规范

　　市普通住宅小区物业服务等级标准和市城区物业服务费指导价格的通知》《关于规范物业承接查验工作的通知》等文件，为理顺物业管理体制、规范物业管理行为、提高老住宅小区物管水平、发挥业主自治机构作用、加强

　　物业专项维修资金管理等打下了一定的基础。

　　二、物业管理存在的主要问题及原因分析。

　　（一）物业企业存在的主要问题及原因分析。

　　1、物业服务公司小、弱、散突出。随着房地产业的迅速发展，近几年来我市物业公司数量急剧增加。但从总体看，发展参差不齐，平均每个物业管理小区建筑面积仅7万平方米，物业公司管理面积也不足10万平方米，由于管理项目较小，管理规模不大，综合实力差，专业化水平低，造成物业服务社会资源浪费，效率低、效益差，也难以进一步吸引优秀人才从事物业服务行业。

　　2、物业企业服务意识不强。从调查的结果来看，物业企业主动上门服务率为32%，小区业主对物业服务人员的综合满意度为61%，这表明物业公司的服务意识不是很强。

　　3、物业管理企业的经营管理不规范。一是少数企业以牺牲业主资产的保值增值和小区环境为代价，产生的各种污染等负面影响直接侵害了业主的利益。二是少数物业企业从自身经济利益出发，擅自在小区公共部位开展经营，全部收入归企业方所有。三是少数物业企业存在恶性竞争，低价倾销，压低服务标准。

　　4、物业管理企业人员整体素质不高。一是物业管理企业员工缺乏客户意识，服务态度不端正，服务用语不文明，对业主的正当要求不能及时满足。二是物业管理企业缺乏专业人员。例如日常维修是物业管理一项很重要的工作，维修不及时、不到位，使业主对物业企业的服务质量产生怀疑，甚至出现矛盾。

　　5、物业服务企业生存环境存在缺陷，经营困难。一是物业服务收费标准低，严重制约了行业的健康发展。据调查，我市24家物业企业的34个项目，有31个项目亏损，几个项目硬撑不下去了，只有被迫撤离所服务的楼盘。二是政府没有建立物业服务调节机制和平衡机制。例如：同一职能机构管理着水电气的价格与物业服务价格，却没有建立相应的平衡机制。当水电气的价格不断上升时，物业服务成本随之增加却没有消化来源。同样，其它成本费用价格上涨时，物业服务成本仍然没有消化来源，导致了收入支出的剪刀叉现象，物业服务企业

　　生存的危机日益突出。三是物业服务从业人员报酬低。调查表明，我区物业服务从业人员平均报酬仅1200元/月，低于社会平均工资，且没有购买任何社会保险，劳资双方潜在矛盾十分突出。

　　（二）物业发展存在的主要问题及原因分析。

　　1、物业服务费收取难。主要表现在：一是一些服务人员责任心不强,服务质量差,服务不到位，导致住户有意见而拒绝缴费。二是业主物业消费意识淡薄。较大一部分业主来自农村，对物业管理概念不深，对物业服务的配合度不高，接受不了这一新生社会产物。三是建设工程遗留问题随着物业交接,将问题转嫁给物业服务企业,成为住户不缴费的借口。五是由于业主自身的原因，如业主内部纠纷、业主出租房屋等原因致使缴费不及时等。

　　2、建设工程遗留问题引发物业纠纷。

　　有以下三种情况：

　　（1）工程质量遗留问题。主要表现有：①尽管通过了竣工验收，但向业主交房时仍存在共用设施设备不完备的情况，如管理区域内的环境、道路、景点等设施未完工，影响业主居住，房屋本体外墙渗漏等等。②由于前期物业服务现在大多仍为开发商属下的物业公司承担，因此多数业主认为开发商对建设质量的完善与有关承诺的兑现责任自然应由物业公司承担，并往往以此作为衡量物业公司服务效果的重要指标。③开发中的工程质量遗留问题很难及时得到根本解决。这些问题遗留到物业使用阶段，业主接房后往往很难与开发商打交道，从而很容易转嫁给物业公司，引发矛盾。

　　（2）开发商物业销售中遗留下来的问题。主要有：①未安装一户一表（前期的老小区及集资房）；②销售广告内容与实际交房时不一致；③擅自将小区公用部分（如屋顶、公共绿化地等）承诺给少数业主使用；④擅自改变公共设施用途、物管房用途、会所及车库用途等。

　　（3）建管不分带来的问题。我市开发企业下属的物业公司的物业服务，往往被定位为促销或售后服务，仅作为开发的附属产品，一些物业公司与开发商一锅吃饭，导致了部分物业公司失去了独立生存的能力。

　　3、老住宅小区基础设施差，缺乏专项维修资金。我市2000年前建成的住宅小区配套建设水平低,基础设施设备差,娱乐休闲设施很少。目前许多住宅小区的共用部位,公用设施设备急需维修养护和改造；娱乐休闲设施也急需改善，而这些小区没有专项维修资金,根本无力进行旧小区改造。

　　4、住宅专项维修资金的归集和使用存在的问题。

　　（1）住宅专项维修资金收缴困难。主要集中为已办理了房产证的业主，他们不愿意再缴纳住宅专项维修资金，这就造成了一幢房屋或一个小区只有部分业主归集了住宅专项维修资金。

　　（2）开发企业挪用已归集的住宅专项维修资金。住宅专项维修资金一般由开发企业统一收取，再交到财政局、房管局指定的专用帐户上。开发企业不及时上交给房管局，造成住宅专项维修资金的拖欠，很容易激发与业主间的矛盾，给后期物业管理带来困难。

　　（三）小区业主委员会存在的主要问题及原因分析。

　　1、业主委员会的选举产生过程中存在着瑕疵。小区业主委员会成立程序不规范，未通过业主大会选举产生。导致成立后，作用发挥普遍不理想。在实践中，对业主委员会的监督缺乏有效的手段，使业主难以有组织地参加管理和表达对物业管理的看法。

　　2、组成业主委员会的人员结构不够理想。委员们多是由退休的老年人组成，年龄结构老化，知识水平及专业素质普遍不是很高，法律意识相对淡薄。

　　3、业主委员会的经费来源无法自行解决。业主委员会的资金来源可通过三种方法筹集：一是由小区全体业主分摊；二是通过经营小区公用部位的收益来获取费用；三是通过赞助取得。但在实际的操作中，这三种资金来源渠道均有很大难度，几乎就无法实行。由于没有经费来源，业主委员会的日常工作都很难开展。

　　4、业主委员会没有自己的办公用房或办公场所。据调查，我区80%的小区没有业委会用房。如果租房作为办公用房，不仅费用高，而且业主委员会的工作也不方便。

　　5、业主大会和业主代表大会召开的困难大。时间、地点均不好确

　　定，与会业主很难达到2/3以上，业主参与意识不强，就连书面征求意见也有难度，导致很多重大事项无法决定。

　　（四）物业管理机制存在的主要问题及原因分析。

　　1、物业管理法律法规不健全。首先,物业管理立法滞后。除了2007年10月1日实施的《物权法》有关章节规定和2003年9月1日正式实施的《物业管理条例》及地方性相关配套法规外，一直没有国家级行业法规可以遵循。其次，物业管理法律关系各主体间的权利义务关系不清。具体表现在：法律责任不清楚；供水、供电、供气等有关单位与物业服务企业的经济关系不明确；作为经济合同一方主体的业主委员会是否具备诉讼资格等等。

　　2、物业管理体制不完善。物业管理涉及到规划、建筑等多个部门，有时各种矛盾会交织在一起。从全市看，缺乏一个部门有效的协调各方，造成行政管理和物业管理关系难以理顺，多头管理问题久拖不绝；开发商、物业企业、业主以及政府相关职能部门之间的职责不清；街道、社区的综合协调作用尚未充分发挥；房屋管理由房产部门负责，但房屋性质改变却责任主体不明确，行政监管力度不大。如：大多数小区业主将车库用于住房或经营，接通水、气等，存在安全隐患，居民反映强烈。而水、气主管部门认为只要用户申请，符合安装条件，就可以办理使用手续，但作为房屋主管部门的房管局却无法干预。

　　3、物业服务缺乏市场竞争机制。我市物业服务市场还没有真正引入市场竞争机制，大多数物业企业并不是通过招投标进入物业市场的，造成了许多物业企业缺乏竞争意识和责任意识。据调查，我市专业物业公司只占37.5％，开发商下属企业占54.1％，外聘服务企业占12.5％。多数物业企业与开发商是相互依赖的关系。

　　三、完善物业管理的建议和措施。

　　（一）加强我市物业企业服务质量的建议和措施。

　　１、创造条件，积极鼓励物业公司兼并、合并，走强强联合之路，做大做强物业公司，做响物业公司品牌；鼓励有实力的社会实体兴办物业公司，对从事老小区物业服务的企业，在政策上给予扶持和优惠。

　　２、提高物业企业管理水平。一是物业企业应当在严格执行《物

　　权法》，争取政府的支持的同时，提高经营能力，加强与业主、业委会的沟通交流，达成共识。二是不断提高服务质量，不断创新服务项目。将每一项服务工作的程序都规范化，编制成具体的《操作手册》，成为员工的行动指南。三是培养和造就高素质的服务团队。物业服务企业在对员工进行专业技能培训的同时更应该注重个人素质方面的培训。四是物业服务公司实行收费考核，建立内部激励机制。

　　（二）加快我市物业行业发展的建议和措施。

　　1、加大政府政策扶持力度。对物业服务企业的营业税免收，所得税减半征收；对农转非40、50人员参照国有企业下岗40、50人员政策执行，鼓励企业扩大农民工使用，增加就业岗位。

　　2、加大宣传力度，引导人们正确的物业消费观念。深入宣传《物业管理条例》和《

　　市物业管理实施办法（暂行）》等有关法律法规，让广大业主了解物业管理对小区环境的重要性，使物业企业进一步明确自己的工作性质，更好地在法律和合同范围内提供优质的物业服务，推动整个物业服务行业健康、有序发展。

　　（三）完善小区业主委员会制度的建议和措施。

　　１、逐步推行业主诚信档案的建立。对小区业主在水、电、气物业管理等费用的交纳、参加业主大会和业主代表大会等会议的出席率、自觉维护小区公共设施设备等相关行为逐步建立电子信用档案。

　　２、政府相关部门参与业主委员会的组建。首届业主大会的召开和业主委员会组建，应在街道办事处、社区居委会的组织下，在房管、公安部门的指导监督下按程序进行，并将有关材料报社区居委会，街道办事处、房管局备案登记，公安机关根据备案登记表刻发印章。

　　３、将业主自治机构的管理纳入社区管理范围。业主委员会应当自觉接受社区居委会领导，参加社区居委会举办的各项活动，同时，邀请社区居委会参加业委会的活动，对业主与业主之间，业委会与业主之间，业主、业委会与物业公司之间出现的各种矛盾和纠纷，社区居委会应当主动出面协调处理，街道办事处应当予以协助。

　　4、加强组织业主委员会成员的培训，提高业委会成员的总体素质。

　　（四）建立健全物业管理新机制的建议和措施。

　　1、建立健全物业管理行政新机制。按照属地管理的原则，成立党组织领导下，由社区居委会、业主委员会、物业服务企业构成的三方联动的社区服务工作新机制，实现双向进入、交叉任职，业主委员会成员、物业公司经理在社区居委会党组任职，社区居委会干部义务担任物业公司总监和业主委员会副主任。并在小区中设立社区便民服务部，由物业公司指派专人值班，负责接待处理业主投诉和日常生活事务，业主委员会定期值日，社区居委会配备专门的物管员，落实好相关的经费。共同帮助物业公司调解纠纷，协调矛盾，特别是解决公共服务、户籍、计生、社保、民政、就业等涉及民生的问题。

　　民政、公安、计生、社保、人社、国土、住建、房管、工商、供水、供电、乡镇办事处等部门的窗口单位与物业企业进行对接。在物业企业代业主办理日常生活事务时，职能部门应提供便民服务通道。业主自己办理相关手续时，要求提供该小区物业公司、业主委员会或社区居委会的证明。使业主们慢慢地认可物业公司、业主委员会这一级组织，渐渐地接受物业这一行业，逐步形成物业管理服务意识。同时，启动职能部门领导问责机制，对履职不到位的进行问责，提高部门管理的主动性，逐步形成政企联动的小区管理社区化机制。具体步骤上，可选择城区建筑面积较大、入住率较高的小区作为试点，积累经验，后期稳步推进。

　　2、建立前期物业管理监管机制。从房屋预售开始，物业管理应同步介入，对房屋的功能、布局、管网建设等提出专业的合理性建议供开发建设企业采纳，为后期物业打下坚实的基础。物业企业前期介入所产生的费用可由开发建设企业承担。建立物业招投标竞争机制。根据我市物业管理发展的需要启动物业管理招投标制度。

　　3、建立物业管理矛盾纠纷调处新机制。探索建立物业管理纠纷调处新机制。建议将物业矛盾纠纷纳入司法调解，逐步建立和完善司法调解制度，化解居民纠纷和及时处理侵害居民合法权益的事件。

　　另外，物业纠纷中的大部分由房屋质量和共用部位、公用设施设备不完善引起的，在小区规划审批和竣工验收时加强管理，在物业承接查验和房屋交付使用方面实行备案制度，严格房屋质量和设施设备

　　配套关，为物业管理奠定硬件基础。

　　第3篇：物业管理调研报告

　　物业管理调研报告该怎么写呢？以下是小编为大家收集的2篇物业管理调研报告。感兴趣的朋友一起来看看这篇由资料站为您提供的文章。

　　物业管理调研报告1物业管理是城市管理和社会建设矛盾集中体现的领域，规范的物业管理是和谐社会建设总体战略中的重要内容。根据区政协的安排，我们开展了xx城区物业管理的调研。

　　一、xx城区物业管理的基本情况

　　总体看，我区物业管理工作有以下四个特点：一是物业管理市场处于发育初步阶段。二是物业管理总体水平较低。三是业主委员会作用发挥不好。四是物业管理行业监管体制不完善。

　　（一）xx城区物业企业现状

　　我区物业管理从90年代初期开始起步，至今已有近10年的发展。据调查，截至2007年底，在我区注册的物业企业共有197家，其中一级资质企业3家，二级资质企业15家，三级资质企业179家，从业人员12000余人，管理人员1897人。外区物业企业在本区开展服务的约50家，从业人员约2850人。

　　（二）xx城区物业发展现状

　　目前，全区共有物业管理小区389个，管理房屋3575万平方米。城区物业管理覆盖率达到90%，新建商品房的物业管理覆盖率达到100%。

　　1、新建城市住宅小区的物业发展现状。我区新建住宅小区共有389个，房屋建筑面积为3075万平方米，住宅套数有34万余套，住宅成套率为100%，物业管理覆盖率达到100%。其中有龙湖花园等6家单位6个住宅小区获得全国物业管理示范（优秀）小区称号；天骄俊园等11个住宅小区获得市物业管理示范（优秀）小区称号；富悦新城等32个小区获得区级物业管理示范（优秀）小区称号。

　　2、老小区的物业发展现状。老小区主要有单位自管房、社会集资

　　房、直管公房及农转非安置房四类。

　　（1）单位自管房：包括机关自管房、群团自管房、事业单位自管房以及企业单位自管房，房屋物业管理面积共计324万平方米，住宅套数有30871余套，住宅成套率为97%。这类房屋的物业管理除了少数的委托物业公司管理外，其绝大部分仍由单位自行管理。由单位聘请人员进行小区的简单的物业管理。产权属职工私有的房屋，其住房及室内水、电、气的维修均由职工自己负责；产权仍属单位的房屋维护则仍由单位负责，整幢房屋较大设备、安全、水电方面的维修或公用部位的维修一般由单位负责。

　　（2）社会集资房：从1992年开始，我区开始推行社会集资合作建房，建筑档次低，单体楼占了绝大多数比例。据统计，现在全区社会集资建房共894万平方米，住宅套数有74550余套，住宅成套率为99%。这部分集资房的物业管理覆盖率目前达到了90%。

　　（3）直管公房及农转非安置房：直管公房，就是房管部门直接管理的政府和社会公共团体所有的房屋。这类房屋在我区共有约14万平方米。农转非安置房是政府对征用土地的农转非拆迁户进行安置的房屋，其中又包括两类：一是政府将征地费按政策规定付给拆迁户自建，产权属自有；二是由政府统一建房安置拆迁户租住，住户按规定缴纳租金，产权属国家所有。从1987年开始，根据原江北县人民政府文件规定：凡以征地经费修建的拆迁户住房，系国家投资修建的公房，属公产性质，全部移交给房管局，纳入国家公房管理。因此，区房管局对全区的农转非安置统建房进行全面接管。截至2007年底，区房管局共管理全区农转非安置房共计77幢，7.55万平方米。这部分房屋几乎都没有专业的物业公司进行管理，日常的清洁卫生及水、电、气费的收取都由业主自行负责，室内的维修由业主负责，公用部位的维修则由区房管局负责。

　　3、房屋公共维修金的归集和使用情况。从1999年开始归集物业专项维修资金以来，累计归集专项资金8.23亿元，使用300余万元。

　　（三）xx城区小区（大厦）业主委员会现状

　　截止2007年底，全区共成立有小区业主委员会181个。在调研

　　中发现，90.5%的小区业主对物业状况漠不关心，造成业主大会召开困难。23.7%的小区在全部入住几年后仍没有召开过业主大会，没有组建业主委员会，物业管理处于前期物业管理状态。个别业主和物业管理企业之间的矛盾因缺乏沟通渠道而无法解决。65.4%的小区业主委员会成立程序不规范，未通过业主大会选举产生。58.3%的小区即使按规定成立了业主委员会，也未能起到应有作用。

　　（四）xx城区物业管理行政体制机制现状

　　在《物业管理条例》及《xx市物业管理条例》中明确：（1）房地产行政主管部门是物业所在地的物业管理的主管部门，对辖区内的物业管理活动进行监督管理；（2）居民委员会、村民委员会依法对社区进行管理和提供服务，对社区内物业管理活动进行指导监督，调解物业管理纠纷；（3）街道办事处、乡镇人民政府协助有关行政管理部门对物业管理进行监督，对物业管理与社区管理、社区服务的相互关系进行协调。但在实际的工作中，区房管局人手不足，对物业管理中的问题疲于应付；街（镇）政府、社区居委会很难插手小区的物业管理工作，对物业公司无法制约，物业公司通常对其不理不睬，对工作不配合甚至是阻扰街（镇）、居委会的正常工作。

　　按照《xx市物业管理条例》的规定以及市政府办公厅和市国土房管局出台的《关于进一步加强物业管理工作的通知》（渝办发[2007]280号）和《关于物业管理若干问题的指导意见》（渝国土房管发[2006]548号）文件中有关职能的划分，城区物业管理涉及到经委、建委、市政、环保、安监、物价、街道办事处、社区居委会、公安、工商、规划等相关部门的配合，但区内各相关部门普遍存在重建设、轻管理的思想，没有形成工作合力，对物业管理中存在的问题缺乏相关的应急机制和有效的管理措施，导致物业管理问题突出。

　　1999年以来，我区针对物业管理工作相继出台了《关于加强物业管理工作的通知》（xx府发[1999]129号）等5个文件，为理顺城区物业管理体制、规范物业管理行为、提高老住宅小区物管水平、发挥业主自治机构作用、加强物业专项维修资金管理等打下了一定的基础。

　　二、xx城区物业管理存在的主要问题及原因分析

　　（一）xx城区物业企业存在的主要问题及原因分析

　　1、物业服务公司小、弱、散突出。我区随着房地产业的迅速发展，近几年来物业公司数量急剧增加。但从总体看，发展参差不齐。现平均每个物业公司管理面积仅20万平方米，由于企业管理规模过小，综合实力差，专业化水平低，造成物业服务社会资源浪费，效率低、效益差，也难以进一步吸引优秀人才从事物业服务行业。

　　2、物业企业服务意识不强。从调查的结果来看，物业企业主动上门服务率为32%，小区业主对物业服务人员的综合满意度为61%，这表明物业公司的服务意识不是很强。

　　3、物业管理企业的经营管理不规范。一是少数企业以牺牲业主资产的保值增值和小区环境为代价，产生的各种污染等负面影响直接侵害了业主的利益。如：金港国际小区业主投诉门市油烟污染过重，物业公司缺少环保措施。二是少数物业企业从自身经济利益出发，擅自在小区公共部位开展经营，全部收入归企业方所有。如：乡间城小区收取业主停车费引发纠纷。三是少数物业企业存在恶性竞争，低价倾销，压低服务标准。

　　4、物业管理企业人员整体素质不高。一是某些物业管理企业员工缺乏客户意识，服务态度不端正，服务用语不文明，对业主的正当要求不能及时满足。二是某些物业管理企业缺乏专业人员。例如日常维修是物业管理一项很重要的工作，维修不及时、不到位，使业主对物业企业的服务质量产生怀疑，甚至出现矛盾。

　　5、物业服务企业生存环境存在缺陷，经营困难。一是物业服务收费标准低，严重制约了行业的健康发展。据调查我区247家物业企业、1625个项目的结果表明：有213家企业亏损。很多企业硬撑不下去了，只有被迫撤离所服务的楼盘。二是政府没有建立物业服务调节机制和平衡机制。例如：同一职能机构管理着水电气的价格与物业服务价格，却没有建立相应的平衡机制。当水电气的价格不断上升时，物业服务成本随之增加却没有消化来源。同样，其它成本费用价格上涨时，物业服务成本仍然没有消化来源，导致了收入支出的剪刀叉现象，物业服务企业生存危机日益突出。三是物业服务从业人员报酬低。调查表

　　明，我区物业服务从业人员平均报酬低于社会平均工资24%，平均福利水平不足国家规定的26%，劳资双方潜在矛盾十分突出。

　　（二）xx城区物业发展存在的主要问题及原因分析

　　1、物业服务费收取难。主要表现在：一是一些服务人员责任心不强,服务质量差,服务不到位，导致住户有意见而拒绝缴费。二是物业收费规定不合理。不同价格的物业费具体的服务项目不明确，存在同质不同价或者同价不同质的现象。三是农转非人员增多,住户无力缴费。如空港园区农转非安置房，业主很多是低保户，以生活水平低为由拒交物管费。四是工程遗留问题随着物业交接,将问题转嫁给物业服务企业,成为住户不缴费的借口。五是由于业主自身的原因，如业主内部纠纷、业主出租房屋等原因致使缴费不及时等。

　　2、建设遗留问题引发物业纠纷。有以下三种情况：

　　（1）工程质量遗留问题。主要表现有：①尽管通过了竣工验收或综合验收，但向业主交房时仍存在一些并不完备的情况，如管理区域内的环境、道路、景点等设施未完工，影响业主居住，房屋本体外墙渗漏等等。②由于前期物业服务现在大多仍为开发商属下的物业公司承担，因此，多数业主认为开发商对建设质量的完善与有关承诺的兑现责任自然应由物业公司承担，并往往以此作为衡量物业公司服务效果的重要指标。③开发中的工程质量遗留问题很难及时得到根本解决。这些问题遗留到物业使用阶段，业主接房后往往很难与开发商打交道，从而很容易转嫁给物业公司，引发矛盾。

　　（2）开发商物业销售中遗留下来的问题。主要有：①未安装一户一表（前期的老小区及集资房）；②销售广告内容与实际交房时不一致；③擅自将小区公用部分（如屋顶、公共绿化地等）承诺给少数业主使用；④擅自改变公共设施用途、物管房用途、会所及车库用途等。

　　（3）建管不分带来的问题。我区房屋开发商属下的物业公司的物业服务，往往被定位为促销或售后服务，仅作为开发的附属产品，这样，一些物业公司与开发商一锅吃饭，导致了部分物业公司失去了独立生存的能力。

　　3、老住宅小区基础设施差，缺乏专项维修基金。xx区的大多数居

　　民住宅是九十年代初建成的,当时配套建设水平低,基础设施差,娱乐休闲设施很少。目前许多住宅小区的共用部位,公用设施设备急需维修养护和改造；娱乐休闲设施也急需改善，而这些小区没有专项维修基金,根本无力进行旧小区改造。此外，老住宅小区都是实行开放式物业管理，小区内道路四通八达，人员来往较复杂，车辆乱停乱放的现象比较严重，导致保安、卫生工作的难度加大。

　　4、房屋公共维修基金的归集和使用存在的问题。

　　（1）房屋公共维修基金收缴困难。主要集中在以前已办理房地产权证的业主，根本没有办法让其缴纳房屋公共维修基金，这就造成了一幢房屋或一个小区只有部分业主归集了房屋公共维修基金。

　　（2）开发企业挪用已归集的房屋公共维修基金。房屋公共维修基金一般由开发企业统一收取，再交到区房管局的专用帐户上。开发企业不及时缴交给区房管局，造成房屋公共维修基金的拖欠，很容易激发与业主间的矛盾，给后期物业管理带来困难。

　　（3）使用上缺乏健全的机制和有效的监督，大修基金保值、增值难。按条例规定：当确需使用房屋公共维修基金的时候，由业主委员会提出，经2/3以上的业主同意后，方可申请使用。但实际上，如果修缮部位只涉及到少数业主的利益，那么就很难获得小区2/3的业主通过，给实际使用造成了困难。另外物业公司预算的维修费用没有专业机构对其作鉴定和监督其使用，容易让房屋公共维修基金造成不法利用。随着大量房屋开始进入维修期，当年收取的微薄的大修基金将入不敷出，如何在物价水平上涨的情况下，将有限的大修基金保值、增值，缺乏有效的手段。

　　5、水、电、气收费难。一是水、电、气费代收代缴矛盾大。水、电、气部门只针对注册的表（包括总表）服务，按总表的度量计费。物业公司被迫另派专人查抄分表，收取各业主水、电、气费用后派人交给供水、供电、供气的部门。由于水、电、气的损耗，必然出现差额部分的分摊，有些物业公司就自行提高水、电、气的价格，容易引起与业主的纠纷和矛盾。由于各种因素带来的总表与分表的数量差额，所以有些业主觉得分摊不合理而拒缴水、电、气费。二是物业公司代

　　收的水、电、气费存在着欠费现象。水、电、气部门只是针对终端客户服务，并没有和物业公司签协议委托代收，在利益的驱使下，有的物业公司在收取了业主的费用后，并不及时缴交给水、电、气部门，而是占用了这笔资金，而水、电、气部门又无权向物业公司催收，最后导致对住户停止供应水、电、气，从而引发矛盾升级。三是水、电、气管线和设备出现老化，需要维护、更换时费用不好解决。水、电、气部门和物业公司互相推诿，责权不明。向业主收费既不合理也缺乏相应的依据。

　　（三）xx城区小区（大厦）业主委员会存在的主要问题及原因分析

　　1、业主委员会的选举产生过程中存在着瑕疵。业主委员会的候选人提名缺少科学的依据，在实际操作中有盲目现象，形成业委会成员良莠不齐的情况出现，甚至有些业主通过一些不恰当的手段操控业主委员会，为自己谋取不正当的利益。业主委员会成立后，作用发挥也普遍不理想。在实践中，对业主委员会的监督缺乏有效的手段，使业主难以有组织地参加管理和表达对物业管理的看法。

　　2、组成业主委员会的人员结构不够理想。委员们多是由退休的老年人组成，年龄结构老化，知识水平及专业素质普遍不是很高，法律意识相对淡薄。

　　3、业主委员会的经费来源无法自行解决。业主委员会的资金来源可通过三种方法筹集：一是由小区全体业主分摊；二是通过经营小区公用部位的收益来获取费用；三是通过赞助取得。但在实际的操作中，这三种资金来源渠道均有很大难度，几乎就无法实行。由于没有经费来源，业主委员会的日常工作都很难开展。

　　4、业主委员会没有自己的办公用房或办公场所。据调查，我区80%的小区没有业委会用房。如果租房作为办公用房，不仅费用高，而且业主委员会的工作也不方便。

　　5、业主大会和业主代表大会召开的困难大。时间、地点均不好确定，与会业主很难达到2/3以上，业主参与意识不强，就连书面征求意见也有难度，导致很多重大事项无法决定。

　　（四）xx城区物业管理体制机制存在的主要问题及原因分析

　　1、物业管理法律法规不健全。首先,物业管理立法滞后。除了2007年10月1日实施的《物权法》有关章节规定和2003年9月1日正式实施的《物业管理条例》及地方性相关配套法规外，一直没有国家级行业法规可以遵循。其次，物业管理法律关系各主体间的权利义务关系不清。具体表现在：产权关系不明；法律责任不清楚；供水、供电、供气等有关单位与物业服务企业的经济关系不明确；作为经济合同一方主体的业主委员会是否具备诉讼资格；等等。

　　2、物业管理体制不完善。物业管理涉及到规划、建筑等多个部门，有时各种矛盾会交织在一起。从全区看，缺乏一个强力部门有效的协调各方，造成行政管理和物业管理关系难以理顺，多头管理问题久拖不绝；开发商、物业企业、业主以及政府相关职能部门之间的职责不清；街道、社区的综合协调作用尚未充分发挥；房屋管理由房产部门负责，但房屋性质改变却由建管办监管，责任主体不明确，行政监管力度不大。如：锦湖花园出租门面房给人居住，租户接水、气，存在安全隐患，居民反映强烈。而xx燃气公司和中法水务公司认为只要用户申请，符合安装条件，就可以办理使用手续。而作为主管部门的房管局却无法干预。

　　3、物业服务缺乏市场竞争机制。xx区的物业市场还没有真正引入市场竞争机制，大多数物业企业并不是通过招投标进入物业市场的，造成了许多物业企业缺乏竞争意识和责任意识。据调查，xx区专业物业公司只占17％，开发商下属企业占45％，单位自己管理的企业占16％，外聘服务企业占22％。多数物业企业与开发商是相互依赖的关系。

　　三、完善物业管理的建议和措施

　　（一）加强xx城区物业企业服务的建议和措施

　　１、创造条件，积极鼓励物业公司兼并、合并，走强强联合之路，做大做强物业公司，做响物业公司品牌；鼓励有实力的社会实体兴办物业公司，对从事老小区物业服务的企业，在政策上给予扶持和优惠。

　　２、鼓励物业企业依靠科技进步提高服务水平。区房管局通过全

　　区物业信息管理系统，运用现代化手段实施监督管理。

　　3、提高物业企业管理水平。一是物业企业应当在严格执行《物权法》，争取政府的支持的同时，提高经营能力，加强与业主、业委会的沟通交流，达成共识。二是不断提高服务质量，不断创新服务项目。将每一项服务工作的程序都规范化，编制成具体的《操作手册》，成为员工的行动指南。三是培养和造就高素质的服务团队。物业服务企业在对员工进行专业技能培训的同时更应该注重个人素质方面的培训。四是物业服务公司实行收费考核，建立内部激励机制。

　　（二）加快xx城区物业发展的建议和措施

　　1、加大政府政策扶持力度。对物业服务企业的营业税免收，所得税减半征收；完善物业服务酬金制度，推进业主自治进程；完善业主自管项目税收工商管理制度，建立有效的监督管理机制；对农转非40、50人员参照国有企业下岗40、50人员政策执行，鼓励企业扩大农民工使用，增加就业岗位。

　　2、实施分类管理。督促水电气供应部门按照《物业管理条例》要求，向最终水电气使用人收取费用，并承担物业管理区域内水电气设施设备的管理维护。建议区政府组织水电气供应部门和物业协会进一步沟通协商，研究水电气供应管理，水电气价格及代收费问题。使老问题有解决推进计划，同时又杜绝新问题产生。

　　3、完善收费标准，规范物业服务收费行为。建议区政府尽快研究制定质价相符的物业服务费指导价格体系。物业服务收费应实行明码标价,将收费项目和标准及收费办法在经营场所或收费地点以醒目方式予以公布。对随意提高收费标准或乱收费的,小区管理委员会、物业产权人、使用人有权向收费主管部门投诉,对构成价格违法行为者,由政府物价检查机构依法查处。

　　4、确保房屋大修基金的安全使用，实现大修基金保值增值。建议对业主交纳的房屋大修基金委托银行理财，按每个小区（大厦）开一个总帐户，按每户业主缴纳的房屋大修基金为每户单独开户，每年的利息自动转存到业主的户头上。凡需动用大修基金时，必须由大修房屋牵涉到的业主们投票表决，委托专业机构对物业公司预算的维修费

　　用进行评估后方可动用维修款项，同时对大修基金的使用过程进行监督，对维修质量进行鉴定。

　　5、加大宣传力度，引导人们正确的物业消费观念。深入宣传《物业管理条例》和《xx市物业管理条例》等有关法律法规，让广大业主了解物业管理对小区环境的重要性，使物业企业进一步明确自己的工作性质，更好地在法律和合同范围内提供优质的物业服务，推动整个物业服务行业健康、有序发展。

　　（三）完善xx城区小区（大厦）业主委员会制度的建议和措施

　　１、逐步推行业主诚信档案的建立。对小区业主在水、电、气物业管理等费用的交纳、参加业主大会和业主代表大会等会议的出席率、自觉维护小区公共设施设备等相关行为逐步建立电子信用档案。

　　２、首届业主大会的召开和业主委员会组建，应在街道办事处、社区居委会的组织下，在区房管、公安、物价、市政等相关部门的指导监督下按程序进行，并将有关材料报社区居委会，街道办事处、区房管局备案登记，公安机关根据备案登记表刻发印章。

　　３、将业主自治机构的管理纳入社区管理范围。业主委员会应当自觉接受社区居委会领导，参加社区居委会举办的各项活动，同时，邀请社区居委会参加业委会的活动，对业主与业主之间，业委会与业主之间，业主、业委会与物业公司之间出现的各种矛盾和纠纷，社区居委会应当主动出面协调处理，街道办事处应当予以协助。

　　4、加强组主委员会成员的培训。提高业委会成员的总体素质。

　　（四）建立健全xx城区物业管理体制机制的建议和措施

　　1、完善物业管理的建章立制。区政府应及时制定物业管理的中长期规划，根据《物权法》、《物业管理条例》、《xx市物业管理条例》，出台相关政策，如：《维修资金筹集、管理和使用办法》、《物业使用管理办法》、《承接验收管理办法》、《业主委员会管理办法》等。同时，建立健全我区的物业公众责任保险制度。

　　2、建立健全物业管理行政新机制。尽快成立由区委、区政府领导挂帅的xx区物业管理领导小组及领导小组办公室，进一步明确房管局牵头抓总的职能，并建立物业管理联席会议制度。按照费随事转、权

　　随事走的原则，进一步将物业管理监督权限下沉街道和社区，在区房管局的指导下，在街道、社区居委会设立物业管理办公室，配备专门的物管员，并解决落实好相关的经费。

　　3、建立前期物业管理监管机制。建立物业管理提前介入机制。从工程项目规划立项开始，物业管理应同步介入对房屋的功能、布局、管网建设等提出专业的合理性建议供开发建设企业采纳，为后期物业打下坚实的基础。物业企业前期介入所产生的费用可由物业企业与开发建设企业协商解决。建立公共维修基金归集机制，建议将房屋公共维修基金的归集时间前置在商品房预售合同登记阶段，将缴交公共维修基金纳入合同登记中的一个工作程序，直接在交易登记大厅内设专门窗口收取，切实杜绝无法及时缴交入库的现象。建立物业招投标竞争机制。根据我区物业管理发展的需要建立物业管理招投标市场。建立物业服务收费报审机制。前期物业收费价格应报社区居委会、街道办事处初审，由区物价部门核定。物业收费按协商价执行，但不得高于或低于物价部门最终核定价的20-30%，并应按上述程序报物价部门备案。实行佣金制的物业公司每半年应公布服务费的收支情况。

　　4、建立信息化管理机制。建立全区物业管理综合信息系统。加强对物业服务企业、业主委员会、业主、物业从业人员和物业专项维修资金等方面的管理，实现物业管理的科学化和信息化。

　　5、建立物业管理矛盾纠纷调处新机制。探索建立物业管理纠纷调处新机制。建议将物业矛盾纠纷纳入司法调解，逐步建立和完善司法调解制度，化解居民纠纷和及时处理侵害居民合法权益的事件。

　　6、建立物业管理用房长效机制。在开发建设过程中，各相关职能部门应严格按渝府发[2005]86号和渝国土房管发[2006]548号文件的规定，规划和核定社区用房和物业管理用房（业主委员会用房）。其中：开发建设单位对社区用房的提供应按每100户15平方米无偿提供，建议由民政部门进行核定；物业管理用房按建筑规模的0.3%-0.5%提供，由房管部门进行核定。对开发建设规模较小的项目，开发建设单位应提供社区用房的建设成本价款交区人民政府，由政府在规划范围内统一购买。

　　7、建立和推行补助金制度。建议对还建房、廉租房、城市低保群体实行物业服务补助金制度，杜绝城市中新贫民区的产生。

　　物业管理调研报告2调查时间：20xx年x月xx日20xx年x月xx日

　　调查地点：xx市xx区以及xx等区县

　　调查对象：居民住宅小区

　　调查方法：以调查问卷形式的抽样调查

　　调查目的：以xx市区县为主，通过调查获得有关xx市居民住宅小区的发展现状，希望能尽多地发现物业管理领域存在的问题，及时了解小区居民疾苦，以希为有关机构提供有用研究信息。

　　调查经过：本次调查采用典型方式，以重庆地区为调查基地，通过对重庆市居民小区午夜管理现状的调查来反映重庆市物业管理现状，同时也在一定程度上反映出整个西部居民住宅小区物业管理现状。在暑假近两个月的时间里，我通过走访重庆市几大住城区和綦江、万州、北碚、巫溪等区县，并经过尽可能细心地调查，我得到一些感受的同时，也获得了关于重庆市居民小区物业管理方面的粗浅材料，发现了一些普遍存在于重庆地区居民住宅小区物业管理方面的问题。最后经过整理得到了这些材料。报告正文：

　　居住物业(以下简称物业)，是指住宅以及相关的公共设施。物业管理，作为改革开放后出现的一个新兴名词，在时间的流逝中，悄然进入了人们的日常生活，并逐渐成为了一个家喻户晓的行业。物业管理不仅关系着居民的正常生活，更关系着我国国民经济的发展壮大。因此，国家自九十年代以来，不断加强相关方面的立法和完善工作。

　　一、我国物业管理立法现状

　　八十年代以来，特别是一九九四年三月二十三日《城市新建住宅小区管理办法》颁布以来，我国先后颁布了《城市新建住宅小区管理办法》、《城市异产毗连房屋管理规定》等法律法规。我国的物业管理现状随物业管理方面的法律法规的不断健全和完善而呈现欣欣向荣之势。

　　我国《城市新建住宅小区管理办法》第二条第二款规定：住宅小

　　区管理（以下简称小区管理），是指对住宅小区内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮与整治。国家通过行政法规和条例等方式，要求各级人民政府及其主管部门积极推进居民住宅小区管理物业专业化。

　　在国家的推动和市场化的加深，我国物业管理企业自19xx年在深圳诞生以来，至今已走过２５年不平凡的发展历程，据不完全统计，我国目前物业管理企业总数逾３万家，从业人员突破３００万人，城镇物业覆盖率接近５０％。从19xx年到现在，在这近25年的发展历史中，我国物业管理行业通过企业化、专业化、市场化的管理赢得了社会的认可，并得到了长足的发展。

　　二、xx市是本次调查的必然选择

　　xx地处中国西南，长江与嘉陵江交汇于此，距离长江东海入海口约2400公里。作为中国西部唯一的中央直辖市，全市辖40个区县，幅员面积8万多平方公里，人口3159万。各个区县经济发展速度各不相同。

　　在改革开放的推动下，作为一个新兴的直辖市，xx已经取得了长足发展，经济实力位居西部各省市之首。作为西部最开放和较发达地区，xx的社会发展现状在一定程度上，能较准确地反映出西部地区物业管理的发展状况。因此，在决定拟制此次社会调查活动并制作了调查所需相关资料后，我选择了xx市作为了本次暑期社会调查报告的实践基地。本次社会调查活动问卷调查范围主要以xx市几大主城区为主，涉及xx县、xx区、xx县、xx区等几大区县，以xx市物业管理现状为题，采用抽样调查方式进行上门问卷填写。

　　在各位同学与广大市民的帮助和配合下，经过近两个月的努力，我终于完成了本次实践调查任务的主要工作（问卷填写）。在完成问卷工作后，我现对问卷进行总结和归纳，终于得出了xx市居民小区物业管理现状的一些简单的信息。

　　三、居民住宅小区物业管理现状及问题分析

　　物业管理自80年代初在我国深圳、广州初起步，至90年代，特别是小平同志南巡讲话后，在房地产建设热潮的推动下，迅猛发展。

　　全国1.2万多家专业管理公司的出现改变了香港管理公司曾经在大陆扮演重要角色的格局。初期在住宅小区小心翼翼尝试的专业管理很快推及到商业大厦、大型购物中心、公寓别墅，且正在向福利房、直管房、单位自管房等领域全面渗透。各类物业管理书籍的出版、物业管理进入高等教育系统，标志着物业管理已由感性认识世界进入到理性认识世界，已进入竞争时代。

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